Beim Immobilienkauf fallen neben dem Kaufpreis noch weitere Kosten an - und die sind oft größer als viele denken. Die Notarkosten sind dabei ein fester Bestandteil, der nicht wegzudenken ist. Gesetzlich vorgeschrieben, müssen alle Immobilienverkäufe vor einem Notar beurkundet werden. Doch wie viel kostet das eigentlich? Ein Notarkostenrechner hilft, sich einen ersten Überblick zu verschaffen. Doch Vorsicht: Die meisten Rechner liefern nur eine Schätzung. Wer wirklich genau wissen will, was auf ihn zukommt, muss wissen, wie diese Tools funktionieren - und wo ihre Grenzen liegen.
Warum gibt es überhaupt Notarkosten?
Beim Kauf einer Immobilie geht es nicht nur um den Preis, den Sie an den Verkäufer zahlen. Der Staat verlangt, dass der Kaufvertrag notariell beurkundet wird. Das ist kein Luxus, sondern Pflicht. Der Notar sorgt dafür, dass alle Rechte und Pflichten klar festgehalten werden, dass der Kaufvertrag rechtssicher ist und dass das Grundbuch später richtig aktualisiert wird. Diese Dienstleistung kostet Geld - und zwar nach einem festen, gesetzlichen System: dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Seit der letzten Novellierung im Jahr 2013 gilt diese Regelung unverändert. Die Kosten berechnen sich also nicht willkürlich, sondern nach einer klaren Formel, die vom Kaufpreis und der Höhe der Grundschuld abhängt.Wie hoch sind die Notarkosten wirklich?
Die meisten Menschen hören von einer Faustregel: „Zwischen 1,5 % und 2 % des Kaufpreises“. Das stimmt - aber nur grob. Für eine Immobilie im Wert von 300.000 Euro liegen die Notarkosten typischerweise zwischen 4.000 und 5.000 Euro. Doch warum gibt es diesen Spielraum? Weil die Kosten aus mehreren Teilen bestehen:- Beurkundung des Kaufvertrags: Hier zahlt man für die rechtliche Absicherung des Kaufs.
- Vollzug des Geschäfts: Dazu gehört die Anmeldung beim Grundbuchamt und die Übertragung des Eigentums.
- Beurkundung der Grundschuld: Wenn Sie ein Darlehen aufnehmen, muss auch das notariell beurkundet werden.
- Umsatzsteuer: Die Notargebühren sind steuerpflichtig - aktuell mit 19 %.
Ein Beispiel: Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro und einer Grundschuld von 250.000 Euro berechnen die meisten Rechner etwa 4.156 Euro Gesamtkosten. Das setzt sich zusammen aus:
- Einfache Gebühr: 635 Euro
- 5,5-fache Gebühr (für Kaufvertrag und Grundschuld): 3.492,50 Euro
- Umsatzsteuer: 663,58 Euro
Doch das ist nur die Grundlage. Kommt eine Bauverpflichtung, eine Schenkung oder eine Erbschaft hinzu, steigen die Kosten. Einige Rechner berücksichtigen das nicht - und das führt zu bösen Überraschungen.
Welche Online-Tools gibt es?
Es gibt viele Anbieter, die kostenlose Notarkostenrechner anbieten. Die bekanntesten sind:- notar.de - Das offizielle Portal der Bundesnotarkammer. Hier finden Sie die verlässlichste Grundlage, aber auch den klarsten Hinweis: „Dieser Rechner ersetzt nicht die Beratung durch Ihren Notar.“
- Check24.de - Bietet eine detaillierte Aufschlüsselung und zeigt die Kosten pro Einzelleistung an.
- Interhyp.de - Kombiniert Notarkosten mit Finanzierungsrechnern, ideal für Erstkäufer.
- Immoverkauf24.de - Hat die detaillierteste Tabelle mit Kosten für Kaufpreise von 50.000 bis 400.000 Euro.
- Dr. Klein, Justhome - Einfache, übersichtliche Rechner für schnelle Schätzungen.
Alle diese Tools nutzen dieselbe rechtliche Grundlage - das GNotKG. Der Unterschied liegt in der Benutzerfreundlichkeit und der Tiefe der Auswertung. Einige zeigen nur eine Gesamtsumme, andere teilen die Kosten in bis zu sieben Einzelposten auf. Wer sich wirklich informieren will, nutzt mehrere Rechner und vergleicht die Ergebnisse.
Was Sie in den Rechner eingeben müssen
Ein Notarkostenrechner ist einfach zu bedienen. Sie brauchen nur drei Angaben:- Kaufpreis der Immobilie: Der genaue Verkaufspreis, wie er im Kaufvertrag steht.
- Höhe der Grundschuld: Meist entspricht das der Kreditsumme, die Sie vom Banken nehmen. Falls Sie bar kaufen, tragen Sie „0“ ein.
- Art des Rechtsgeschäfts: Meist „Kaufvertrag“. Aber wenn Sie eine Immobilie von Ihren Eltern geschenkt bekommen, wählen Sie „Schenkung“. Bei einer Erbschaft wählen Sie „Erbschaft“.
Ein häufiger Fehler: Nutzer geben nur den Kaufpreis ein und vergessen die Grundschuld. Das führt zu einer zu niedrigen Kalkulation - oft um mehrere Hundert Euro. Wer eine Immobilie mit Darlehen kauft, muss beide Werte eingeben, sonst stimmt das Ergebnis nicht.
Wann ist der Rechner ungenau - und warum?
Die meisten Nutzer vertrauen den Ergebnissen blind. Das ist riskant. Hier sind die drei häufigsten Gründe, warum der Rechner nicht passt:- Zusatzkosten werden nicht berücksichtigt: Ein Beispiel: Wenn Sie eine Bauverpflichtung im Kaufvertrag haben (z. B. „innerhalb von 2 Jahren muss ein Haus gebaut werden“), entstehen zusätzliche Gebühren. Der Rechner weiß davon nichts.
- Mindest- und Höchstgebühren: Einige Leistungen haben feste Mindestkosten. Eine Unterschriftsbeglaubigung kostet mindestens 20 Euro - selbst wenn der Rechner nur 15 Euro berechnet. Das passiert oft bei kleinen Nebenleistungen.
- Komplexe Verträge: Bei Miteigentum, Erbbaurecht, Nießbrauch oder mehreren Käufern ändert sich die Berechnung. Die Rechner sind dafür nicht ausgelegt.
Ein Nutzer berichtete im Immobilien-Forum: „Ich habe mit Check24 4.200 Euro berechnet. Der Notar hat 5.100 Euro berechnet - wegen der Bauverpflichtung.“ Das ist kein Einzelfall. Laut einer Umfrage von Finanztip.de kritisieren 32 % der Nutzer, dass die Rechner „nicht alle möglichen Zusatzkosten anzeigen“.
Was tun, wenn Sie sicher sein wollen?
Ein Online-Rechner ist ein guter Anfang - aber kein Ersatz für einen Notar. Wenn Sie wirklich planen wollen, sollten Sie:- Mindestens zwei Rechner vergleichen: Notar.de + Immoverkauf24.de geben oft die besten Einblicke.
- Die Vertragsdetails genau prüfen: Steht etwas über Bauverpflichtungen, Miteigentum oder besondere Bedingungen? Dann ist ein einfacher Rechner nicht ausreichend.
- Frühzeitig den Notar kontaktieren: Viele Notare bieten kostenlose Erstberatungen an. Fragen Sie nach einer schriftlichen Kostenschätzung - das ist Ihr Recht.
- Bei komplexen Fällen spezialisierte Tools nutzen: Für Schenkungen oder Erbschaften gibt es spezielle Rechner, wie sie von Sommerfeld-Majka.de angeboten werden.
Prof. Dr. Klaus-Peter Braczyk von der Universität Passau sagt es klar: „Die 1,5-prozentige Faustregel ist nützlich - aber bei Immobilien über 500.000 Euro oder bei komplexen Verträgen immer ungenau. Hier lohnt sich die professionelle Beratung vorab.“
Wie viele Menschen nutzen diese Rechner?
Die Nutzung ist hoch - und steigt. Laut einer Studie des Deutschen Notarinstituts nutzen 87 % aller Immobilienkäufer vor dem Kauf einen Online-Notarkostenrechner. Bei jungen Käufern zwischen 18 und 35 Jahren sind es sogar 94 %. Die meisten brauchen weniger als fünf Minuten, um eine Schätzung zu erhalten - laut einer Studie der TU München. Das zeigt: Die Digitalisierung hat den Immobilienkauf einfacher gemacht. Aber sie hat auch die Erwartungen verändert. Viele glauben jetzt, die Kosten seien berechenbar - und werden enttäuscht, wenn der Notar andere Zahlen nennt.Was kommt 2025?
Die Bundesnotarkammer plant für 2025 eine offizielle App mit integriertem Kostenrechner. Das ist ein Schritt in die richtige Richtung. Langfristig könnte die Digitalisierung des Notarwesens („Moderner Behördenstaat bis 2028“) dazu führen, dass Kalkulationen direkt im System laufen - ohne Zwischenschritt. Dann braucht man keinen Rechner mehr. Aber bis dahin: Nutzen Sie die Tools, aber verlassen Sie sich nicht auf sie. Sie sind ein Werkzeug - kein Gesetz.Was ist mit den Nebenkosten?
Wichtig: Notarkosten sind nicht die einzigen Nebenkosten beim Immobilienkauf. Dazu gehören auch:- Grunderwerbsteuer: 3,5 % bis 6,5 % je nach Bundesland (in Wien ist sie z. B. höher als in Bayern).
- Grundbuchgebühren: Ca. 0,5 % des Kaufpreises.
- Immobilienmakler: Wenn Sie einen nutzen, zahlen Sie 3,57 % inkl. MwSt. (in Österreich oft 3 %).
Die Notarkosten sind nur ein Teil. Wer nur die Notarkosten im Blick hat, übersieht oft die größere Summe. Rechnen Sie immer mit 6 % bis 10 % Nebenkosten insgesamt - je nach Bundesland und Vertragsform.
Kann ich die Notarkosten verhandeln?
Nein. Die Notarkosten sind gesetzlich festgelegt und können nicht verhandelt werden. Der Notar muss nach dem GNotKG rechnen. Was Sie aber verhandeln können, ist, ob Sie einen Notar wählen, der auch die Grundbuchanmeldung übernimmt - manche Notare bieten das als Paket an. So sparen Sie Zeit, aber keine Kosten.
Warum sind die Kosten in Bayern höher als in Hamburg?
Die Notarkosten selbst sind bundesweit gleich. Aber die Grunderwerbsteuer unterscheidet sich. In Bayern liegt sie bei 3,5 %, in Hamburg bei 4,5 %. Da die Grunderwerbsteuer oft die größte Nebenkostenposition ist, wirkt sich das stark auf die Gesamtsumme aus. Die Notarkosten sind nicht der Grund für die Unterschiede.
Berechnen Rechner auch die Kosten für eine Schenkung?
Die meisten Standard-Rechner nur für Kaufverträge. Bei einer Schenkung gelten andere Gebühren, oft höhere. Nutzen Sie spezielle Rechner wie die von Sommerfeld-Majka.de oder fragen Sie direkt einen Notar. Schenkungen sind komplexer - und teurer.
Was passiert, wenn ich die Grundschuld falsch angebe?
Wenn Sie zu wenig angeben, unterschätzen Sie die Kosten - oft um mehrere Hundert Euro. Wenn Sie zu viel angeben, wird die Schätzung zu hoch. Die genaue Höhe der Grundschuld ist entscheidend, weil die Beurkundung der Grundschuld einen großen Teil der Gebühr ausmacht. Geben Sie den tatsächlichen Kreditbetrag ein - nicht mehr, nicht weniger.
Sind die Kosten für den Notar und den Makler gleich?
Nein. Der Notar ist gesetzlich gebunden und berechnet nach festen Tarifen. Der Makler hingegen verhandelt seine Provision. Er kann 3 %, 4 % oder sogar 6 % verlangen - je nach Vertrag. Die Notarkosten sind berechenbar, die Maklerkosten nicht. Achten Sie darauf, wer was verlangt.
