Ausländische Käufer in Deutschland: Immobilienkauf rechtssicher gestalten

Was ausländische Käufer wirklich brauchen, um in Deutschland sicher zu kaufen

Es gibt keinen gesetzlichen Grund, warum jemand aus dem Ausland keine Immobilie in Deutschland kaufen darf. Keine Genehmigung, keine Sonderregelung, kein Verbot. Das war nicht immer so. Seit 1998 gilt in Deutschland: Wer Geld hat, kann kaufen. Egal, ob du aus China, den USA, der Türkei oder Südafrika kommst. Der deutsche Immobilienmarkt ist offen. Aber offen heißt nicht einfach. Viele ausländische Käufer denken, sie müssten nur ein Haus finden, den Preis aushandeln und unterschreiben. Das ist ein fataler Irrtum. Der wahre Kampf beginnt, wenn der Notar den Vertrag vorbereitet. Und dann erst recht, wenn die Steuerbehörde nachfragt.

Der Notar ist dein wichtigster Verbündeter - und dein größter Kostentreiber

In Deutschland gibt es keinen Kauf ohne Notar. Das ist kein formales Detail. Das ist das Herzstück des gesamten Prozesses. Der Notar prüft nicht nur den Vertrag. Er prüft den Grundbuchauszug, stellt sicher, dass keine Zwangsvollstreckung läuft, und überprüft, ob der Verkäufer tatsächlich der Eigentümer ist. Für ausländische Käufer bedeutet das: Du musst persönlich erscheinen - oder eine Vollmacht vorlegen, die in Deutschland gültig ist. Wenn du nicht nach Deutschland reisen kannst, musst du deine Vollmacht bei einer deutschen Botschaft oder einem Konsulat beglaubigen lassen. Das dauert. Und kostet. Die Notarkosten liegen zwischen 1,5 und 2 Prozent des Kaufpreises. Bei einer Wohnung für 500.000 Euro sind das 7.500 bis 10.000 Euro. Das ist kein Bonus. Das ist Pflicht. Und es gibt keine Ausnahme.

Transparenzregister, Geldwäscheprüfung - warum du nicht einfach zahlen kannst

Seit 2023 ist die BaFin besonders streng. Jede Transaktion über 10.000 Euro muss gemeldet werden. Du musst nicht nur dein Geld herbringen. Du musst auch beweisen, woher es kommt. Eine Überweisung aus deinem Privatkonto reicht nicht. Du brauchst Belege: Gehaltsnachweise, Verkaufsverträge, Steuerbescheide, Bankauszüge aus den letzten sechs Monaten. Wenn du aus einem Land kommst, das als Risikoland gilt - etwa Russland, Türkei oder Nigeria - wird die Prüfung noch intensiver. Du musst dich im Transparenzregister anmelden. Das ist eine öffentliche Datenbank, in der jeder sehen kann, wer hinter einer Immobilie steckt. Kein Geheimnis. Keine anonymen Holdinggesellschaften. Wenn du eine GmbH gründen willst, um zu kaufen, musst du auch dort den wirtschaftlich Berechtigten nennen. Das ist kein Vertrauensbeweis. Das ist eine Pflicht.

Direkt oder indirekt? Die Entscheidung, die dich teuer oder billig macht

Die meisten ausländischen Käufer kaufen direkt unter ihrem Namen. Das ist einfach. Aber es ist auch riskant. Du haftest mit deinem gesamten Vermögen. Wenn jemand auf dem Grundstück stürzt und dich verklagt, kann dir dein Haus in Österreich oder deine Bank in Singapur genommen werden. Indirektes Eigentum über eine deutsche GmbH ist die Lösung für größere Investitionen. Die GmbH haftet nur mit ihrem Kapital. Du als Gesellschafter bist geschützt. Und du kannst Steuern sparen. Aber: Die Gründung einer GmbH kostet 1.500 bis 3.000 Euro. Du brauchst einen Steuerberater, der sie verwaltet. Und du musst jährlich Bilanzen einreichen. Wenn du eine Wohnung für 200.000 Euro kaufst, lohnt sich das nicht. Wenn du ein Mehrfamilienhaus für 1,2 Millionen Euro kaufst, ist es fast Pflicht. Die Grunderwerbsteuer ist bei beiden Varianten gleich - aber die späteren Steuern auf Miete und Verkauf unterscheiden sich dramatisch.

Die Grunderwerbsteuer - kein einheitlicher Preis, sondern ein Bundesland-Roulette

Die Grunderwerbsteuer ist nicht fest. Sie hängt vom Bundesland ab. In Bayern zahlst du 3,5 Prozent. In Berlin 6 Prozent. In Nordrhein-Westfalen 6,5 Prozent. Das ist kein Tippfehler. Das ist System. Du kannst nicht einfach sagen: „Ich kaufe in Deutschland.“ Du musst sagen: „Ich kaufe in Köln.“ Oder „in München.“ Und dann rechnest du mit dem höchsten Satz. Denn wenn du später verkaufst, zahlt der Käufer die Steuer in dem Bundesland, wo die Immobilie steht. Wenn du eine Wohnung in Berlin kaufst, aber in Österreich lebst, zahlst du die Steuer trotzdem an Berlin. Und du musst sie binnen sechs Wochen nach Vertragsunterzeichnung bezahlen. Keine Verlängerung. Keine Ratenzahlung. Wer das unterschätzt, verliert die Immobilie - nicht weil er nicht zahlen kann, sondern weil er nicht rechtzeitig zahlt.

Steuer auf Miete und Verkauf - was du nicht vergessen darfst

Wenn du die Immobilie vermietest, wird dein Mieteinkommen besteuert. Als Nichtansässiger hast du keinen Freibetrag. Du zahlst Einkommensteuer auf den Gewinn - nach Abzug von Abschreibungen, Reparaturen und Nebenkosten. Aber: Wenn dein Heimatland ein Doppelbesteuerungsabkommen mit Deutschland hat, kannst du die Steuer in Deutschland gutschreiben lassen. Das bedeutet: Du zahlst nicht doppelt. Aber du musst es beantragen. Die meisten Käufer vergessen das. Sie zahlen in Deutschland, dann zahlen sie wieder in ihrem Heimatland - und landen mit einer Rechnung von 40.000 Euro. Beim Verkauf gilt: Wenn du die Immobilie länger als 10 Jahre hältst, ist der Gewinn steuerfrei. Wenn du sie nach 5 Jahren verkaufst, zahlt du 25 Prozent Kapitalertragsteuer plus Solidaritätszuschlag. Dr. Markus Fiala sagt: „70 Prozent der ausländischen Investoren unterschätzen das. Sie denken, sie haben Gewinn gemacht. Dabei ist es nach Steuern ein Verlust.“

Die größte Falle: Sprache, Übersetzung, Verständnis

Ein Vertrag auf Deutsch ist nicht genug. Du brauchst eine Übersetzung - aber nicht irgendeine. Du brauchst eine von einem staatlich anerkannten Dolmetscher. Viele Käufer lassen sich von ihrem Freund, der ein bisschen Deutsch kann, übersetzen. Das ist ein Rechtsrisiko. Ein Kunde aus China hatte 2023 einen Vertrag, der „Wohnung mit Balkon“ sagte. Die Übersetzung stand „Wohnung mit Terrasse“. Die Terrasse war 3 Quadratmeter kleiner. Der Käufer wollte die Immobilie zurückgeben. Der Notar sagte: „Der Vertrag ist gültig. Der Balkon war nicht Teil des Kaufpreises.“ Er verlor 15.000 Euro. Du musst den Vertrag in deiner Sprache haben - und du musst ihn mit einem Anwalt durchgehen, der deine Sprache spricht. Und du musst dich fragen: „Habe ich wirklich verstanden, was ich unterschreibe?“

Finanzierung: Deutsche Banken sind offen - aber sie prüfen hart

Deutsche Banken verleihen Kredite an Ausländer. Aber sie verlangen mehr als an Deutsche. Du brauchst einen deutschen Bankvertrag. Du brauchst eine Arbeitsbescheinigung - oder eine Vermögensbescheinigung, die in Deutschland anerkannt ist. Du brauchst einen Steuerbescheid aus deinem Heimatland, übersetzt und beglaubigt. US-Bürger haben es leichter. Sie haben stabile Einkommensnachweise. Chinesische Käufer müssen oft 50 Prozent Eigenkapital nachweisen. Und sie müssen zeigen, dass das Geld nicht aus einem Risikoland kommt. Die Banken prüfen nicht nur dein Einkommen. Sie prüfen deine Geschichte. Wenn du in den letzten drei Jahren mehr als drei Länder gewechselt hast, wird die Prüfung länger. Und teurer.

Wie lange dauert es? Der realistische Zeitplan

Die meisten ausländischen Käufer denken: „Ich finde eine Wohnung, unterschreibe, und in drei Wochen bin ich Eigentümer.“ Das ist ein Märchen. Der Prozess dauert 3 bis 6 Monate. Woche 1-6: Suche. Du musst mehr als 20 Wohnungen sehen. Woche 7-12: Finanzierung. Du musst Dokumente sammeln, die du nicht kennst. Woche 13-16: Rechtliche Prüfung. Der Notar prüft das Grundbuch. Woche 17-18: Beurkundung. Du musst anwesend sein - oder deine Vollmacht vorlegen. Danach kommt die Steuerzahlung. Und erst dann bekommst du den Schlüssel. Wer das nicht akzeptiert, wird enttäuscht. Wer es akzeptiert, wird Eigentümer.

Was du wirklich brauchst: Ein Team, kein Einzelkämpfer

Du brauchst nicht einen Immobilienmakler. Du brauchst ein Team. Einen deutschen Anwalt, der Immobilienrecht kennt. Einen Steuerberater, der internationale Fälle bearbeitet. Einen Notar, der mit ausländischen Kunden arbeitet. Und einen Dolmetscher, der nicht nur spricht, sondern versteht. Ein Makler allein kann dich in die Falle führen. Ein Anwalt allein kann dich nicht vor der Steuer retten. Du brauchst alle drei. Und du musst sie vor der ersten Besichtigung einschalten. Nicht danach. Nicht wenn du den Vertrag unterschrieben hast. Vorher. Sonst ist es zu spät.

Was wird sich ändern? Die Zukunft ist transparent - und komplexer

Ab 2024 wird das europäische Transparenzregister gelten. Jeder ausländische Eigentümer in der EU muss sich in einer zentralen Datenbank melden. Das macht es einfacher für die Behörden. Aber schwerer für dich. Du kannst nicht mehr verstecken, wer du bist. Und du kannst nicht mehr sagen: „Ich wusste nicht, dass ich das melden muss.“ Die neuen Immobilien werden nachhaltiger. DGNB-Zertifikate, LEED-Zertifikate - das ist kein Marketing. Das ist eine rechtliche Anforderung. Wenn du eine Immobilie kaufst, die nicht energieeffizient ist, bekommst du keinen Kredit. Und du kannst sie später nicht verkaufen. Die Zukunft gehört nicht dem, der am meisten Geld hat. Sondern dem, der am besten versteht, wie die Regeln funktionieren.

Was passiert, wenn du es falsch machst?

Wenn du den Notar ignorierst, ist der Vertrag nichtig. Wenn du die Grunderwerbsteuer nicht zahlst, wird das Grundbuch gesperrt. Wenn du dich nicht im Transparenzregister meldest, droht eine Geldstrafe von bis zu 50.000 Euro. Wenn du die Steuer auf Miete vergisst, bekommst du eine Rückforderung mit Zinsen - und das kann dein gesamtes Vermögen gefährden. Die meisten ausländischen Käufer scheitern nicht am Geld. Sie scheitern an der Unkenntnis. Sie denken, sie sind schlau. Sie sind es nicht. Sie denken, sie können es alleine. Sie können es nicht. Und das ist okay. Du musst nicht alles wissen. Du musst nur die richtigen Leute finden. Und sie rechtzeitig einschalten.

Was du jetzt tun musst

1. Finde einen deutschen Anwalt, der ausländische Käufer kennt - nicht irgendwen, sondern jemanden mit Erfahrung.
2. Frage ihn: „Welche Dokumente brauche ich für die Finanzierung?“ - und schreibe es auf.
3. Frage deinen Steuerberater in deinem Heimatland: „Gibt es ein Doppelbesteuerungsabkommen mit Deutschland?“ - und hole dir den Text.
4. Setze einen Termin beim Notar - bevor du eine Wohnung besichtigst.
5. Verstehe: Du kaufst nicht eine Immobilie. Du kaufst ein Rechtssystem. Und das System hat Regeln. Die musst du lernen.