Wie lange dauert der Hausumbau? Realistische Zeitpläne 2025 mit Phasen & Checklisten

Die meisten unterschätzen die Zeit. Ein kompletter Hausumbau in Deutschland dauert selten drei Monate. Realistisch sind sechs bis zwölf, oft mehr, vor allem wenn ihr drin wohnt, wenn Genehmigungen fällig sind oder wenn ihr Substanzprobleme aufdeckt. Die Frage nach der Haus umbauen Dauer ist eigentlich eine nach Scope, Abhängigkeiten und Puffer. Hier bekommst du klare Zeitspannen, typische Stolpersteine und einen Plan, mit dem dein Projekt nicht zum Endlos-Baustellen-Drama wird.

Was bekommst du hier? Eine ehrliche Übersicht, wie lange ein Umbau je nach Umfang wirklich dauert, Schritt-für-Schritt-Phasen mit Dauer und Reihenfolge, konkrete Beispiele (120 m² vs. 180 m², bewohnt vs. leer), eine Checkliste für den Ablauf - plus kurze Antworten auf die Fragen, die dir auf der Baustelle garantiert begegnen. Ich schreibe aus Bremen, aber die Zeitachsen passen bundesweit. Rechtliches und Förder-Fragen beziehe ich auf Deutschland (BauGB, GEG 2024/25, Landesbauordnungen; Förderungen via KfW/BAFA).

TL;DR - So lange dauert der Hausumbau wirklich

• Kosmetische Renovierung (Maler, Boden, Küche tauschen) im Einfamilienhaus: 4-10 Wochen. Bewohnt: +30-50%.
• Großer Umbau ohne vollständige Entkernung (Bäder, Leitungen abschnittsweise, neue Grundrisse teilweise): 3-6 Monate.
• Kernsanierung (Entkernung, neue Haustechnik, neue Bäder, Leitungen, Dämmung, Fenster): 6-12+ Monate.
• Mit Anbau/Gaube/Tragwerkseingriff und Genehmigungspflicht: 9-18 Monate (inkl. Planung und Behördenlaufzeiten).
• Planung, Ausschreibung, Lieferzeiten: 8-16 Wochen (parallel nutzen, aber nicht wegzaubern). Puffer: 20-30% einplanen.

Schritt-für-Schritt: Phasen, Dauer und kritische Pfade

Umbauzeit ist kein Würfeln. Sie folgt Phasen mit Abhängigkeiten. Wenn eine Phase hängt, kippt der ganze Plan. Hier ist der Ablauf, den ich für EFH/Bestandsumbau 2025 in Deutschland als verlässlich sehe.

1) Klärung & Planung (2-8 Wochen)

• Bedarf klären: Räume, Budget, ob ihr drin wohnen bleibt.
• Bestandsaufnahme: Pläne prüfen, Bausubstanz, Leitungen, Feuchte, Schadstoffe (Asbest/PAK: Screening früh!).
• Konzept/Entwurf: Architekt:in oder Bauingenieur:in, ggf. Energieberatung (GEG 2024/25, Effizienz).
• Kostenschätzung (DIN 276) und grobe Terminplanung. Entscheidung: genehmigungspflichtig oder nicht?

2) Genehmigungen & Nachweise (4-16 Wochen, parallel aufsetzen)

• Baugenehmigung nötig bei Statik-/Grundrissänderungen mit tragenden Bauteilen, Anbauten, Gauben, Nutzungsänderungen. Grundlage: BauGB + jeweilige Landesbauordnung.
• Standsicherheitsnachweis/Statik, Wärmeschutz/GEG-Nachweis, Schallschutz je nach Maßnahme. In Bremen: BremLBO-Regelungen beachten.
• Fristen variieren: einfache Bauvoranfragen 2-6 Wochen, klassische Bauanträge 6-12 Wochen, komplex >16 Wochen. Rechnet mit Rückfragen.

3) Ausschreibung, Vergabe, Terminierung (3-8 Wochen)

• Leistungsverzeichnisse, Angebote einholen (3-5 Firmen je Gewerk), Vergabe, Kalender abgleichen.
• Handwerkerlage 2025: für Sanitär/Heizung und Elektrik 6-12 Wochen Vorlauf normal. Großgeräte (Wärmepumpe, Fenster) 4-10 Wochen Lieferzeit.
• Material früh bestellen: Fliesen, Sanitär, Türen, Sonderfarben, Parkett. Ein fehlender Duschablauf kann 2 Wochen kosten.

4) Baustelleneinrichtung & Entkernung (1-4 Wochen)

• Baustrom/-wasser, Schutz (Staubwände), Container, Abdeckung.
• Entkernung: Rückbau nichttragender Wände, Bodenaufbauten, alte Bäder/Küche. Schadstoffsanierung (TRGS 519) verlängert deutlich: +2-6 Wochen je nach Befund.

5) Rohbau/Tragwerk & Gebäudehülle (3-10 Wochen)

• Neue Öffnungen, Unterzüge, Stahlträger, Trockenbau-Grundkonstruktion.
• Fenster/Türen, Dacharbeiten, Dämmung von außen/innen, Abdichtungen. Witterungsabhängig - Winter verlängert Dach/Fassade.

6) Haustechnik (4-12 Wochen, abhängig vom Umfang)

• Elektro-Rohinstallation, Datenleitungen, Smart-Home-Vorbereitung.
• Sanitär/Heizung: Steigstränge, Verteilungen, ggf. neue Wärmeerzeuger (Wärmepumpe/Gas/Hybrid). Hydraulischer Abgleich.
• Lüftung (zentrale/dezentrale) - wichtig fürs Raumklima nach Dämmmaßnahmen (GEG).

7) Innenausbau (6-20 Wochen)

• Estrich, Trockenbau-Beplankung, Putz und Spachtelgänge, Maler-Vorlauf.
• Fliesen, Bodenbeläge, Innentüren, Sanitärfertigmontage, Schalter/Steckdosen.
• Küche, Einbaumöbel, Silikonfugen, Endanstriche, Dichtheitsprüfungen.

8) Abnahmen, Einregulieren, Restarbeiten (1-3 Wochen)

• Gewerke-Abnahmen, Messprotokolle (Elektro, Dichtheit, hydraulischer Abgleich).
• GEG-/Energie-Nachweise, Kaminfeger bei Feuerstätten, Dokumentation/Fotos.
• Mängelliste (Snagging), Nacharbeiten, Endreinigung, Einzug.

Kritische Pfade (die den Takt vorgeben)

• Genehmigung/Statik vor Wanddurchbrüchen.
• Fenster-Lieferung vor Innenausbau-Endspurt (Maler/Böden warten auf dichte Hülle).
• Estrich-Trocknung: je nach System 2-6 Wochen bis belegreif (Aufheizprotokoll!).
• Bäder: Fliesenlieferung + Abdichtungstrocknung bestimmen Fertigstellung.

Bewohnt vs. leer: Wenn ihr drin wohnt, verlängert sich fast alles um 30-50%. Grund: Schichtbetrieb, Staubschutz, Räume nacheinander statt parallel, Ruhezeiten. Ein Ausweichquartier für 8-12 Wochen Innenausbau kann die Gesamtzeit halbieren.

Jahreszeit: Dach/Fassade laufen schneller im Frühjahr/Sommer. Innenausbau geht ganzjährig, aber Trocknungszeiten sind im Winter länger (Feuchte, Temperatur). Heizbetrieb/Entfeuchter einplanen.

Praxisbeispiele, Zeitrechner und Checklisten

So bekommt ihr aus „ungefähr“ ein Datum im Kalender. Nimm das Szenario, das deinem Projekt am nächsten kommt, und passe an.

Regel der Praxis (Faustformeln)

• Kosmetik (Maler, Boden, kleine Elektrik): 1 Woche pro 20-30 m² Wohnfläche.
• Großer Umbau ohne Vollentkernung: 1 Woche pro 10-15 m² + 6-8 Wochen Planung/Ausschreibung.
• Kernsanierung: 1 Woche pro 8-10 m² + 8-12 Wochen Planung/Genehmigung.
• Bewohnt: +30-50%. Schadstoffe/Statikänderungen: +2-8 Wochen.
• Puffer: 20-30% auf die ermittelte Bauzeit oben drauf.

Beispiel 1: 120 m², großer Umbau, unbewohnt

• Formel: 120 m² / 12 ≈ 10 Wochen Bauzeit + 8 Wochen Planung/Ausschreibung = 18 Wochen.
• Puffer 25%: +4-5 Wochen → Zielkorridor: 22-24 Wochen (5-6 Monate).

Beispiel 2: 150 m², Kernsanierung mit Fenster & Haustechnik, bewohnt

• Formel: 150 m² / 9 ≈ 17 Wochen Bauzeit + 10 Wochen Planung/Genehmigung = 27 Wochen.
• Bewohnt +40%: +11 Wochen. Puffer 20%: +5-6 Wochen → 43-45 Wochen (10-11 Monate).

Beispiel 3: 180 m², Kernsanierung + Anbau (genehmigungspflichtig), unbewohnt

• Bauantrag/Baunebenzeiten: 10-16 Wochen (parallel).
• Bauzeitenkern: 180 m² / 9 ≈ 20 Wochen + Anbau Rohbau/Fassade 6-8 Wochen.
• Puffer 25%: +7-8 Wochen → 33-36 Wochen Bau + 12 Wochen Genehmigung = 45-48 Wochen (11-12 Monate).

Checkliste: Vor dem Start

• Scope klar? (Räume, Technik, Energie, Einbaumöbel)
• Genehmigungspflicht geprüft? (Bauamt, Statik, GEG-Nachweise)
• Schadstoff-Check organisiert? (Asbest/PAK, TRGS 519)
• Budget + 10-20% Reserve fixiert? Zahlungsplan mit Meilensteinen?
• Ausweichquartier/Container/Lager geplant?
• Material mit langen Lieferzeiten bestellt? (Fenster, Heizung, Küche)

Checkliste: Zeitplan sinnvoll aufgestellt?

• Meilensteine definiert: Entkernung fertig, Fenster drin, Estrich belegreif, Bäder dicht, Küche geliefert.
• Abhängigkeiten drin: Elektro-Roh vor Putz, Abdichtung vor Fliese, Spachtelgänge vor Maler.
• Parallelisierung maximal: zwei Teams, verschiedene Etagen, bewohnt? Sicherheitszonen.
• Wetterpuffer bei Dach/Fassade: 2-4 Wochen.
• Behörden-/Prüftermine vorab gebucht (Schornsteinfeger, Abnahmen).

Profi-Heuristiken, die Zeit sparen

• Klebe nicht an einem Startdatum - sichere Liefertermine zuerst, dann Start festlegen.
• Ein Gewerkleiter/Generalunternehmer spart Koordinationszeit, kostet aber 10-15% mehr. Rechnet sich oft.
• Standardformate wählen (Türen, Fliesen, Fenster) - Sondermaße addieren Wochen.
• Digitale Bautagebuch-App nutzen: Fotos, Protokolle, Mängeltracking. Weniger „wer war’s?“, mehr Tempo.
• Mockups/Farbmuster real prüfen - Umentscheidungen auf der Baustelle kosten Tage.

Typische Verzögerungen und wie du sie vermeidest

• Unklare Pläne: Lege Fliesenpläne, Steckdosenhöhen, Fugenbilder vor Baubeginn fest.
• Verdeckte Mängel: Plane 2-4 Wochen Untersuchungszeit am Anfang ein (Feuchte, Statik, Leitungen).
• Fehlbestellungen: Eine Person verwaltet Artikelnummern und Liefertermine. Doppelte Kontrolle.
• Wartezeiten auf Trocknung: Nimm Schnellzement/Estrich-Systeme, wenn’s eilt (teurer, aber Wochen schneller).
• Koordination: Wöchentliche Jour fixe (30 min). Offene Punkte als Liste, Zuständigkeit, Datum.

Entscheidungshilfe: Muss wirklich alles jetzt?

• Ja, wenn Wände offen sind: Elektrik, Wasser, Dämmung, Leitungen für spätere PV/Wallbox gleich vorbereiten.
• Nein, wenn rein dekorativ: Einbauschränke, Deko, Outdoor kannst du später nachziehen, ohne Zeit auf dem kritischen Pfad zu verlieren.

FAQ und nächste Schritte

Wie lange dauert die Baugenehmigung? Für einfache Vorhaben: 4-8 Wochen. Komplexe Umbaumaßnahmen mit Statik/Brandschutz: 8-16 Wochen. Das hängt vom Bundesland und der Auslastung ab. Tipp: Vollständige Unterlagen und vorab ein informelles Gespräch mit dem Bauamt spart Rückfragen.

Können wir während des Umbaus wohnen bleiben? Ja, aber es dauert länger und ist stressig. Rechne mit +30-50% Zeit. Plane „wohnfähige Inseln“, mobile Küche, Staubschleusen, Luftreiniger. Zieh für Estrich, Bäder und Fenster-Montage besser temporär aus (2-6 Wochen).

Was sagt das Gesetz zu Energie und Technik? Das Gebäudeenergiegesetz (GEG, Fassung 2024/2025) greift bei bestimmten Änderungen an Hülle und Technik. Bei großem Umbau sind oft Effizienzstandards und Nachweise fällig. Energieberatung früh einbinden, vor allem wenn Förderungen (BEG/BAFA, KfW) ins Spiel kommen.

Welche Arbeiten sind genehmigungsfrei? Innen drin vieles, solange keine tragenden Bauteile und kein Brandschutz betroffen sind. Fensteränderungen, Gauben, Anbauten, Nutzungsänderungen sind meist genehmigungspflichtig. Maßgeblich sind BauGB und deine Landesbauordnung (in Bremen: BremLBO). Ein kurzer Check beim Bauamt verhindert Stopps.

Wie beeinflusst das Wetter den Zeitplan? Dach, Fassade, Außenputz und Betonarbeiten sind wetterfühlig. Plane sie in Frühling/Sommer. Innenausbau geht immer, aber Trocknungszeiten sind im Winter länger. Heizgeräte und Bautrockner einplanen.

Wie groß sollte der Zeitpuffer sein? 20-30% auf die reine Bauzeit. Bei Altbauten, Schadstoffverdacht oder komplexer Statik 30-40%.

Wie koordiniert man mehrere Gewerke? Erstelle ein Gantt (oder einfache Wochenleiste): jede Aufgabe, Dauer, Abhängigkeiten. Vermeide Lücken: Wenn Estrich trocknet, kann oben Trockenbau laufen. Wochen-Jour-fixe mit Entscheidungen vor Ort, nicht per Mail-Schnecke.

Was, wenn wir mitten im Umbau zusätzliche Wünsche haben? Change Requests kosten Zeit. Sammle Änderungen, entscheide 2x wöchentlich gebündelt, prüfe Folgegewerke. Sonst zerreißt es den Plan.

Gibt es Pflicht-Abnahmen? Ja. Elektrische Messprotokolle, Dichtheitsprüfungen, Schornsteinfeger bei Feuerstätten, ggf. Blower-Door bei Effizienzmaßnahmen/Förderung. Ohne diese Protokolle gibt’s später Ärger mit Gewährleistung und Förderung.

Was sind realistische Meilensteine? 1) Entkernung fertig. 2) Fenster montiert. 3) Elektro/Sanitär roh durch. 4) Estrich belegreif. 5) Bäder gefliest. 6) Maler final. 7) Küche rein. 8) Abnahme & Reinigung.

Wie lange dauert eine Küche? Planung bis Montage: 8-14 Wochen. Montage: 1-3 Tage. Wartezeiten auf Arbeitsplatten aus Stein: +2-3 Wochen ab Aufmaß.

Was, wenn Asbest gefunden wird? Arbeiten sofort stoppen. Fachfirma nach TRGS 519 beauftragen. Sanierung +2-6 Wochen, abhängig von Umfang. Ein Früh-Screening (Labortest) spart Stillstand.

Und die Nachbarn? In Deutschland sind Ruhezeiten zu beachten (sonn- und feiertags Ruhe, werktags übliche Zeiten - lokale Vorgaben checken). Ein Aushang mit Zeitplan entschärft viel.

Wer haftet bei Verzögerungen? Vertraglich klären: feste Termine, Pönalen realistisch (nicht überziehen). Dokumentiere Hindernisse (Wetter, fehlendes Material) tagesgenau.

Welche Quellen sind verlässlich? Für Recht und Technik: Baugesetzbuch (BauGB), Landesbauordnungen (z. B. BremLBO), Gebäudeenergiegesetz (GEG 2024/25), DIN 276 (Kosten), TRGS 519 (Asbest). Für Förderung: BEG/BAFA und KfW-Programme.

Nächste Schritte

• Scope fixieren: Liste „muss/soll/kann“ mit Datum.
• Bestandsaufnahme + Schadstoffscreening im Kalender (Woche 1-2).
• Architektur/Statik/Energieberatung terminieren (Woche 2-4).
• Genehmigungscheck und, falls nötig, Bauantrag vorbereiten (Woche 3-8).
• Ausschreibung parallel starten, Lieferkritisches bestellen (Woche 5-10).
• Starttermin erst setzen, wenn Fenster/Technik Liefertermine bestätigt sind.
• Puffer von 20-30% im Kalender blocken - nicht als „Option“, sondern als Pflicht.

Troubleshooting - Wenn’s klemmt

• Fenster verspätet: Innen Arbeiten auf andere Etagen verlagern, provisorische Abdichtung, Priorität auf Trockenbau/Elektro dort, wo Hülle dicht ist.
• Schadstofffund: Sofort Sperrzone, Plan umstellen auf nicht betroffene Bereiche. Sanierung priorisieren.
• Gewerk fällt aus: Backup-Liste pflegen. Kleinere Lose aufteilen (z. B. Trockenbau Decken separat vergeben).
• Budgetdruck: Teuerste Positionen prüfen (Fenster, Fliesen, Sanitär). Standardserien wählen, Sonderlösungen reduzieren, aber Technik/Abdichtung nicht „billig“ lösen.
• Witterung stoppt Außenarbeiten: Innenausbau vorziehen, Außenteil später nachziehen. Zusätzliche Bautrockner/Heizung einplanen.

Wenn du nach all dem ein Gefühl hast wie: „Okay, das wird kein Sprint, aber machbar“ - dann passt der Plan. Ein Hausumbau ist ein Puzzle. Wer die Reihenfolge und die kritischen Teile kennt, gewinnt Zeit, Nerven und am Ende ein Zuhause, das hält.