Wenn du in Deutschland eine Wohnung bauen oder sanieren willst, hängt deine Förderung nicht vom Bund ab, sondern davon, in welchem Bundesland du lebst. Jedes der 16 Bundesländer hat seine eigenen Regeln, Gelder und Antragswege. Was in Bayern möglich ist, funktioniert in Sachsen nicht - und umgekehrt. Kein Wunder, dass viele Menschen sich verloren fühlen, wenn sie zum ersten Mal nach Förderung suchen.
Warum gibt es so viele verschiedene Programme?
Die Antwort liegt im deutschen Föderalismus. Der Staat hat die Verantwortung für den Wohnbau nicht zentralisiert, sondern den Ländern überlassen. Das hat Vorteile: Ein Dorf in Mecklenburg-Vorpommern braucht andere Lösungen als eine Großstadt wie Frankfurt. Während in der Stadt Wohnraum knapp ist, geht es im ländlichen Raum um den Erhalt von Bestandsbauten und die Verhinderung von Leerstand. Deshalb haben Länder wie Sachsen-Anhalt oder Brandenburg Programme, die speziell auf die Sanierung alter Häuser ausgerichtet sind. Andere, wie Bayern oder Baden-Württemberg, konzentrieren sich auf Neubau und Energieeffizienz.Diese Unterschiede sind nicht willkürlich. Sie folgen den realen Bedürfnissen der Menschen. In Berlin und Hamburg ist der Bedarf an studentischem Wohnraum riesig. In Rheinland-Pfalz geht es darum, Familien im ländlichen Raum zu halten. Und in Hessen wird der Fokus auf bezahlbare Mieten in Ballungsräumen gelegt - mit strengen Einkommensgrenzen, die oft kaum erfüllt werden können.
Wie funktionieren die Programme?
Jedes Bundesland hat eine eigene Förderbank, die die Programme verwaltet. In Bayern ist das die Bayerische Landesbodenkreditanstalt (Bayern Labo)ist die zuständige Landesförderbank, die vier Hauptprogramme für Neubau, Modernisierung, Zinsverbilligung und effizienten Mietwohnraum anbietet. In Nordrhein-Westfalen ist es die NRW-Bankverwaltet fünf gezielte Programme, darunter Förderung für Auszubildende und Studierende, sowie Unterstützung bei standortbedingten Mehrkosten. In Baden-Württemberg läuft alles über die L-Bankbietet das Programm "Wohnungsbau BW 2022" mit strengen energetischen Standards und expliziter Mietpreisbindung an.Was du bekommst, hängt von mehreren Faktoren ab:
- Zinsverbilligung: Die meisten Programme senken den Zins auf deinen Kredit. Meist zwischen 1,5 % und 3,5 % über 15-20 Jahre. In Bayern kannst du so bis zu 100.000 Euro pro Wohnung günstiger finanzieren.
- Zuschüsse: Einige Länder, wie Rheinland-Pfalz, zahlen direkt Geld - bis zu 15.000 Euro für Familien, die bauen.
- Mietpreisbindung: Du darfst die Wohnung nur zu einem festen Preis vermieten - meist 15 bis 20 Jahre lang. Die Miete darf nicht über einer bestimmten Obergrenze liegen, die nach Fläche und Lage berechnet wird.
- Einkommensgrenzen: Meist liegt die Grenze zwischen 35.000 und 85.000 Euro Jahresnettoeinkommen. In München oder Frankfurt sind diese Grenzen oft zu niedrig, um tatsächlich zu helfen.
Was unterscheidet Ost von West?
Die Unterschiede zwischen Ost- und Westdeutschland sind deutlich. In den neuen Bundesländern geht es vor allem um Sanierung und Erhalt. In Mecklenburg-Vorpommern oder Sachsen-Anhalt werden Programme angeboten, die alte Häuser mit Dach, Fenstern und Heizung modernisieren - oft mit Zuschüssen von bis zu 40 % der Kosten. Das ist nötig, weil viele Gebäude aus den 1960er Jahren noch stehen und dringend saniert werden müssen.In den alten Bundesländern dagegen dreht sich alles um Neubau und Ballungsräume. In Hessen und Nordrhein-Westfalen gibt es Programme, die nur in Städten wie Köln, Düsseldorf oder Frankfurt laufen. In Bayern ist der Neubau nur in den größeren Städten wie München, Nürnberg oder Augsburg förderfähig. In Sachsen wiederum ist der Neubau nur in Leipzig und Dresden erlaubt - weil dort die Nachfrage am höchsten ist.
Das ist kein Zufall. Es ist eine gezielte Politik: Wo der Markt überlastet ist, wird gebaut. Wo die Strukturen zusammenbrechen, wird saniert.
Was ist der größte Haken?
Die Komplexität. 16 verschiedene Programme mit 16 verschiedenen Antragsformularen, 16 verschiedenen Fristen und 16 verschiedenen Regeln. Eine Studie der TU Darmstadt aus 2024 zeigt: Die Verwaltungskosten für diese Programme liegen im Schnitt bei 18,7 % der Fördermittel - das ist fast doppelt so viel wie bei den bundesweiten KfW-Programmen.Was das bedeutet? Du musst dich mit dem Landesrecht auseinandersetzen, bevor du überhaupt einen Antrag stellen kannst. Und selbst dann ist der Weg lang. Laut einer Umfrage des Verbraucherzentrale Bundesverbandes (vzbv) aus März 2024 brauchen 62 % der Antragsteller mindestens drei Monate, bis sie eine Antwort bekommen. Und in 28 % der Fälle wird weniger bewilligt, als erwartet.
Ein Nutzer aus München beschreibt es so: "Das bayerische Zinsverbilligungsprogramm klingt super - bis du merkst, dass deine Familie mit 65.000 Euro Jahresnettoeinkommen schon zu viel verdient. Und du hast zwei Kinder. In München? Unmöglich."
Was ändert sich 2026?
Seit Anfang 2024 haben sieben Bundesländer - darunter Berlin, Hamburg, Bayern und Hessen - ihre Standards verschärft. Der neue Mindeststandard ist das KfW-Effizienzhaus 40eine energieeffiziente Bauweise, die nur 40 % des Energiebedarfs eines Neubaus nach dem geltenden Standard verbraucht. Das heißt: Jeder Neubau muss jetzt fast passivhausstandardmäßig sein. Das ist gut fürs Klima, aber teuer. Und viele Bauherren können das nicht mehr stemmen.Auch die Digitalisierung schreitet voran. In Nordrhein-Westfalen läuft seit März 2024 das Pilotprojekt "One-Click-Wohnförderung". Dort kannst du deinen Antrag in 20 Minuten online stellen - statt in Wochen. Das ist ein erster Schritt. Andere Länder folgen langsam.
Die Zukunft wird klarer: Bis 2026 wird sich 55 % der Förderung auf Sanierung konzentrieren, 30 % auf preisgebundenen Wohnraum in Städten, und nur noch 15 % auf Neubau in ländlichen Regionen. Aber: 11 von 16 Bundesländern haben für 2025 bereits weniger Geld für Wohnungsbau eingeplant. Das bedeutet: Wer jetzt nicht antritt, könnte später leer ausgehen.
Was solltest du tun?
Wenn du überlegst, eine Wohnung zu bauen oder zu sanieren:- Prüfe zuerst, in welchem Bundesland du bauen willst. Die Förderung hängt vom Standort ab - nicht von deinem Wohnsitz.
- Suche die Landesförderbank auf. Gib einfach "[Bundesland] Landesbauförderung" in die Suche ein. Dort findest du alle Programme.
- Prüfe deine Einkommensgrenze. Rechne dein Nettoeinkommen genau aus - inklusive Kinder, Ehepartner, Nebeneinkünfte.
- Denk an die Mietpreisbindung. Wenn du später verkaufen willst, ist das ein Problem. Aber wenn du langfristig wohnen willst, ist es ein Vorteil.
- Starte früh. Die Bearbeitungszeiten sind lang. Manche Länder haben sogar jährliche Förderquoten - und sobald das Geld weg ist, ist Schluss.
Ein Tipp aus der Praxis: Wenn du in einem ländlichen Gebiet lebst, schau nach speziellen Programmen für "Wohneigentum im ländlichen Raum". Rheinland-Pfalz zahlt dort extra 5.000 Euro Zuschuss - und andere Länder haben ähnliche Angebote. Das ist oft die beste Chance, überhaupt Förderung zu bekommen.
Was ist mit der KfW?
Die KfW ist kein Ersatz - sondern eine Ergänzung. Du kannst die bundesweiten KfW-Kredite mit deinem Landesprogramm kombinieren. Aber: Die KfW hat eigene Regeln. Sie zahlt zum Beispiel für die Sanierung von Altbauten, aber nicht für die Schaffung von preisgebundenem Mietraum. Deshalb ist es oft sinnvoll, erst das Landesprogramm zu nutzen - und dann die KfW als zusätzliche Finanzierung.Ein Beispiel: Du baust ein Einfamilienhaus in Thüringen. Du bekommst 20.000 Euro Zuschuss vom Land. Dazu kannst du einen KfW-Effizienzhaus 55-Kredit mit 1,2 % Zins nehmen. So finanzierst du das Haus komplett - und behältst deine Eigenkapitalreserven.
| Bundesland | Höchstförderbetrag pro Wohnung | Zinsverbilligung | Mietpreisbindung | Einkommensgrenze (Familie mit 2 Kindern) | Energiestandard |
|---|---|---|---|---|---|
| Bayern | 100.000 € | 2,5 % | 20 Jahre | 65.000 € | KfW 55 |
| Nordrhein-Westfalen | 90.000 € | 3,0 % | 15 Jahre | 75.000 € | KfW 55 |
| Baden-Württemberg | 85.000 € | 2,8 % | 20 Jahre | 80.000 € | KfW 40 |
| Berlin | 110.000 € | 3,5 % | 20 Jahre | 85.000 € | KfW 40 |
| Rheinland-Pfalz | 15.000 € Zuschuss | 1,5 % | 15 Jahre | 60.000 € | KfW 55 |
| Sachsen-Anhalt | 60.000 € | 2,0 % | 15 Jahre | 55.000 € | KfW 70 |
Frequently Asked Questions
Kann ich eine Förderung aus einem anderen Bundesland beantragen, wenn ich dort bauen will?
Ja, aber nur, wenn das Bauvorhaben tatsächlich in diesem Bundesland liegt. Du kannst nicht in Bayern bauen und einen Antrag in Hessen stellen. Die Fördermittel kommen aus den Steuereinnahmen des jeweiligen Bundeslandes und müssen dort investiert werden. Der Standort des Bauvorhabens ist entscheidend - nicht dein Wohnsitz.
Gibt es Förderung auch für den Erwerb von Baugrundstücken?
Ja, aber nur in einigen Bundesländern. Rheinland-Pfalz, Baden-Württemberg und Thüringen bieten spezielle Programme an, die den Kauf von Baugrundstücken zu vergünstigten Konditionen unterstützen. In den meisten anderen Ländern wird nur der Bau oder die Sanierung gefördert - nicht der Grundstückserwerb. Prüfe daher immer, ob dein Land solche Programme anbietet.
Was passiert, wenn ich die Mietpreisbindung nicht einhalte?
Du musst die Fördermittel zurückzahlen - plus Zinsen. Das gilt auch, wenn du die Wohnung später verkaufst und der Käufer die Miete erhöht. Die Mietpreisbindung ist rechtlich bindend und wird über das Grundbuch überwacht. Viele Bauherren unterschätzen das - und zahlen später mehr zurück, als sie ursprünglich gefördert bekamen.
Warum sind die Einkommensgrenzen so niedrig in teuren Städten?
Weil die Förderung darauf ausgelegt ist, Menschen mit niedrigem und mittlerem Einkommen zu unterstützen. In München oder Frankfurt reicht ein Nettoeinkommen von 65.000 Euro oft nicht mal für eine kleine Wohnung. Aber: Die Grenzen sind nicht an die Mietpreise angepasst, sondern an die landesweite Durchschnittsverdienststruktur. Das ist ein systematischer Fehler - und macht viele Programme in Ballungsräumen praktisch nutzlos.
Lohnt sich die Antragsstellung, wenn ich nur eine kleine Wohnung baue?
Ja, oft sogar mehr als bei großen Projekten. Viele Programme haben keine Mindestgröße vorgeschrieben. Ein kleiner Anbau, eine barrierefreie Sanierung oder ein Dachgeschossausbau können genauso gefördert werden wie ein Neubau. In Rheinland-Pfalz zum Beispiel wird sogar ein kleiner Anbau mit 5.000 Euro Zuschuss unterstützt - wenn er in einem Dorf mit weniger als 5.000 Einwohnern liegt.
