Mietzuschläge nach Modernisierung: Recht und Kalkulation in Deutschland 2025

Wenn dein Vermieter dir mitteilt, dass die Miete nach einer Modernisierung steigt, ist das kein einfacher Brief. Es ist eine rechtliche Handlung mit klaren Regeln - und viele Vermieter machen dabei Fehler. Du als Mieter hast Rechte. Und selbst als Vermieter musst du genau wissen, was du tun darfst. In Deutschland ist das alles im Bürgerlichen Gesetzbuch geregelt - vor allem in § 559 BGB. Seit 2019 gilt: Du darfst maximal 8 Prozent der Modernisierungskosten pro Jahr auf die Mieter umlegen. Das klingt nach viel, aber es gibt viele Einschränkungen, die fast niemand kennt.

Was zählt als echte Modernisierung?

Nicht jede Reparatur oder jeder Austausch ist eine Modernisierung. Der Gesetzgeber hat genau definiert, was zählt. Nur Maßnahmen aus § 555b BGB Nummer 1, 3, 4, 5 oder 6 berechtigen zur Mieterhöhung. Das sind:

• 1. Energetische Verbesserungen (z. B. neue Fenster, Dämmung, Heizung)
• 3. Erweiterung der Wohnfläche
• 4. Errichtung von Aufzügen oder Treppenliften
• 5. Modernisierung von sanitären Anlagen oder Küchen
• 6. Installation von Einbauküchen oder festen Einrichtungen

Ein neuer Teppich? Keine Modernisierung. Ein kaputter Heizkörper wird ersetzt? Das ist Erhaltung - kein Zuschlag erlaubt. Der Bundesgerichtshof hat in mehreren Urteilen klargestellt: Selbst wenn der Vermieter behauptet, er hätte die alte Heizung „modernisiert“, wenn sie nur ausgetauscht wurde, weil sie kaputt war, dann zählt das nicht als Modernisierung. Die Beweislast liegt beim Vermieter. Er muss nachweisen, dass es eine echte Verbesserung war - nicht nur eine Reparatur.

Wie berechnest du den Zuschlag richtig?

Die Formel ist einfach: 8 Prozent der Kosten pro Jahr. Aber die Praxis ist kompliziert. Angenommen, du hast eine Wohnung von 75 Quadratmetern und die Fenster wurden komplett ausgetauscht. Die Kosten: 20.000 Euro. Dann darfst du 8 % davon, also 1.600 Euro pro Jahr, aufschlagen. Das sind 133 Euro pro Monat.

Aber: Es gibt eine Kappungsgrenze. Seit 2019 darfst du innerhalb von sechs Jahren maximal 3 Euro pro Quadratmeter erhöhen. Bei 75 m² sind das 225 Euro pro Jahr - also 18,75 Euro pro Monat. Das ist weniger als die 133 Euro, die du aus der 8-Prozent-Regel errechnet hast. In diesem Fall greift die Kappungsgrenze. Du darfst also nur 18,75 Euro pro Monat aufschlagen - nicht mehr. Die restlichen 114,25 Euro pro Monat darfst du nicht verlangen. Sie fallen weg.

Bei energetischen Maßnahmen mit einer Jahresarbeitszahl von mindestens 2,5 - also sehr effizienten Heizungen - darfst du sogar 10 Prozent umlegen. Aber: Wenn du Fördergelder vom Staat genommen hast, musst du die abziehen. Wenn du 10.000 Euro Förderung bekommen hast und die Gesamtkosten 30.000 Euro betrugen, dann berechnest du die 10 Prozent nur auf 20.000 Euro. Die Förderung ist kein Gewinn - sie reduziert die Grundlage der Umlage.

Was ist mit der Kappungsgrenze von 2,50 Euro ab 2025?

Bis 2024 gilt die Grenze von 3 Euro pro Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren. Aber ab 2025 soll sie auf 2,50 Euro sinken. Das ist kein Gerücht. Bundesbauministerin Klara Geywitz hat es im November 2023 öffentlich angekündigt. Der Koalitionsvertrag der aktuellen Regierung sieht das vor. Das bedeutet: Wer jetzt eine Modernisierung plant, muss mit einer niedrigeren Grenze rechnen, wenn er die Miete erst 2026 oder 2027 erhöhen will. Die Rechnung wird härter. Für Vermieter wird es schwieriger, Sanierungen zu finanzieren. Für Mieter ist es eine Entlastung - aber auch ein Signal: Die Politik will den Mietsteigerungen Einhalt gebieten.

Was du als Mieter unbedingt tun musst

Wenn du einen Brief vom Vermieter bekommst, der eine Mieterhöhung wegen Modernisierung ankündigt, dann:

1. Prüfe, ob die Maßnahme überhaupt zulässig ist (siehe § 555b BGB).
2. Verlange die vollständige Kostenaufstellung mit Belegen - Rechnungen, Bestellungen, Zahlungsbelege.
3. Prüfe, ob Erhaltungskosten mitgezählt wurden. Oft werden alte Heizungen, die nur ausgetauscht wurden, als Modernisierung ausgegeben.
4. Rechne nach: 8 Prozent der Kosten? Abzüge bei Förderung? Kappungsgrenze eingehalten?
5. Prüfe, ob die Erhöhung innerhalb von sechs Jahren über 3 Euro pro Quadratmeter geht - oder ab 2025 über 2,50 Euro.

Du hast drei Monate Zeit, Einwände zu erheben. Wenn der Vermieter die Unterlagen nicht vollständig oder richtig liefert, ist die Mieterhöhung rechtswidrig. Der Bundesgerichtshof hat das in Urteil VIII ZR 29/19 klargestellt. Keine ordentliche Abrechnung - keine Erhöhung. Punkt.

Was Vermieter oft falsch machen

Eine Analyse des Mietervereins Hamburg aus 2023 zeigt: In 42 Prozent der Fälle wurden Erhaltungskosten fälschlicherweise als Modernisierungskosten umgelegt. In 28 Prozent wurden Maßnahmen abgerechnet, die gar nicht zur Mieterhöhung berechtigen - etwa die Renovierung von Treppenhäusern oder die Streichung von Wänden. In 19 Prozent wurde die Kappungsgrenze überschritten.

Ein typischer Fall aus Berlin: Ein Vermieter hat 24.500 Euro für neue Fenster berechnet. Der Mieter hat sich gewehrt. Der Mieterverein hat geprüft: Die alten Fenster waren so schlecht, dass sie nicht mehr funktionierten - das war Erhaltung. 8.200 Euro wurden abgezogen. Die neue Umlage fiel von 207 auf 118 Euro pro Monat. Ohne Intervention wäre der Mieter um fast 90 Euro pro Monat betrogen worden.

Ein weiterer Fehler: Vermieter vergessen, dass sie zwischen Modernisierungsumlage (§ 559 BGB) und Mieterhöhung nach ortsüblicher Vergleichsmiete (§ 558 BGB) wählen müssen. Beides gleichzeitig ist verboten. Wenn du die Miete über § 558 erhöhst, weil die Wohnung jetzt moderner ist, darfst du nicht zusätzlich nach § 559 umlegen. Du wählst eine Option - und dann hältst du dich daran.

Regionale Unterschiede - Berlin vs. Mecklenburg-Vorpommern

Eine Umfrage des Deutschen Mieterbundes aus 2022 zeigt: In Berlin wurden 68 Prozent der Mieter in den letzten drei Jahren mit einer Modernisierungsumlage konfrontiert. In Mecklenburg-Vorpommern waren es nur 29 Prozent. Warum? In Ballungsräumen ist der Druck höher. Immobilienpreise steigen, die Nachfrage ist groß. Vermieter sehen Modernisierung als Chance, die Miete zu erhöhen. In ländlichen Regionen gibt es weniger Nachfrage - da lohnt sich eine Sanierung oft nicht, oder der Vermieter trägt die Kosten selbst.

Die durchschnittliche Modernisierungsumlage lag 2022 in Berlin bei 2,40 Euro pro Quadratmeter und Monat. In ländlichen Regionen bei 1,25 Euro. Das ist kein Zufall. Es ist das Ergebnis von Marktbedingungen, Wohnraumknappheit und der Art der Sanierungen. In Berlin werden oft Heizungen und Fenster ausgetauscht - teure Maßnahmen. In ländlichen Gegenden wird eher die Fassade gestrichen - das zählt nicht als Modernisierung.

Die Zukunft: Heizungsgesetz und Förderung

Seit Januar 2024 gilt: Bei Heizungserneuerungen darfst du nur dann die volle 8-Prozent-Umlage verlangen, wenn die neue Heizung eine Jahresarbeitszahl von mindestens 2,5 hat. Das ist eine technische Zahl, die sagt, wie effizient die Heizung ist. Wenn sie darunter liegt, darfst du nur 50 Prozent der Kosten umlegen. Das ist neu. Viele Vermieter wissen das noch nicht. Und viele Mieter wissen nicht, dass sie danach fragen können.

Die Bundesregierung plant, bis 2030 jährlich 2,5 Milliarden Euro in Förderprogramme für energetische Sanierungen zu stecken. Das Ziel: Die Sanierungsquote von derzeit 1 Prozent auf 2 Prozent pro Jahr erhöhen. Das ist gut fürs Klima - aber es bedeutet auch: Mehr Modernisierungen. Mehr Umlagen. Mehr Konflikte. Die Politik versucht, das mit Förderung auszugleichen. Aber viele Vermieter haben kein Geld für die Vorauszahlung - und warten auf Fördermittel, die oft monatelang auf sich warten lassen. In der Zwischenzeit erhöhen sie die Miete - und überschreiten dabei oft die Regeln.

Was du als Mieter tun kannst - und was du nicht tun solltest

Du solltest:

• Immer schriftlich verlangen, dass der Vermieter die voraussichtliche Mieterhöhung mitteilt - das verhindert eine Verlängerung der Frist um sechs Monate, wenn die tatsächliche Erhöhung um mehr als 10 Prozent über der Ankündigung liegt.
• Die Abrechnung genau prüfen - mit Belegen, nicht nur mit einer Summe.
• Den Mieterverein kontaktieren, wenn du unsicher bist.

Du solltest nicht:

• Die Miete einfach zahlen, wenn du Zweifel hast.
• Den Vermieter mit dem Argument „das ist doch gut für die Wohnung“ beruhigen lassen.
• Denken, dass „alle das machen“ rechtfertigt, dass du mehr zahlst.

Ein Beispiel aus Hamburg: Ein Vermieter hat 18.000 Euro für eine neue Heizung ausgegeben. Die Wohnung war 75 m² groß. Die Umlage: 120 Euro pro Monat. Aber er hat auch die Energiekosten der Mieter dokumentiert: Sie sanken um 35 Prozent - das waren 150 Euro pro Monat. Der Mieter zahlte also 120 Euro mehr Miete, sparte aber 150 Euro Heizkosten. Nettoentlastung. Das ist Modernisierung, die funktioniert.

Was du als Vermieter wissen musst

Du darfst nicht einfach alles umlegen. Du musst:

• Die Maßnahme genau dokumentieren - mit Fotos, Rechnungen, Auftragsbestätigungen.
• Erhaltungskosten von Modernisierungskosten trennen - und das nachweisen.
• Die Kappungsgrenze einhalten - und nicht versuchen, sie zu umgehen, indem du mehrere kleine Maßnahmen nacheinander durchführst.
• Die Mieter rechtzeitig informieren - und schriftlich die voraussichtliche Erhöhung mitteilen.
• Die Fördermittel abziehen - und das in der Abrechnung klar darlegen.

Wenn du dich an die Regeln hältst, hast du keinen Grund, Angst zu haben. Wenn du sie ignorierst, riskierst du eine Klage. Und du verlierst das Vertrauen deiner Mieter. Und das ist teurer als jede Sanierung.