Wenn du ein Haus baust oder umfassend renovierst, stehst du vor einer der wichtigsten Entscheidungen: Wer macht was? Sollst du jedes Gewerk einzeln ausschreiben und selbst koordinieren? Oder gibst du alles an einen Generalunternehmer, der alles organisiert? Beide Wege haben ihre Vor- und Nachteile. Und es gibt keine einheitliche Antwort - nur die richtige Wahl für dein Projekt.
Was ist Einzelvergabe - und warum nutzen sie viele Bauherren?
Bei der Einzelvergabe holst du dir für jedes Gewerk - Elektriker, Fliesenleger, Heizungsbauer - ein eigenes Angebot. Du entscheidest selbst, wer den Job bekommt. Das klingt nach mehr Kontrolle. Und das ist es auch. Du siehst genau, was du bezahlst. Kein versteckter Aufschlag. Kein Generalunternehmer, der zwischen dir und den Handwerkern steht.
Die Vorteile liegen auf der Hand. Bei einem Umbau mit acht Gewerken kannst du durch direkten Vergleich der Angebote durchschnittlich 12,7 % einsparen. Einige Bauherren in Bremen und Niedersachsen haben sogar bis zu 17 % gespart, weil sie spezialisierte Betriebe ausgewählt haben - etwa einen Fliesenleger mit Erfahrung in historischen Sanierungen. Laut einer Umfrage des Deutschen Architektenblatts sind 73 % der Projekte mit besonderen Anforderungen (wie Altbau-Renovierungen) mit Einzelvergabe erfolgreicher.
Doch es hat einen Haken. Du musst alles organisieren. Jeden Termin abstimmen. Jede Rechnung prüfen. Jeden Konflikt zwischen den Handwerkern klären. Ein mittelgroßes Projekt mit acht Gewerken verlangt durchschnittlich 14,3 Stunden pro Woche an Koordinationszeit. Das ist fast ein ganzer Arbeitstag. Und wenn ein Handwerker verspätet ist, weil er einen anderen Job überzogen hat? Dann wirst du zum Projektmanager - ohne Gehalt.
Und dann gibt es noch die Papierarbeit. Bei Einzelvergabe sammelst du durchschnittlich 230 Belege - Rechnungen, Lieferscheine, Abnahmeprotokolle. Jeder einzelne muss geprüft, archiviert und bezahlt werden. Kein Wunder, dass 68 % der Einzelvergabe-Bauherren im Hausbau-Forum von „unerwarteten Koordinationsproblemen“ berichten.
Was ist ein Generalunternehmer - und warum wird er immer beliebter?
Ein Generalunternehmer (GU) übernimmt die gesamte Baustelle. Er vertritt dich gegenüber allen Handwerkern. Er verhandelt die Preise, plant die Termine, sorgt für die Abstimmung. Du unterschreibst nur einen Vertrag - mit ihm. Und du zahlst nur eine Rechnung. Am Ende.
Das reduziert die Kommunikationslast um 67 %. Statt 12 Verträgen hast du nur noch einen. Die Anzahl der Koordinationsstunden sinkt von 14,3 auf durchschnittlich 3,2 Stunden pro Woche. Einige Bauherren berichten, dass sie nach der Entscheidung für den GU nur noch zwei Stunden pro Woche an der Baustelle verbringen - und trotzdem wissen, dass alles läuft.
Die Vorteile sind besonders deutlich, wenn der Handwerkermarkt eng ist. In München, Hamburg und Berlin liegt die Auslastung von Handwerksbetrieben bei 92 %. Einzelvergabe wird da zur Lotterie: Wer bekommt einen Termin? Wer ist überhaupt verfügbar? Ein Generalunternehmer hat oft langfristige Verträge mit mehreren Firmen. Er kann Kapazitäten bündeln - und Termine halten. In einer Studie der Hochschule München waren GU-Projekte durchschnittlich drei Wochen früher fertig.
Doch es gibt einen Preis. Generalunternehmer verlangen eine Marke - zwischen 10 und 15 %. Das bedeutet: Du zahlst mehr. Durchschnittlich 8,3 % mehr als bei Einzelvergabe. Ein Projekt mit 500.000 Euro kostet damit 41.500 Euro mehr. Das ist kein kleiner Betrag. Und du hast weniger Kontrolle. Du kannst nicht mehr einfach den schlechten Elektriker rauswerfen und einen besseren nehmen. Der GU entscheidet, wer arbeitet.
Was passiert, wenn etwas schiefgeht?
Ein Handwerker macht einen Fehler? Bei Einzelvergabe: Du gehst direkt zu ihm. Du hast den Vertrag. Du hast die Rechnung. Du kannst den Mangel reklamieren - und hast rechtliche Ansprüche.
Beim Generalunternehmer? Du gehst zu ihm. Er ist der Ansprechpartner. Er muss den Fehler beheben - oder den Handwerker zwingen. Das klingt einfach. Aber: Was, wenn er sagt, der Fehler sei nicht seine Schuld? Dann wird es kompliziert. Der GU hat oft nur einen Vertrag mit dem Handwerker - und der kann sich zurücklehnen. Die Haftung ist klarer als früher, aber nicht immer einfach durchsetzbar.
Und was, wenn du etwas ändern willst? Ein Fenster anders, eine Wand dicker? Bei Einzelvergabe: Du sagst es dem Handwerker. Er rechnet nach. Du zahlst den Mehrpreis. Einfach.
Beim GU: Du sagst es ihm. Er sagt: „Das ist ein Nachtrag.“ Und der kostet durchschnittlich 18,5 % mehr als der ursprüngliche Preis. Das ist kein Fehler. Das ist Standard. Ein GU nutzt Änderungen oft als Gewinnquelle. Und du hast kaum Spielraum.
Was ist der richtige Weg für dein Projekt?
Es gibt kein „besser“. Nur „passender“.
Wähle Einzelvergabe, wenn:
- Du ein Projekt unter 250.000 Euro planst (hier dominiert diese Methode mit 78 % Marktanteil)
- Du spezielle Anforderungen hast - wie Altbau-Sanierung, historische Fassade, Energieeffizienzklasse A+
- Du Zeit hast - und Lust, dich einzuklinken
- Du Kontrolle willst - und bereit bist, dafür zu arbeiten
Wähle Generalunternehmer, wenn:
- Du ein Projekt über 500.000 Euro planst (hier nutzen 62 % den GU)
- Du in einer Region lebst, wo Handwerker knapp sind - wie Berlin, Hamburg oder München
- Du Stress vermeiden willst - und lieber „nur“ mehr Geld ausgibst
- Du keine technischen Spezialanforderungen hast - und Standardlösungen akzeptierst
Die Zahlen sprechen eine klare Sprache. Bei Projekten mit hohen Änderungswahrscheinlichkeiten - mehr als 30 % geplante Änderungen - ist die Einzelvergabe deutlich vorteilhafter. Bei komplexen Projekten über 5 Millionen Euro - wie Mehrfamilienhäuser oder öffentliche Gebäude - ist der Generalunternehmer die Regel. Prof. Dr. Klaus-Dieter Thoben von der Universität Bremen sagt: „Bei großen Projekten ist die reduzierte Schnittstellenproblematik entscheidend.“
Die neue Mitte: Hybride Modelle
Die meisten Bauherren denken in Schwarz-Weiß. Entweder alles selbst - oder alles an einen. Aber die Zukunft liegt in der Mitte.
Immer mehr Bauherren nutzen hybride Modelle: Die Hauptgewerke - Fundament, Rohbau, Dach, Fenster - werden über einen Generalunternehmer vergeben. Die Spezialisten - Heizung, Sanitär, Elektro, Innenausbau - werden einzeln vergeben. So behält man die Koordinationseinfachheit der GU-Vergabe - und die Flexibilität der Einzelvergabe.
28 % der mittelgroßen Bauunternehmen in Deutschland nutzen bereits so ein Modell. Und es wird wachsen. Die Plattform „bauXconnect“, die seit Januar 2023 digitale Koordination ermöglicht, hat den Koordinationsaufwand bei Einzelvergabe um 35 % gesenkt. Das macht die Kombination aus GU und Einzelvergabe plötzlich viel einfacher.
Der Trend ist klar: Es geht nicht mehr um „entweder - oder“. Es geht um „was passt zu mir?“
Was du unbedingt beachten solltest
Wenn du dich für den Generalunternehmer entscheidest: Prüfe ihn gründlich. Frag nach mindestens fünf Referenzprojekten der letzten drei Jahre. Prüfe seine Haftpflichtversicherung - sie muss mindestens 10 Millionen Euro decken. Frag nach den Subunternehmern, die er einsetzt. Ein guter GU arbeitet mit vertrauenswürdigen Handwerkern. Ein schlechter GU nutzt billige, überlastete Firmen.
Wenn du die Einzelvergabe wählst: Lerne die Grundlagen der VOB/B. Du musst wissen, was ein Leistungsverzeichnis ist, wie eine Abnahme funktioniert, wie du Mängel reklamierst. Du brauchst mindestens 80 Stunden Vorlaufzeit für die Ausschreibung. Und du solltest eine Bauleitung haben - entweder dich selbst oder einen bezahlten Projektsteuerer.
Die Zahlen zeigen: Wer mit Einzelvergabe spart, muss auch arbeiten. Wer mit GU spart, muss Zeit sparen - und bereit sein, mehr zu zahlen.
