Beleihungsgrenze: Was Sie über Kreditlimits bei Immobilien wissen müssen

Die Beleihungsgrenze, der maximale Kreditbetrag, den eine Bank anhand des Wertes einer Immobilie gewährt. Auch bekannt als LTV-Ratio (Loan-to-Value), ist sie der entscheidende Faktor, der darüber entscheidet, wie viel Geld Sie für ein Haus oder eine Wohnung leihen können – und wie viel Eigenkapital Sie selbst aufbringen müssen. Wenn eine Immobilie 500.000 Euro wert ist und die Beleihungsgrenze bei 60 % liegt, bekommen Sie maximal 300.000 Euro Kredit. Der Rest – 200.000 Euro – muss aus Ihrem Geldbeutel kommen. Das klingt hart, aber es hat einen Grund: Banken schützen sich vor Wertverlusten. Wenn der Markt einbricht und die Immobilie nur noch 400.000 Euro wert ist, soll der Kredit trotzdem gedeckt sein. Deshalb verlangen sie einen Puffer – und der heißt Beleihungsgrenze.

Diese Grenze ist nicht festgelegt, sondern variiert je nach Immobilientyp, Lage, Zustand und Ihrer Kreditwürdigkeit. Bei Neubauten in guten Lagen können Sie manchmal bis zu 80 % finanzieren. Bei Altbauten mit Sanierungsbedarf oder in weniger gefragten Gebieten sinkt die Grenze oft auf 50–60 %. Das hat nichts mit Ihrer Bonität zu tun – das ist reine Risikobewertung der Immobilie selbst. Auch die Grundschuld, die Sicherheit, die die Bank an der Immobilie einträgt, spielt eine Rolle. Je höher die Beleihungsgrenze, desto höher die Grundschuld – und desto größer das Risiko für die Bank. Deshalb prüfen sie nicht nur Ihre Einkünfte, sondern auch den Verkehrswert der Immobilie durch einen Gutachter. Und das ist kein Formsache: Ein Gutachter kann den Wert um 10–20 % nach unten korrigieren – und damit Ihre Finanzierung plötzlich unmöglich machen.

Was viele nicht wissen: Die Beleihungsgrenze beeinflusst nicht nur, wie viel Sie leihen können, sondern auch die Zinskonditionen. Je näher Sie an der Grenze sind, desto teurer wird der Kredit. Banken sehen Sie als risikoreicher an, wenn Sie fast alles leihen. Wer 70 % finanzieren will, bekommt oft bessere Konditionen als jemand, der 85 % braucht. Und wenn Sie die Grenze überschreiten wollen, zahlen Sie meistens höhere Zinsen oder müssen eine zusätzliche Sicherheit stellen. Das ist kein Trick – das ist Standard. In Deutschland ist die Beleihungsgrenze kein Vorschuss, sondern eine Regulierungsmaßnahme, die seit Jahren dafür sorgt, dass weniger Menschen in Schuldenfalle geraten. Die Artikel hier zeigen, wie Sie damit umgehen: ob Sie eine Sanierung planen, die Finanzierung neu aufstellen oder einfach verstehen wollen, warum Ihre Bank nicht mehr geben will. Sie finden konkrete Beispiele, wie andere mit niedriger Beleihungsgrenze trotzdem erfolgreich gebaut oder gekauft haben – und was Sie tun können, um Ihre Chancen zu verbessern.