Notarkosten: Was wirklich zählt bei der Immobilienübertragung

Beim Kauf einer Immobilie ist der Notar, ein staatlich beauftragter Rechtspfleger, der Kaufverträge beurkundet und die Rechtsicherheit sicherstellt. Auch bekannt als Betreuer des Grundbuchs, ist er der zentrale Akteur, der den Übergang vom Verkäufer zum Käufer rechtskräftig macht. Viele glauben, der Notar sei nur eine Formsache – doch seine Gebühren können schnell mehrere Tausend Euro ausmachen. Und das, obwohl du ihn nicht selbst auswählen darfst. Der Notar ist gesetzlich vorgeschrieben, und seine Kosten richten sich nach dem Kaufpreis – nicht nach dem Aufwand. Das ist kein Zufall, sondern ein System, das seit Jahrhunderten funktioniert, um Betrug und Rechtsunsicherheit zu verhindern.

Diese Kosten bestehen aus zwei Hauptteilen: der Gebühr für den Kaufvertrag, die sich nach dem Verkehrswert der Immobilie berechnet und typischerweise 1,2 bis 1,5 % des Kaufpreises beträgt, und der Grundbucheintragung, die etwa 0,5 % des Kaufpreises kostet und den neuen Eigentümer offiziell im Grundbuch einträgt. Dazu kommen oft noch Kosten für die Vormerkung, die Sicherung des Kaufpreises oder die Abwicklung von Hypotheken. Alles zusammen kann leicht 2 bis 3 % des Kaufpreises ausmachen – bei einer 300.000-Euro-Wohnung also 6.000 bis 9.000 Euro. Kein Wunder, dass viele erst beim letzten Termin shocked sind. Dabei gibt es keine Hebel: Diese Gebühren sind gesetzlich festgelegt, du kannst sie nicht verhandeln, nicht umgehen und auch nicht sparen, indem du einen "günstigeren" Notar suchst. Der Notar ist nicht dein Anwalt – er ist neutral, und seine Aufgabe ist es, beide Parteien rechtssicher zu behandeln.

Doch wer zahlt was? Der Käufer trägt in der Regel die gesamten Notarkosten – das ist Standard in Österreich. Der Verkäufer zahlt nur, wenn er eine besondere Dienstleistung braucht, etwa eine Abtretung einer Hypothek. Die Kosten für die Grundbucheintragung fallen immer auf den Käufer, weil er der neue Eigentümer wird. Es gibt keine versteckten Gebühren, aber viele versteckte Erwartungen. Einige denken, der Notar übernimmt auch die Finanzierung oder die Steuererklärung – tut er nicht. Er beurkundet den Vertrag, meldet den Eigentumswechsel an das Grundbuchamt, und sorgt dafür, dass der Kaufpreis nur an den Verkäufer fließt, wenn alles rechtskräftig ist. Alles andere ist deine Aufgabe – oder die deines Bankberaters und Steuerberaters.

Wenn du eine Immobilie kaufst, ist der Notar nicht der teuerste Teil – aber er ist der unumgängliche. Kein anderer Beruf hat so direkten Einfluss darauf, ob du tatsächlich Eigentümer wirst. Die Kosten sind nicht willkürlich, sie sind der Preis für Rechtssicherheit. Und das ist es wert. In den folgenden Artikeln findest du konkrete Beispiele, wie sich diese Kosten bei verschiedenen Kaufpreisen zusammensetzen, wie du sie in dein Budget einplanst und warum du nie versuchen solltest, sie zu umgehen – denn das Risiko ist viel größer als die Ersparnis.