Kostenkontrolle in der Sanierungsphase: So erkennen und managen Sie Nachträge richtig

Wenn Sie ein Gebäude sanieren, wissen Sie genau, wie viel Sie ausgeben wollen. Doch sobald die ersten Wände aufgebrochen sind, tauchen unerwartete Schäden auf: faulige Balken, schadhafte Dämmung, veraltete Rohre - und plötzlich ist Ihr Budget im Argen. Nachträge sind in der Sanierungsphase keine Ausnahme, sondern die Regel. Bis zu 30 % der ursprünglich geplanten Kosten können durch sie entstehen, wie Studien des Fraunhofer IBP zeigen. Doch das muss nicht sein. Mit der richtigen Methode können Sie Nachträge erkennen, kontrollieren und sogar verhindern.

Warum Nachträge so häufig und teuer sind

Nachträge entstehen nicht, weil Handwerker schlecht arbeiten. Sie entstehen, weil Altbauten ihre Geheimnisse nicht leicht preisgeben. Ein Haus aus den 1950er Jahren mag auf den ersten Blick in Ordnung wirken. Doch hinter der Tapete kann eine Holzkonstruktion verrotten, die seit 70 Jahren nicht mehr geprüft wurde. Ein neues Fenster setzt eine neue Dämmung voraus - und plötzlich muss die ganze Außenwand erneuert werden. Das ist kein Fehler, das ist Realität.

Prof. Dr. Stefan Rodehau von der Universität Stuttgart sagt es klar: Bei historischen Gebäuden können unerwartete Bauschäden bis zu 35 % der Gesamtkosten ausmachen. Und das Problem? Die meisten Bauherren planen gar nicht mit solchen Überraschungen. Sie setzen auf eine feste Summe - und wenn die nicht reicht, ist der Schock groß.

Doch es gibt einen Unterschied zwischen unvermeidbaren Überraschungen und vermeidbaren Kostenfallen. Ein Großteil der Nachträge kommt nicht von versteckten Schäden, sondern von unklaren Absprachen. Mündliche Zusagen zwischen Bauherr und Handwerker, die nicht dokumentiert werden, führen zu Streit. Ein Wunsch nach einem anderen Fenstertyp, der nicht schriftlich festgehalten ist, wird später zur Kostenfalle. Die Deutsche Energieagentur (Dena) hat berechnet: Ohne dokumentierte Änderungen steigen die Gesamtkosten um durchschnittlich 19,3 %.

Wie Sie Nachträge früh erkennen

Früh erkennen heißt: nicht warten, bis die Rechnung kommt. Es geht darum, schon vor dem ersten Bohrer zu planen.

Beginnen Sie mit einer Risikoanalyse. Fragt sich: Was könnte schiefgehen? Nicht nur „Was könnte kaputt sein?“, sondern auch: „Was könnte der Handwerker anders machen, wenn er nicht genau weiß, was ich will?“

Nutzen Sie dafür die Bauelementmethode nach DIN 276. Sie teilt das Projekt in einzelne Bauteile auf - Dach, Außenwand, Fenster, Fußboden - und schätzt die Kosten dafür. In der Planungsphase ist die Genauigkeit noch bei ±15 bis 20 %. Aber das reicht, um ein Pufferbudget zu berechnen. Experten empfehlen mindestens 10-15 % des Gesamtbudgets als Puffer. Eine Umfrage von Schwaebisch Hall aus 2025 zeigt: 78,3 % der professionellen Sanierer machen das.

Dann kommt die Dokumentation. Jede Änderung, egal wie klein, muss schriftlich festgehalten werden. Nicht per WhatsApp, nicht per Telefon, sondern in einem Änderungsprotokoll. Was wurde geändert? Warum? Welche Kosten entstehen dadurch? Wer hat das genehmigt? Das ist kein bürokratischer Aufwand - das ist Versicherung.

Ein Architekt aus Berlin hat das vor einem Jahr bei einer Dachsanierung umgesetzt. ursprünglich geplant: 120.000 €. Durch Änderungswünsche des Bauherrn - wie andere Dachziegel und eine andere Dachrinne - entstanden Nachträge von 38.500 €. Durch strukturiertes Change Management wurden diese auf 8.200 € reduziert. Warum? Weil jede Änderung vorab mit Kosten und Auswirkung berechnet und schriftlich genehmigt wurde. Der Bauherr wusste genau, was er bezahlt.

Die richtigen Werkzeuge für die Kostenkontrolle

Excel ist kein Werkzeug für Sanierungsprojekte. Es ist ein Risiko.

Eine Studie des Fraunhofer IBP aus 2023 zeigt: Projekte mit Excel-basierter Kostenplanung haben durchschnittlich 27,4 % höhere Nachtragskosten als solche mit professionellen Controlling-Tools. Warum? Weil Excel keine Verknüpfungen kennt. Wenn sich die Menge eines Bauteils ändert, muss der Nutzer alle Zahlen manuell anpassen. Und wer macht das fehlerfrei?

Besser: Nutzen Sie Software, die mit der Leistungspositionsmethode arbeitet. Diese Methode, die ab Leistungsphase 6 (LPH 6) angewendet wird, erreicht eine Genauigkeit von ±5 bis 10 %. Sie ist präziser als die Bauelementmethode - aber auch aufwändiger. Sie braucht detaillierte Pläne, die erst später im Projekt vorliegen.

Noch besser: BIM-Software. Building Information Modeling verknüpft die 3D-Modelle mit Kosten- und Zeitdaten. Ein Klick auf das Fenster im Modell zeigt: Kosten, Lieferzeit, Dämmwert, Montageaufwand. Die Fehlerquote sinkt auf unter 3 %. Doch Vorsicht: Die Einarbeitung dauert 40-60 Stunden pro Projektbeteiligtem. Das lohnt sich nur bei größeren Projekten.

Für viele Bauherren ist die MODER-Software des Fraunhofer IBP die beste Wahl. Sie ist kostenlos, einfach zu bedienen und zeigt nicht nur Kosten, sondern auch Energieeinsparungen vor und nach der Sanierung. Seit März 2025 hat sie ein neues Modul: maschinelles Lernen erkennt Muster aus früheren Projekten und warnt vor potenziellen Nachträgen - mit 83,7 % Vorhersagegenauigkeit.

Wie Sie das Budget im Auge behalten

Kostenkontrolle ist kein Einmal-Event. Es ist eine Routine.

Wöchentliche Budget-Reviews sind der Schlüssel. Die IHK-Studie von 2024 zeigt: Sanierungsprojekte mit wöchentlichen Kontrollen haben eine 28,4 % geringere Wahrscheinlichkeit, das Budget zu sprengen. Wie machen Sie das?

1. Sammeln Sie alle Rechnungen und Änderungswünsche.

2. Vergleichen Sie sie mit dem ursprünglichen Plan.

3. Berechnen Sie: Wie viel ist bereits ausgegeben? Wie viel ist noch geplant?

4. Nutzen Sie die Earned Value Analyse (EVA). Sie sagt Ihnen nicht nur, wo Sie stehen - sie sagt, wie es am Ende ausgeht. Mit vier Anwendungen während des Projekts erreicht sie eine Vorhersagegenauigkeit von 85-90 %.

Und wenn das Budget überschritten wird? Dann prüfen Sie: Ist es ein notwendiger Nachtrag? Oder ein unnötiger Wunsch? Manchmal reicht es, auf eine billigere Variante umzusteigen. Ein anderes Dachmaterial. Ein anderes Fenster. Ein anderes Dämmmaterial. Die Kosten können sich um 20 % unterscheiden - ohne Qualitätseinbußen.

Was Sie unbedingt vermeiden müssen

Es gibt drei große Fehler, die fast jeder macht - und die teuer werden.

Fehler 1: Mündliche Absprachen - „Ja, das machen wir.“ - „Ja, klar.“ - „Kannst du das noch machen?“ - Das ist der Hauptgrund für Streit. 29,4 % aller Nachtragsstreitigkeiten entstehen durch fehlende Dokumentation. Alles schriftlich. Punkt.

Fehler 2: Kein Pufferbudget - Wer 100.000 € hat und 100.000 € plant, hat kein Budget. Er hat eine Hoffnung. 10-15 % Puffer sind nicht „ein bisschen mehr Geld“. Das ist Versicherung gegen Realität.

Fehler 3: Keine klaren Verantwortlichkeiten - Wer entscheidet über Änderungen? Der Bauherr? Der Architekt? Der Handwerker? In 38,7 % der Fälle ist das unklar. Das führt zu Verzögerungen, doppelten Arbeiten und unnötigen Kosten. Legen Sie von Anfang an fest: Wer genehmigt was? Wer zahlt was? Wer dokumentiert was?

Die Zukunft: Digitalisierung und Gesetze

Die Baubranche verändert sich. Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) seit 2020 und die EU-Gebäuderichtlinie bis 2030 zwingen zu mehr Sanierungen. Die Nachfrage nach professionellem Kostenmanagement wächst jährlich um 11,4 %, prognostizieren Analysten von Frost & Sullivan.

BIM wird Standard. KI wird Risiken vorhersagen. Die HOAI wird 2026 überarbeitet - und wird noch strengere Regeln für die Abrechnung von Nachträgen einführen. Das bedeutet: Wer heute noch mit Excel und mündlichen Absprachen arbeitet, wird in zwei Jahren nicht mehr wettbewerbsfähig sein.

Aber Sie müssen nicht alles perfekt machen. Sie müssen nur besser sein als die anderen. Wer mit klarem Plan, dokumentierten Änderungen und einem Pufferbudget startet, bleibt im Budget. Wer nicht, zahlt doppelt - in Geld und Nerven.

Was Sie jetzt tun können

1. Berechnen Sie Ihr Pufferbudget: 10-15 % der geplanten Gesamtkosten.

2. Erstellen Sie ein einfaches Änderungsprotokoll - ein Excel-Blatt mit Spalten: Datum, Änderung, Kosten, genehmigt von, Status.

3. Nutzen Sie die kostenlose MODER-Software des Fraunhofer IBP - sie zeigt Ihnen, wo Risiken liegen, bevor sie entstehen.

4. Reden Sie mit Ihrem Architekten oder Bauleiter: Wer ist verantwortlich für die Dokumentation? Wer prüft die Rechnungen?

5. Machen Sie wöchentlich eine Kostenkontrolle - 30 Minuten reichen. Sie sparen Hunderte, wenn nicht Tausende Euro.

Sanierung ist kein Abenteuer. Sie ist ein Projekt. Und wie jedes Projekt braucht sie Planung, Kontrolle und Disziplin. Wer das versteht, spart Geld. Wer es ignoriert, zahlt den Preis - oft viel höher, als er gedacht hat.