Beim Immobilienkauf im Ausland denken viele nur an den Kaufpreis. Doch die Notarkosten und anderen Gebühren können den Preis leicht verdoppeln. Wer in Spanien, Italien oder Frankreich eine Immobilie kauft, muss mit bis zu 20 Prozent des Kaufpreises an Nebenkosten rechnen. In Deutschland sind es oft 10 bis 15 Prozent - und das ist noch relativ günstig. In Österreich oder den Niederlanden liegt die Belastung deutlich niedriger. Die Unterschiede sind so groß, dass eine 400.000-Euro-Immobilie in einem Land 24.000 Euro mehr an Kosten verursachen kann als in einem anderen. Das ist kein kleiner Unterschied - das ist ein Finanzrisiko, das viele erst entdecken, wenn es zu spät ist.
Was genau zählt zu den Notarkosten?
- Grunderwerbsteuer: Das ist die wichtigste und teuerste Komponente. Sie wird vom Staat erhoben und variiert von Land zu Land, manchmal sogar von Region zu Region.
- Notargebühren: Der Notar prüft den Vertrag, beglaubigt Unterschriften und führt die Eintragung ins Grundbuch durch. In einigen Ländern sind diese Gebühren gesetzlich festgelegt, in anderen können sie verhandelt werden.
- Grundbuchkosten: Für die Eintragung des neuen Eigentümers in das Grundbuch fallen Gebühren an. Diese sind meist niedrig, aber nicht immer transparent.
- Maklerprovision: In Deutschland zahlt der Käufer oft die volle Provision. In Frankreich oder Spanien ist das nicht immer der Fall - aber die Regelungen sind kompliziert.
- Zusatzkosten: Übersetzungen, Rechtsberatung, Gutachten, Mehrwertsteuer auf Dienstleistungen - das alles kommt oft unerwartet dazu.
Einige Länder verlangen zusätzlich noch eine Registrationssteuer oder Stempelsteuer, die mit der Grunderwerbsteuer verwechselt wird. Das ist ein klassischer Fall, in dem ausländische Käufer überfordert sind. Die meisten Online-Rechner ignorieren diese Details - und das führt zu bösen Überraschungen.
Deutschland: Hohe Kosten, aber klare Struktur
In Deutschland sind die Notarkosten nicht einheitlich. Die Grunderwerbsteuer liegt zwischen 3,5 Prozent in Bayern und Sachsen und 6,5 Prozent in Nordrhein-Westfalen oder Brandenburg. Das bedeutet: Für eine 400.000-Euro-Immobilie zahlen Sie in Sachsen 14.000 Euro Steuern - in NRW 26.000 Euro. Das ist eine Differenz von 12.000 Euro, nur weil Sie die Grenze überschreiten.
Notar- und Grundbuchkosten liegen bei 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises. Maklerprovisionen sind mit 6 bis 7 Prozent der teuerste Posten. Und das, obwohl der Verkäufer traditionell den Notar bestimmt - der Käufer zahlt aber die Provision. Die Mehrwertsteuer von 19 Prozent auf die Maklerprovision wird oft vergessen. Das macht bei 6 Prozent Provision bereits 1,14 Prozent zusätzliche Kosten. Insgesamt kommen Sie bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro leicht auf 12.000 Euro Notarkosten plus 24.000 Euro Steuern plus 24.000 Euro Makler - also 60.000 Euro Nebenkosten. Das ist fast 15 Prozent des Kaufpreises.
Die gute Nachricht: Die Kosten sind berechenbar. Jedes Bundesland veröffentlicht seine Sätze online. Die schlechte Nachricht: Die Komplexität erschwert den Auslandskauf. Wer aus dem Ausland kommt, versteht oft nicht, warum die Steuer so unterschiedlich ist - und warum er die Maklerkosten allein tragen muss.
Österreich: Transparenz als Vorbild
Österreich ist ein Musterbeispiel für klare Regeln. Die Grunderwerbsteuer ist landesweit einheitlich: 3,5 Prozent. Keine Regionen, keine Überraschungen. Notarkosten liegen zwischen 1 und 2 Prozent. Maklerprovisionen sind meist vom Verkäufer zu tragen - der Käufer zahlt nichts. Das macht die Gesamtkosten bei 400.000 Euro auf etwa 14.000 Euro für Steuern und 8.000 Euro für Notar - insgesamt rund 22.000 Euro. Das sind nur 5,5 Prozent. Keine versteckten Gebühren, keine Mehrwertsteuer auf Provisionen, keine Übersetzungsgebühren für deutsche Dokumente. Wer in Österreich kauft, weiß von Anfang an, was er zahlt. Das ist der Grund, warum viele Deutsche - besonders aus dem Norden - in Österreich Immobilien kaufen.
Frankreich: Gestaffelte Gebühren, klare Rechner
Frankreich hat ein gestaffeltes System: Je höher der Kaufpreis, desto niedriger der Prozentsatz. Für die ersten 6.500 Euro zahlen Sie 3,945 Prozent, für den Teil zwischen 6.501 und 17.000 Euro nur 1,627 Prozent. Ab 60.000 Euro liegt die Rate bei 0,814 Prozent - plus 20 Prozent Mehrwertsteuer. Bei einer 500.000-Euro-Immobilie sind das nur 4.475 Euro Notarkosten plus 895 Euro TVA. Insgesamt 5.370 Euro - bei einem Preis von 500.000 Euro. Das ist weniger als 1,1 Prozent.
Dazu kommt die Grunderwerbsteuer von 5,8 Prozent - aber nur, wenn es sich um ein gebrauchtes Objekt handelt. Bei Neubauten unter fünf Jahren ist sie komplett frei. Das macht Frankreich für Investoren mit hohem Budget attraktiv. Die Digitalisierung hilft: Die Plattform „Notaire en Ligne“ zeigt seit 2025 exakt an, was Sie zahlen müssen - mit Echtzeit-Berechnung. 68 Prozent der Nutzer auf Trustpilot bewerten das System mit 4,3 von 5 Sternen. Keine Überraschungen. Keine versteckten Kosten. Das ist das Gegenteil von Spanien.
Spanien: Die teuerste Überraschung
Spanien ist der Klassiker für böse Überraschungen. Die Grunderwerbsteuer liegt bei 8,5 Prozent in Andalusien, 10 Prozent in Katalonien. Notar- und Grundbuchkosten: 1,5 Prozent. Maklerprovision: 4 Prozent - aber mit 21 Prozent Mehrwertsteuer drauf. Das macht 4,84 Prozent. Dazu kommen 1 Prozent für Anwalt und Übersetzung. Bei einer 250.000-Euro-Immobilie summieren sich die Kosten auf 42.020 Euro - das sind 16,8 Prozent. Viele Käufer rechnen mit 10 Prozent. Sie landen bei 16,8 Prozent. Das ist ein Manko von fast 7.000 Euro.
Ein Reddit-Nutzer aus Hamburg beschreibt es so: „Ich dachte, ich zahle 32.000 Euro Nebenkosten für meine 320.000-Euro-Villa in Andalusien. Es kamen 52.000 Euro. Der Notar hat mir nicht gesagt, dass Ausländer höhere Steuern zahlen.“ Das ist kein Einzelfall. Der europäische Verbraucherschutzverband BEUC nennt das spanische System „undurchsichtig und kundenfeindlich“. 78 Prozent der deutschen Käufer in Spanien berichten von unerwarteten Mehrkosten. Die häufigste Klage: versteckte Maklergebühren. Die zweithäufigste: unklare Steuerberechnungen. Wer in Spanien kauft, braucht einen lokalen Anwalt - und muss mit 20 Prozent mehr Kosten rechnen als geplant.
Italien: Hohe Pauschalgebühren, wenig Flexibilität
Italien ist teuer - und das ist kein Geheimnis. Bei einer 250.000-Euro-Immobilie als Hauptwohnsitz zahlen Sie 3.150 Euro Registrationssteuer, 2.500 Euro Notarkosten, 9.150 Euro Makler (inkl. MwSt.), 5.000 Euro für Anwalt und Gutachter - plus 1.200 Euro für Sonderkosten. Das sind 8,4 Prozent. Klingen nicht extrem? Aber bei einer 500.000-Euro-Villa als Zweitwohnsitz steigen die Kosten auf 28.350 Euro Steuern allein. Insgesamt über 10 Prozent. Und es gibt keine Staffelung. Keine Ermäßigung für Erstwohnsitze. Keine Digitalisierung. Die Notare arbeiten oft mit Pauschalen - und die sind nicht verhandelbar. Idealista nennt Italien einen der teuersten Märkte in der EU. Die Regierung plant Reformen, aber bis 2026 wird sich kaum etwas ändern. Wer in Italien kauft, muss mit hohen, festen Kosten rechnen - und mit langen Wartezeiten.
Niederlande: Junge Käufer profitieren
Die Niederlande haben eine der niedrigsten Grunderwerbsteuer in Europa: 0,7 Prozent für Erstwohnsitze unter 35 Jahren. Für Kapitalanleger liegt sie bei 8 Prozent - aber das ist immer noch günstiger als in vielen anderen Ländern. Bei einer 400.000-Euro-Immobilie zahlt ein 30-Jähriger nur 2.800 Euro Steuern. Notarkosten: 1,5 Prozent. Makler: meist vom Verkäufer bezahlt. Gesamtkosten: rund 8.800 Euro - das sind 2,2 Prozent. Die OECD nennt dieses Modell „innovativ“. Es fördert den Eigentumserwerb bei jungen Menschen. Die Wohneigentumsquote unter 35-Jährigen liegt bei 48 Prozent - das ist die höchste in der EU. Italien kommt auf 26 Prozent. Die Niederlande zeigen: Mit klaren Anreizen kann man den Markt verändern.
Rumänien und Ungarn: Die günstigen Märkte
Rumänien gilt als preiswertester Markt in der EU. Die Grunderwerbsteuer liegt bei 3 Prozent, Notarkosten bei 1 Prozent. Gesamtkosten: 4 Prozent. Ungarn hat eine ähnliche Struktur, aber die Differenz zwischen kleinen und großen Transaktionen ist extrem. Wer 50.000 Euro ausgibt, zahlt 5 Prozent. Wer 5 Millionen Euro investiert, zahlt nur 2,5 Prozent. Das ist ein starkes Anreizsystem für Investoren. Aber: Die Rechtslage ist kompliziert, die Dokumente oft nur auf Ungarisch. Wer hier kauft, braucht einen lokalen Anwalt - und Geduld.
Was Sie tun müssen, bevor Sie kaufen
- Recherchieren Sie die Steuersätze für das konkrete Land und die Region. Nicht für das Land - für die Provinz oder Gemeinde. In Spanien ist das entscheidend.
- Verstehen Sie, wer die Maklerprovision zahlt. In Deutschland: meist der Käufer. In Österreich: meist der Verkäufer. In Frankreich: abhängig vom Vertrag. Fragt man nicht, zahlt man.
- Verwenden Sie keinen Online-Rechner aus Deutschland. Die berücksichtigen nicht die Mehrwertsteuer in Spanien, die Staffelung in Frankreich oder die Altersbefreiung in den Niederlanden.
- Holen Sie sich einen unabhängigen Steuerberater mit EU-Kenntnissen. Die Deutsche Bank hat einen interaktiven Kalkulator veröffentlicht - der ist eine gute Basis. Aber kein Ersatz für einen Experten.
- Planen Sie 15 bis 20 Prozent mehr als den Kaufpreis ein. Wenn Sie 300.000 Euro haben, brauchen Sie 360.000 bis 390.000 Euro. Sonst bleiben Sie auf den Kosten sitzen.
Was sich in Zukunft ändern wird
Deutschland plant ab 2026 eine bundesweite Grunderwerbsteuer von 5 Prozent - das wäre ein großer Schritt zur Vereinfachung. Spanien senkt ab 2025 die Steuer für Erstwohnsitze. Frankreich digitalisiert weiter - und senkt damit die Notarkosten. Die EU-Kommission arbeitet an einer Richtlinie, die bis 2026 mehr Transparenz vorschreibt. Langfristig prognostizieren Experten eine Konvergenz: Statt 5 bis 20 Prozent werden es 8 bis 12 Prozent sein. Aber das dauert noch Jahre.
Die größte Chance liegt im französischen Staffelmodell: Je höher der Kaufpreis, desto niedriger der Prozentsatz. Das entlastet kleine Käufer - und belastet Großinvestoren fair. Belgien und Luxemburg testen es bereits. Es ist das einzige Modell, das wirtschaftlich und sozial gerecht ist.
Wie Sie die Kosten kontrollieren
Die wichtigste Regel: Vertrauen Sie niemandem, der Ihnen sagt, „es ist alles inbegriffen“. Niemand, nicht mal ein Notar. Fragen Sie nach jeder einzelnen Gebühr. Fordern Sie eine schriftliche Aufschlüsselung. Lassen Sie sich den Kalkulationsweg zeigen. In Frankreich ist das Standard. In Spanien ist das eine Ausnahme. Wenn Sie das nicht tun, zahlen Sie mehr - und zwar viel mehr.
Ein deutscher Käufer in Österreich sagt es so: „Ich habe drei Immobilien gekauft - in Deutschland, Spanien und Österreich. Nur in Österreich wusste ich von Anfang an, was ich zahle. Die anderen beiden Male war ich überrascht - und verärgert.“
Der Immobilienkauf im Ausland ist kein Kauf. Es ist eine Rechnung, die Sie vorher lösen müssen. Wer das nicht tut, kauft nicht eine Immobilie. Er kauft ein finanzielles Risiko.
Wie hoch sind die Notarkosten in Deutschland beim Immobilienkauf?
In Deutschland liegen die Gesamtkosten für einen Immobilienkauf typischerweise zwischen 10 und 15 Prozent des Kaufpreises. Das setzt sich zusammen aus der Grunderwerbsteuer (3,5 % bis 6,5 %, je nach Bundesland), Notar- und Grundbuchkosten (1,5 % bis 2 %) sowie Maklerprovisionen (meist 6 % bis 7 % zzgl. 19 % Mehrwertsteuer). In Bayern oder Sachsen mit 3,5 % Grunderwerbsteuer sind die Kosten deutlich niedriger als in Nordrhein-Westfalen mit 6,5 %.
Welches Land in der EU hat die günstigsten Notarkosten?
Rumänien und die Niederlande zählen zu den günstigsten Ländern. In Rumänien liegen die Gesamtkosten bei etwa 4 % des Kaufpreises. In den Niederlanden zahlen Erstwohnsitz-Käufer unter 35 Jahren nur 0,7 % Grunderwerbsteuer - das macht bei 400.000 Euro nur 2.800 Euro Steuern. Maklerkosten fallen meist nicht auf den Käufer an. Österreich ist ebenfalls sehr transparent mit 3,5 % Grunderwerbsteuer und 1-2 % Notarkosten.
Warum sind die Kosten in Spanien so hoch?
In Spanien liegt die Grunderwerbsteuer zwischen 8,5 % und 10 %, je nach Region. Dazu kommen 1,5 % Notar- und Grundbuchkosten, 4 % Maklerprovision - aber mit 21 % Mehrwertsteuer drauf, also 4,84 %. Hinzu kommen 1 % für Anwalt und Übersetzung. Das ergibt bei 250.000 Euro Kaufpreis über 16 % Nebenkosten. Viele Käufer unterschätzen das, weil sie nur die Grunderwerbsteuer berücksichtigen. Versteckte Kosten durch Mehrwertsteuer auf Provisionen sind ein häufiger Fallstrick.
Wie kann ich die Notarkosten in Frankreich berechnen?
Frankreich hat ein gestaffeltes System: Für die ersten 6.500 Euro Kaufpreis zahlen Sie 3,945 %, zwischen 6.501 und 17.000 Euro 1,627 %, zwischen 17.001 und 60.000 Euro 1,085 %, darüber 0,814 %. Dazu kommt 20 % Mehrwertsteuer (TVA). Bei 500.000 Euro Kaufpreis sind das etwa 4.475 Euro Notargebühren plus 895 Euro TVA - insgesamt 5.370 Euro. Das ist deutlich günstiger als in Deutschland oder Italien. Online-Rechner von Notaires.fr sind sehr genau.
Was ist der größte Fehler bei Immobilienkäufen in der EU?
Der größte Fehler ist, nur den Kaufpreis zu berücksichtigen und die Nebenkosten zu unterschätzen. Laut wohnkork.at unterschätzen Käufer die Kosten im Durchschnitt um 6 Prozentpunkte. Bei einer 400.000-Euro-Immobilie bedeutet das ein Finanzierungsrisiko von 24.000 Euro. Besonders häufig passiert das in Spanien und Italien, wo versteckte Gebühren, Mehrwertsteuer auf Provisionen und regionale Steuersätze nicht berücksichtigt werden. Die Lösung: Lassen Sie sich von einem unabhängigen Steuerberater mit EU-Kenntnissen beraten - nicht vom Makler oder Notar im Ausland.
Gibt es Länder, in denen ich als Deutscher besonders günstig kaufen kann?
Ja. Österreich ist besonders attraktiv wegen seiner Transparenz: 3,5 % Grunderwerbsteuer, 1-2 % Notarkosten, Maklerkosten meist vom Verkäufer getragen. Die Niederlande sind günstig für junge Käufer unter 35 Jahren (nur 0,7 % Steuer). Rumänien ist der preiswerteste Markt insgesamt. In Frankreich lohnt sich der Kauf von Neubauten unter fünf Jahren - da gibt es keine Grunderwerbsteuer. Deutschland selbst ist mit Sachsen oder Bayern günstiger als NRW oder Brandenburg.
