Zwangsversteigerungen 2025: So nutzen Sie die Chancen am Immobilienmarkt

Im Jahr 2025 wird in Deutschland jede Stunde fast eine Immobilie zwangsversteigert. Das ist kein Ausnahmefall mehr - es ist die neue Realität. Seit 2024 steigt die Zahl der Zwangsversteigerungen kontinuierlich, und 2025 wird mit rund 14.500 Fällen einen neuen Rekord erreichen. Das ist fast 10 Prozent mehr als noch 2024. Was für viele ein Zeichen von Misere ist, wird für andere zur Chance. Wer versteht, wie dieser Markt funktioniert, kann hier Immobilien deutlich unter Marktwert erwerben - aber nur, wenn er die Risiken kennt.

Warum steigen Zwangsversteigerungen 2025 so stark?

Es ist nicht nur eine Frage von zu viel Schulden. Es ist eine Kombination aus mehreren Faktoren, die wie ein Dominoeffekt wirken. Die Hauptursache: Anschlussfinanzierungen. Viele Hausbesitzer haben vor 2020 oder 2021 ihre Hypothek abgeschlossen - zu einem Zinssatz von unter zwei Prozent. Jetzt, wo die Zinsen wieder steigen, müssen sie ihre Kredite neu verhandeln. Plötzlich zahlen sie 5, 6, 7 Prozent Zinsen - und das macht die Monatsrate unerschwinglich. Wer sein Einkommen nicht erhöhen kann, bleibt auf den Kosten sitzen. Und dann kommt die Zwangsversteigerung.

Zusätzlich sorgen Inflation und Arbeitslosigkeit dafür, dass immer mehr Haushalte nicht mehr zahlen können. Die Insolvenzzahlen von Unternehmen stiegen 2024 um fast 25 Prozent. Das bedeutet: Auch Selbstständige und kleine Gewerbetreibende verlieren ihre Einkommensquelle - und damit die Fähigkeit, ihre Immobilie zu halten. Die meisten betroffenen Objekte sind Ein- und Zweifamilienhäuser. Fast jede zweite Zwangsversteigerung betrifft genau diese Art von Immobilie. Das zeigt: Es geht nicht um Luxusvillen, sondern um das Zuhause von Familien, die einfach nicht mehr weiterkommen.

Wo passiert es am meisten? Regionale Unterschiede im Detail

Nicht überall in Deutschland ist die Lage gleich. Berlin führt die Liste mit 189 Zwangsversteigerungen im ersten Halbjahr 2025 an - das ist mehr als jede andere Stadt. Doch wenn man die Einwohnerzahl einbezieht, sieht das Bild anders aus. In Thüringen ist jeder dritte Haushalt mit einer Zwangsversteigerung konfrontiert, während in Bayern nur jeder siebte betroffen ist. Das ist kein Zufall. In Thüringen liegen die durchschnittlichen Verkehrswerte bei nur 93.000 Euro, in Berlin dagegen bei über 870.000 Euro. Das bedeutet: In wirtschaftlich schwächeren Regionen werden oft günstigere Objekte versteigert - aber auch die Menschen dort haben weniger Spielraum, wenn es finanziell eng wird.

Chemnitz, Leipzig, Zwickau - diese Städte in Ostdeutschland stehen ebenfalls hoch auf der Liste. Sie sind nicht nur von niedrigen Löhnen geprägt, sondern auch von einem Überangebot an Wohnraum. Viele Häuser wurden in den 1970er-Jahren gebaut und sind heute baufällig. Wer dort eine Immobilie erwirbt, muss mit hohen Renovierungskosten rechnen. In München und Hamburg hingegen sind die Preise höher, aber die Nachfrage auch. Hier lohnt sich der Kauf einer zwangsversteigerten Wohnung oft schneller - vorausgesetzt, man hat das Kapital für Sanierung.

Was wird versteigert? Die Art der Immobilien

Nicht alle Objekte sind gleich. Die Hälfte der Zwangsversteigerungen betreffen Ein- und Zweifamilienhäuser. Jedes fünfte ist eine Eigentumswohnung. Nur 15 Prozent sind Gewerbe- oder Mehrfamilienhäuser. Das ist wichtig, weil es zeigt: Es geht nicht um Investmentobjekte, sondern um Wohnraum für Privatleute. Viele dieser Häuser sind in einem schlechten Zustand. Laut Creditreform sind sie oft sogenannte „Schrottimmobilien“ - mit feuchten Wänden, alten Heizungen, Schimmel oder maroden Dächern. Wer hier kauft, muss mit Kosten von 50.000 bis 150.000 Euro rechnen - und das ist nur die Grundausstattung.

Ein weiterer Punkt: Die durchschnittliche Bewertung pro Objekt ist von 314.000 Euro (2024) auf 308.000 Euro (2025) gesunken. Das klingt nach wenig, aber es bedeutet: Es kommen immer mehr kleinere, weniger wertvolle Immobilien auf den Markt. Die teuren Villen werden seltener. Wer also nach einem „Schnäppchen“ sucht, sollte nicht auf ein Haus mit 400.000 Euro hoffen - sondern auf ein Haus mit 120.000 Euro, das 180.000 Euro Sanierung kostet. Die Rechnung muss aufgehen - sonst bleibt man mit einem Berg an Schulden sitzen.

Wie funktioniert eine Zwangsversteigerung heute?

Das Verfahren ist komplex - und wer es nicht versteht, verliert Geld. Es beginnt mit einer Zwangsvollstreckung, die ein Gläubiger beim Amtsgericht beantragt. Dann folgt die öffentliche Bekanntmachung. Heute findet das fast immer online statt - auf Plattformen wie ZVNow.de, Versteigerungspool.de oder Calvest.de. Dort kann man sich anmelden, die Unterlagen einsehen und mitbieten. Aber Vorsicht: Der Mindestgebotswert ist oft nicht der tatsächliche Marktwert. Viele Bieter denken, sie können um 30 Prozent unter Wert kaufen. Das ist selten der Fall. Die meisten Objekte werden bei 80 bis 90 Prozent des Verkehrswerts versteigert - und das, obwohl der Markt schwach ist.

Ein weiteres Risiko: Die Immobilie kann mit Belastungen verbunden sein. Es gibt keine Garantie, dass die alte Hypothek abgelöst ist. Es kann noch eine Grundschuld, eine Nießbrauchsberechtigung oder sogar eine Mietverpflichtung vorhanden sein. Wer das nicht prüft, kauft nicht nur ein Haus - er kauft auch eine Rechtsfallgrube. Deshalb ist eine professionelle Prüfung der Grundbuchauszüge unerlässlich. Das kostet 300 bis 600 Euro - aber es spart Tausende.

Chancen für Investoren - und wer sie nutzen sollte

Für professionelle Investoren ist der Markt 2025 attraktiver denn je. Wer in Berlin, Hamburg oder München eine gut gelegene Eigentumswohnung für 150.000 Euro erwirbt, kann sie nach Sanierung für 300.000 Euro vermieten - und hat eine Rendite von über 5 Prozent. Das ist besser als viele Aktienfonds. Aber es braucht Erfahrung. Wer noch nie eine Zwangsversteigerung durchlaufen hat, sollte nicht einfach mitbieten. Die Konkurrenz ist groß. Es gibt mittlerweile ganze Firmen, die sich auf diese Märkte spezialisiert haben. Sie haben Teams, die jeden Tag nach neuen Angeboten suchen. Sie kennen die Gerichte, die Fristen, die Tricks. Ein Einzelbieter hat kaum eine Chance, wenn er nicht vorbereitet ist.

Die größte Chance liegt in den ländlichen Regionen oder in Ostdeutschland. Hier gibt es Immobilien für 60.000 bis 100.000 Euro. Wer sie kauft, sanieren und an Studenten oder Zuwanderer vermietet, kann langfristig Gewinn machen. Aber: Das ist kein schnelles Geschäft. Es braucht Zeit, Geduld und Kapital. Wer nur auf einen schnellen Gewinn hofft, wird enttäuscht.

Was Sie unbedingt vermeiden müssen

Es gibt drei große Fallen, die fast jeder Anfänger tappen:

• Die „Schnäppchenfalle“: Ein Haus wird mit 80.000 Euro angeboten - klingt toll. Aber die Sanierung kostet 120.000 Euro. Sie haben dann 200.000 Euro investiert - und das Haus ist nur 180.000 Euro wert. Sie haben Geld verloren.
• Die „Rechtsfallgrube“: Sie kaufen ein Haus, ohne den Grundbuchauszug zu prüfen. Später stellt sich heraus: Die alte Besitzerin hat noch ein Nießbrauchrecht. Sie dürfen nicht einziehen - bis sie stirbt. Das kann 20 Jahre dauern.
• Die „Kriminelle Betrugsmasche“: Es gibt Anbieter, die Ihnen vorgaukeln, sie hätten „exklusive Zugänge“ zu Zwangsversteigerungen. Sie verlangen Vorkasse - und verschwinden. Das ist Betrug. Legale Plattformen verlangen keine Vorauszahlung.

Ein weiterer Punkt: Die Banken haben gelernt. Sie verkaufen oft nicht mehr direkt über das Amtsgericht, sondern über Makler. Und die Makler verlangen Provisionen. Das macht den Preis höher - und die Chance geringer. Sie müssen also genau prüfen: Ist das Angebot wirklich über das Amtsgericht oder über einen Drittanbieter?

Was kommt nach 2025?

Die Prognosen für 2026 sind düster. Bis zu 16.500 Zwangsversteigerungen werden erwartet - ein Anstieg von fast 14 Prozent. Warum? Weil viele Zinsbindungen 2025 auslaufen, aber die Kreditwürdigkeit der Menschen weiter sinkt. Die Bundesregierung greift nicht ein. Es gibt keine Hilfsprogramme, keine Rettungspakete. Der Markt wird sich selbst regulieren - und das bedeutet: Die Zahl der Betroffenen wird weiter steigen.

Das hat auch Auswirkungen auf den gesamten Immobilienmarkt. Wenn immer mehr günstige Wohnungen auf den Markt kommen, sinkt der Druck auf die Preise. Das ist gut für Mieter - aber schlecht für Eigentümer, die ihre Immobilie verkaufen wollen. Der Markt wird sich spalten: Ein Segment für hochwertige, gut gelegene Wohnungen - und ein zweites für billige, sanierungsbedürftige Objekte. Wer hier investiert, muss sich entscheiden: Will er langfristig vermieten - oder schnell verkaufen?

Was tun, wenn Sie interessiert sind?

Wenn Sie den Markt 2025 nutzen wollen, dann tun Sie das:

1. Registrieren Sie sich auf ZVNow.de oder Versteigerungspool.de - das sind die seriösen Plattformen.
2. Prüfen Sie jeden Immobilienangebot mit einem Grundbuchauszug - und lassen Sie sich von einem Immobilienrechtsanwalt beraten.
3. Rechnen Sie realistisch: Kalkulieren Sie Sanierungskosten, Notar- und Gerichtskosten, Maklerprovisionen - und dann erst den möglichen Verkaufspreis.
4. Starten Sie klein: Kaufen Sie keine Villa. Suchen Sie nach einer 2-Zimmer-Wohnung in einer Stadt mit steigender Nachfrage.
5. Warten Sie nicht auf das „perfekte“ Objekt. Der Markt bewegt sich schnell. Wer zu lange wartet, verpasst die Chance.

Die Zwangsversteigerung ist kein Spiel. Sie ist eine Folge von wirtschaftlicher Not. Aber sie ist auch eine Chance - für die, die wissen, wie man sie nutzt. Wer nur auf den Preis schaut, wird scheitern. Wer die Hintergründe versteht, kann gewinnen.