Brand- und Rauchschutz in Wohnimmobilien: So kontrollieren Sie die gesetzlichen Anforderungen

Ein Brand im Haus kann in Minuten alles zerstören. Doch die meisten Brandopfer in Deutschland sterben nicht durch die Flammen, sondern durch Rauch. Und das, obwohl ein einfacher Rauchwarnmelder in 80 % der Fälle das Leben retten könnte. Doch viele Wohnungen und Häuser haben noch immer keine funktionierenden Melder - oder sie sind falsch installiert. Wenn Sie eine Wohnung besichtigen, kaufen oder vermieten, sollten Sie den Brandschutz nicht übersehen. Es ist nicht nur eine Pflicht, es ist eine Frage des Überlebens.

Was genau ist gesetzlich vorgeschrieben?

In Baden-Württemberg müssen Melder in Schlaf- und Kinderzimmern sowie in Fluren sein. Der Eigentümer zahlt die Installation, aber der Mieter muss sie prüfen. In Berlin reicht es nicht, nur die Schlafzimmer zu decken - auch alle Wohnräume müssen ausgestattet sein. In Bayern ist die Regel strenger: Jeder Aufenthaltsraum, jedes Schlafzimmer, jeder Flur - kein Raum bleibt ausgenommen. Und wer ist verantwortlich? Das hängt vom Bundesland ab. In den meisten Fällen ist der Vermieter für die Installation zuständig, der Mieter für die Wartung - also Batteriewechsel und Testknopfdruck.

Die technische Norm dafür ist die DIN EN 14604:2006. Sie sagt: Der Melder muss bei Rauch innerhalb von 60 Sekunden alarmieren, eine Mindestlaufzeit von zehn Jahren haben und mit einer batteriebetriebenen Notstromversorgung ausgestattet sein. Kein billiger Melder aus dem Discounter erfüllt das. Suchen Sie das Prüfzeichen „CE“ und „DIN EN 14604“ auf dem Gerät. Nur dann ist er rechtssicher.

Wo genau muss der Melder installiert werden?

• Im Schlafzimmer: An der Decke, mindestens 50 cm von Wänden entfernt. Rauch steigt nach oben - der Melder muss dort sein, wo er ihn als Erster erkennt.
• In Kinderzimmern: Genauso wie im Schlafzimmer. Kinder schlafen tief - sie hören keinen Alarm, wenn er zu weit entfernt ist.
• In Fluren: Am Ende des Flurs, nahe der Treppe oder dem Hauptausgang. Hier sammelt sich Rauch, wenn ein Brand im Wohnzimmer oder Küche ausbricht.
• Vermeiden Sie: Die Küche, das Badezimmer, die Garage. Dort entsteht Dampf, Rauch oder Staub - das führt zu Fehlalarmen. Wenn ein Melder in der Nähe der Küche sein muss, wählen Sie einen mit Temperatur- oder Gas-Sensor.

Experten vom Karlsruher Institut für Technologie (KIT) haben gemessen: Ein Melder, der falsch montiert ist - etwa direkt unter einer Deckenlüftung oder in einer Ecke - reagiert bis zu 80 % langsamer. Das kann lebensentscheidend sein.

Was passiert bei einer Besichtigung?

• „Sind alle Rauchwarnmelder installiert?“
• „Wurden sie in den letzten 12 Monaten getestet?“
• „Gibt es einen zweiten Rettungsweg?“

Ein typischer Fehler: Melder sind da, aber die Batterien sind leer. Ein Piepton alle 30 Sekunden? Das ist kein Alarm - das ist eine Warnung, dass die Batterie leer ist. Ein Melder ohne Strom ist ein toter Melder. Prüfen Sie mit Ihrem Handylicht, ob die LED blinkt. Drücken Sie den Testknopf - wenn er nicht piept, ist er defekt.

Und dann schauen Sie sich die Fluchtwege an. Ist der Treppenabsatz mit Möbeln, Fahrrädern oder Kartons zugestellt? Ist die Haustür verschlossen, aber der Notausgang verriegelt? In 31 % der Beanstandungen bei Brandschutzkontrollen ist genau das der Fall - Fluchtwege blockiert. Ein Melder rettet nur, wenn der Weg nach draußen frei ist.

Was ist mit Bestandsbauten?

Bei Sanierungen wird es noch wichtiger. Wenn Sie eine Dachgeschosswohnung umbauen oder die Fassade isolieren, müssen Sie auch die Brandschutzanforderungen erfüllen. Besonders kritisch: Wenn es nur einen Rettungsweg gibt - etwa nur die Treppe - und dieser nicht breit genug oder nicht ausreichend gegen Rauch geschützt ist, dann ist die Wohnung nicht mehr rechtssicher. Architekten sprechen hier von „zwei unabhängigen Rettungswegen“. In Mehrfamilienhäusern mit mehr als zwei Wohnungen ist das oft Pflicht.

Was kostet alles?

Wenn Sie eine größere Immobilie haben, kommt noch die Brandmeldeanlage (BMA) dazu. Das ist kein einzelner Melder, sondern ein Netzwerk mit Zentrale, Sirenen und Verbindung zur Feuerwehr. Die Kosten liegen bei 500 bis 2.000 Euro - je nach Größe. Aber: In Mehrfamilienhäusern ab drei Wohnungen ist das oft gesetzlich vorgeschrieben.

Und die Wartung? Die kostet nichts - außer Zeit. Ein Testknopfdruck pro Monat. Batteriewechsel alle ein bis zwei Jahre. Kein Elektriker nötig. Doch hier liegt das Problem: 68 % der Mieter machen das nicht. Die Deutsche Gesellschaft für Schadensverhütung hat eine Umfrage gemacht: Nur 24 % der Mieter testen ihre Melder wöchentlich. Das ist gefährlich.

Was kommt 2026?

Dazu kommt: Die Batterien müssen mindestens 10 Jahre halten. Kein Wechsel mehr. Und die Reichweite der Funkverbindung soll bis zu 50 Meter durch zwei Wände reichen. Das ist kein Science-Fiction - das ist bereits heute möglich. Unternehmen wie Bosch, Kidde und Ei Electronics haben solche Systeme auf dem Markt.

Auch die Technik wird intelligenter. Forscher am KIT entwickeln Sensoren, die nicht nur Rauch, sondern auch Kohlenmonoxid und Temperaturanstieg erkennen. Diese Geräte sollen ab 2026 in neuen Gebäuden Standard werden. Sie unterscheiden zwischen Kuchendunst und echtem Brand - und reduzieren Fehlalarme um 70 %.

Was tun, wenn es nicht passt?

Und wenn Sie als Vermieter sind? Dann machen Sie es richtig. Installieren Sie Melder mit langen Batterien. Geben Sie dem Mieter eine Anleitung. Machen Sie einen Protokollbogen: „Melder getestet am [Datum], Batterie erneuert, Funktion geprüft.“ Das schützt Sie vor Haftung.

Ein Brand in der Wohnung ist kein Unfall - er ist oft vermeidbar. Mit einem funktionierenden Melder, einem freien Fluchtweg und einem klaren Bewusstsein für die Risiken. Die Zahlen sprechen: 2023 starben 387 Menschen in Deutschland durch Brände in Wohnungen. Das ist ein Rückgang von 12 % gegenüber 2022 - dank besserer Rauchmelder. Aber es sind immer noch zu viele. Jeder Melder, der richtig installiert ist, rettet ein Leben. Machen Sie bei der Besichtigung nicht nur die Küche und den Balkon an, sondern auch den Brandschutz. Es ist der wichtigste Raum, den Sie nie sehen werden - bis es zu spät ist.