Vor zehn Jahren war eine nachhaltige Immobilie noch eine Seltenheit. Heute gibt es in Deutschland über 2.800 zertifizierte Gebäude - ein neuer Rekord aus dem Jahr 2022. Doch was steckt hinter dieser Entwicklung? Warum entscheiden sich immer mehr Bauherren für Nachhaltigkeitszertifikate? Und welche Systeme spielen dabei die größte Rolle? In diesem Artikel erfährst du, wie Zertifizierungen funktionieren, warum sie wichtig sind und welche Trends die Branche prägen.
Die Immobilienzertifizierung ist nicht nur ein Marketinginstrument, sondern ein entscheidender Faktor für die Marktwertsteigerung von Gebäuden. Immer mehr Bauherren, Investoren und Behörden verlangen nach klaren Nachweis über die Nachhaltigkeit von Gebäuden. Dafür gibt es verschiedene Systeme, die unterschiedliche Aspekte bewerten. Die drei bekanntesten Systeme in Deutschland sind DGNB, BREEAM und LEED. Jedes hat seine Stärken und Anwendungsbereiche.
Was ist eine Nachhaltigkeitszertifizierung?
Eine Nachhaltigkeitszertifizierung bewertet Gebäude entlang der drei Säulen der Nachhaltigkeit: Ökologie, Ökonomie und Soziokulturelles. Dabei werden Kriterien wie Energieeffizienz, Ressourcennutzung, Gesundheit der Nutzer und wirtschaftliche Rentabilität geprüft. Die Zertifizierung erfolgt durch unabhängige Prüfer und gilt für den gesamten Lebenszyklus eines Gebäudes - von der Planung bis zum Abriss. Je nach System werden bis zu 40 Kriterien bewertet, die auf den spezifischen Gebäudetyp zugeschnitten sind.
Die wichtigsten Zertifizierungssysteme im Vergleich
| System | Ursprung | Stärken | Besonders für | Zertifizierungsstufen |
|---|---|---|---|---|
| DGNBDeutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen | Deutschland (2007) | Spezifisch auf deutsche Anforderungen, EU-Taxonomie-kompatibel, umfassende Bewertung | Neubauten, öffentliche Gebäude | Platin, Gold, Silber, Bronze |
| BREEAMBuilding Research Establishment Environmental Assessment Method | Vereinigtes Königreich (1990) | International anerkannt, deutsche Versionen für Deutschland, Österreich und Schweiz, flexibel | Bestandsimmobilien, internationale Projekte | Excellent, Good, Pass, etc. |
| LEEDLeadership in Energy and Environmental Design | USA (1998) | Globale Reichweite, klare Standards, einfach zu verstehen | Internationale Unternehmen, Neubauten | Certified, Silver, Gold, Platinum |
DGNB: Das deutsche Standard-System
DGNB ist das führende System für nachhaltiges Bauen in Deutschland. Entwickelt wurde es 2007 gemeinsam mit dem Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung. Die Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB) bewertet Gebäude anhand von sechs Themenfeldern entlang der drei Säulen der Nachhaltigkeit: Ökologie, Ökonomie und Soziokulturelles. Dabei werden Zertifikate in den Stufen Platin, Gold, Silber und Bronze vergeben. Im Neubausegment hat DGNB einen Marktanteil von über 80 Prozent. Das System ist besonders beliebt bei öffentlichen Gebäuden, denn es berücksichtigt auch langfristige Kosten und Nutzerkomfort. Ein wichtiges Merkmal: DGNB passt sich kontinuierlich an die EU-Taxonomie an. Das bedeutet, zertifizierte Gebäude erfüllen nicht nur nationale Standards, sondern auch europäische Nachhaltigkeitskriterien.
BREEAM: Der internationale Klassiker
BREEAM stammt aus dem Vereinigten Königreich und ist eines der ältesten Zertifizierungssysteme. Die deutsche Version wird von TÜV SÜD betrieben und bietet spezielle Standards für Neubauten und Bestandsimmobilien. BREEAM bewertet neun Kategorien, darunter Energie, Wasser, Abfall und soziale Aspekte. Besonders praktisch: Die Unterlagen können in deutscher Sprache eingereicht werden, was den Prozess beschleunigt. Im Bestandsgeschäft ist BREEAM führend. Unternehmen wie die Deutsche Bank nutzen BREEAM für ihre Bestandsimmobilien, um internationale Vergleichbarkeit zu gewährleisten. TÜV SÜD bietet zudem BREEAM-Standards für Österreich und die Schweiz an, was das System in der DACH-Region stark macht.
LEED: Der globale Standard
LEED kommt aus den USA und ist international am weitesten verbreitet. Die LEED-Zertifizierung konzentriert sich auf Energieeffizienz, Wassersparen und umweltfreundliche Materialien. Sie ist besonders bei internationalen Unternehmen beliebt, die globale Standards benötigen. LEED vergibt Stufen von Certified bis Platinum, ähnlich wie DGNB. In Deutschland wird LEED weniger häufig eingesetzt als DGNB oder BREEAM, aber es spielt eine Rolle bei Projekten mit internationalem Bezug. Die Deutsche Bank zum Beispiel zertifiziert einige ihrer Neubauten sowohl nach DGNB als auch nach LEED, um den globalen Immobilienmarkt besser vergleichen zu können.
Warum Zertifizierungen immer wichtiger werden
Der Markt für nachhaltige Immobilien wächst rasant. Gründe dafür sind regulatorische Vorgaben, steigende Anforderungen von Investoren und ein wachsendes Bewusstsein für Klimaschutz. Laut Experten wie Alexander Rüb (geg-baupraxis.de) ist die Nachfrage nach Zertifizierungen vor allem durch drei Faktoren getrieben: Erstens, die EU-Taxonomie setzt klare Regeln für nachhaltige Investitionen. Zweitens, staatliche Förderprogramme wie die KfW-Förderstufe 2 erfordern eine Zertifizierung. Dafür muss ein Gebäude nach einem der vier anerkannten Systeme - DGNB, NaWoh, BiRN oder BNB - zertifiziert sein. Drittens, Investoren verlangen transparente Nachhaltigkeitsnachweise, um Risiken zu minimieren und langfristige Renditen zu sichern.
Ein konkretes Beispiel: Das QNG-SiegelQualitätssiegel nachhaltiges Gebäude ist eine Voraussetzung für die höchste KfW-Förderstufe. Ohne DGNB, NaWoh, BiRN oder BNB-Zertifizierung gibt es keine Förderung. Dies zeigt, wie stark Zertifizierungen mit staatlichen Anreizen verbunden sind. Die Deutsche Akkreditierungsstelle (DAkkS) bestätigt, dass DGNB das am häufigsten empfohlene System für das QNG-Siegel ist. Es ist also nicht nur ein Marketing-Tool, sondern ein entscheidender Faktor für die Finanzierung von Projekten.
Die Zukunft der Nachhaltigkeitszertifizierung
Experten prognostizieren, dass bis 2030 über 70 Prozent aller Neubauvorhaben in Deutschland ein Nachhaltigkeitszertifikat haben werden. Was treibt diesen Trend? Zum einen die EU-Taxonomie, die ab 2024 strengere Nachhaltigkeitsanforderungen für Immobilien setzt. DGNB hat bereits angekündigt, alle zukünftigen Systementwicklungen an diese Kriterien anzupassen. Zum anderen spielt die Digitalisierung eine große Rolle. Mit BIMBuilding Information Modeling können Bauherren die Daten für die Zertifizierung effizienter erfassen. Dies beschleunigt den Prüfprozess und erhöht die Genauigkeit der Bewertung. Außerdem wird die CSRDCorporate Sustainability Reporting Directive ab 2024 Unternehmen verpflichten, detaillierte Nachhaltigkeitsberichte zu erstellen. Dies wird die Nachfrage nach standardisierten Zertifizierungen weiter erhöhen.
Ein weiterer Trend: Kreislaufwirtschaft und Biodiversität werden in den Zertifizierungen stärker berücksichtigt. Gebäude müssen nicht nur energieeffizient sein, sondern auch Ressourcen schonen und ökologische Schäden minimieren. Die DGNB arbeitet bereits an neuen Kriterien, die Recycling-Quoten und den Schutz von Artenvielfalt bewerten. Dies zeigt, dass Nachhaltigkeitszertifizierungen immer umfassender werden - und für Immobilienbesitzer immer wichtiger.
FAQ: Häufige Fragen zu Nachhaltigkeitszertifizierungen
Welche Zertifizierung ist am besten für Bestandsimmobilien?
Für Bestandsimmobilien ist BREEAM DE Bestand die beste Wahl. Es wurde speziell für die Sanierung bestehender Gebäude entwickelt und berücksichtigt Aspekte wie energetische Sanierung, Ressourceneffizienz und Nutzerkomfort. DGNB bietet zwar auch Bestandszertifizierungen an, aber BREEAM ist aufgrund seiner internationalen Erfahrung und der deutschen Anpassung häufiger im Einsatz. TÜV SÜD betreut BREEAM für den deutschen Markt und stellt sicher, dass die Zertifizierung nationalen Anforderungen entspricht.
Wie lange dauert die Zertifizierung?
Der Prozess dauert in der Regel zwischen drei und sechs Monaten. Er beginnt mit einer Vorprüfung durch einen Auditor, gefolgt von einer detaillierten Bewertung aller Kriterien. Anschließend wird das Zertifikat ausgestellt. Bei komplexen Projekten oder wenn Nachbesserungen nötig sind, kann es länger dauern. Mit modernen Tools wie BIM lässt sich der Prozess beschleunigen, da Daten digital erfasst und analysiert werden können.
Welche staatlichen Förderungen gibt es für zertifizierte Gebäude?
Die wichtigste Förderung kommt von der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW). Für die höchste Förderstufe 2 ist eine Zertifizierung nach DGNB, NaWoh, BiRN oder BNB erforderlich. Dies ermöglicht zinsgünstige Kredite und Tilgungszuschüsse. Zudem können zertifizierte Gebäude von Steuererleichterungen profitieren, wie der Abschreibung für energieeffiziente Sanierungen. Die EU-Taxonomie wird in Zukunft weitere finanzielle Anreize schaffen, da nur nachhaltige Projekte in bestimmte Förderprogramme einfließen.
Was ist die EU-Taxonomie und wie beeinflusst sie die Zertifizierung?
Die EU-Taxonomie ist eine europäische Klassifikation, die definiert, welche wirtschaftlichen Aktivitäten als nachhaltig gelten. Sie legt klare Kriterien für Klimaschutz, Ressourcenschonung und soziale Verträglichkeit fest. Für Immobilien bedeutet das: Gebäude müssen bestimmte Umweltziele erfüllen, um als "nachhaltig" zu gelten. DGNB hat angekündigt, alle zukünftigen Systementwicklungen an die EU-Taxonomie anzupassen. Das heißt, zertifizierte Gebäude erfüllen nicht nur nationale Standards, sondern auch europäische Vorgaben - ein großer Vorteil für internationale Projekte.
Wie sieht die Zukunft der Nachhaltigkeitszertifizierung aus?
Experten prognostizieren, dass bis 2030 über 70 Prozent aller Neubauvorhaben in Deutschland ein Nachhaltigkeitszertifikat haben werden. Der Trend wird durch EU-Regulierungen, steigende Investorenanforderungen und die Digitalisierung der Bauwirtschaft getrieben. Building Information Modeling (BIM) wird die Zertifizierungsprozesse beschleunigen, während neue Kriterien für Kreislaufwirtschaft und Biodiversität immer wichtiger werden. Zudem wird die Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD) Unternehmen dazu verpflichten, Nachhaltigkeitsberichte zu erstellen - was die Nachfrage nach standardisierten Zertifizierungen weiter erhöht.
Matthias Baumgartner
Feb 6, 2026 AT 07:59DGNB ist das einzige System, das wirklich zählt. Punkt.