Bauen ist teuer. Und seit 2020 sind die Baupreise deutlich gestiegen. Du willst wissen, ob Sanieren wirklich günstiger ist als neu zu bauen. Die kurze Antwort: Meist ja, solange die Statik und die Gebäudehülle grundsätzlich in Ordnung sind. Aber es gibt klare Ausnahmen. Hier bekommst du belastbare Zahlen für 2025, einfache Rechenwege, die wichtigsten Regeln und eine ehrliche Entscheidungshilfe - ohne Schönfärberei.
- In vielen Fällen ist Sanieren günstiger, besonders wenn Tragwerk, Keller und Dach nutzbar sind.
- Neubau lohnt sich, wenn Sanierungskosten mehr als 70-80 Prozent der Neubaukosten erreichen - nach Förderungen und mit Risikoaufschlag.
- Förderungen (KfW/BEG) kippen oft die Rechnung zugunsten der Sanierung.
- Zeit, Genehmigungen und CO2-Kosten beeinflussen die Entscheidung spürbar.
- Mit der Formel und Checkliste unten kannst du deinen Fall in 30 Minuten grob entscheiden.
Kostenvergleich 2025: Zahlen, die zählen
Erst die Größenordnungen. Die Spannen variieren nach Region, Standard und Baufirma. Ich nenne bewusst Bandbreiten, damit du Angebote einordnen kannst. Quelle für Preisniveau-Trends: Statistisches Bundesamt (Destatis), Baupreisindex Wohngebäude 2020-2025; KfW/BEG-Förderkonditionen 2025; Gebäudeenergiegesetz (GEG) 2024/2025.
Richtwerte 2025 pro Quadratmeter Wohnfläche:
- Kernsanierung (energetisch + Technik + Innen): 1.200-2.500 €/m²
- Moderate Sanierung (Hülle teils, Technik modernisieren): 700-1.400 €/m²
- Kompletter Neubau (schlüsselfertig, Standard): 2.600-3.800 €/m²
- Guter Effizienzstandard (Neubau KfN): 3.200-4.500 €/m²
Hinzu kommen Baunebenkosten (Planung, Statik, Energieberatung, Genehmigungen, Vermessung, Bodengutachten, Baustrom/Wasser, Baubegleitung, Versicherungen) von rund 15-22 Prozent der Baukosten. Beim Neubau zusätzlich Erschließung, Außenanlagen, oft höhere Baunebenkosten. Beim Abriss fallen 80-200 €/m² Brutto-Grundfläche an, je nach Schadstoffen.
| Kostenblock | Sanierung (€/m² WF) | Neubau (€/m² WF) | Hinweise 2025 |
|---|---|---|---|
| Rohbau/Hülle | 300-800 | 900-1.400 | Sanierung: nur punktuell Eingriffe; Neubau: komplette Hülle |
| Dach (neu/aufdoppeln) | 150-350 | 150-300 | Aufsparrendämmung treibt Preis |
| Fassade/Dämmung | 150-400 | im Rohbau enthalten | WDVS oder Vorhangfassade |
| Fenster/Türen | 150-300 | 120-250 | 3-fach-Verglasung Standard |
| Haustechnik (Heizung, Lüftung, Sanitär, Elektro) | 300-700 | 400-750 | Wärmepumpe + Lüftung mit WRG häufig |
| Innenausbau (Böden, Maler, Küche Bad anteilig) | 250-600 | 350-700 | Qualitätswahl entscheidend |
| Planung/Statik/Energieberatung | 8-15% | 10-16% | Honorare nach HOAI, Effizienz-Experte nötig für Förderung |
| Baunebenkosten | 15-20% | 18-22% | Vermessung, Gutachten, Baustelleneinrichtung etc. |
| Abriss/Rückbau | 50-200 | 80-200 | Asbest/PCB erhöht Kosten |
| Unvorhergesehenes (Puffer) | 10-20% | 5-10% | Altbau-Risiken sind real |
Kontext 2025: Die Baupreise sind seit 2020 stark gestiegen. Destatis zeigt für Wohngebäude einen Zuwachs um rund ein Drittel. 2025 flacht die Dynamik etwas ab, das Niveau bleibt hoch. Das spielt dem Erhalt bestehender Substanz in die Karten - weil du weniger komplett neu errichten musst.
Wichtig: Förderungen verschieben die Rechnung. Bei Sanierungen kannst du mit BEG-Zuschüssen und KfW-Krediten rechnen, teils mit Tilgungszuschuss. Beim Neubau gibt es KfW-Programme für klimafreundliche Neubauten, aber die Einstiegshürde (Nachweise, NH-Klasse) ist höher und die Baukosten dafür steigen.
CO2-Kosten: Der nationale CO2-Preis im Wärmebereich steigt planmäßig auf 55 €/t 2025 (BEHG). Das macht fossile Heizungen teurer im Betrieb. Effiziente Sanierung plus Wärmepumpe senkt laufende Kosten - relevant für die Lebenszykluskosten, nicht nur die Investition.
Rechenweg für deinen Fall: vom Angebot zur Entscheidung
Geld entscheidet. Damit du nicht im Nebel stochert, hier ein einfacher, belastbarer Rechenweg. Du brauchst drei ungefähre Zahlen: Sanierungskosten, Neubaukosten, Förderungen. Dazu zwei Zuschläge: Puffer und Baunebenkosten.
Die Formel:
Sanierungsquote = (Sanierungssumme + Risikopuffer 15% − sichere Förderungen) / (Neubausumme + Baunebenkosten 20% + Abriss)
Heuristik:
- Unter 0,6: Sanierung ist klar günstiger.
- 0,6 bis 0,8: Sanierung meist günstiger - genauer prüfen (Zustand, Zeitplan, Ziele).
- Über 0,8: Neubau ernsthaft in Betracht ziehen, besonders bei Grundriss-Problemen, Schadstoffen oder sehr hohen Effizienzzielen.
So schätzt du sauber:
- Kostenschätzung Sanierung: Hol dir ein Vorab-Gutachten mit Kurzbericht (Bestandsaufnahme) und eine Grobkostenschätzung nach DIN 276. Kostenpunkt 1-2 Prozent der geplanten Summe, gut investiert.
- Neubaukosten: Frage drei regionale Anbieter nach einem schlüsselfertigen Richtpreis pro m² für dein Hausformat und Standard. Addiere 20 Prozent Baunebenkosten plus Abriss.
- Förderungen: Lass vom Energieeffizienz-Experten (dena-Liste) prüfen, welche BEG-Zuschüsse realistisch sind. Nur gesicherte Beträge abziehen.
- Puffer: Altbau mindestens 15 Prozent, bei Häusern vor 1975 eher 20 Prozent. Neubau 5-10 Prozent.
- Betriebskosten-Blick: Strom/Wärme über 20 Jahre grob addieren. Wärmepumpe mit PV schlägt Gas auf Sicht deutlich, vor allem mit steigendem CO2-Preis.
Beispiel 1: 1975er Einfamilienhaus, 140 m² WF, Zustand solide.
- Sanierung: 1.500 €/m² = 210.000 €
- Puffer 15%: 31.500 €
- Förderung (BEG-Einzelmaßnahmen + Tilgungszuschuss): 45.000 €
- Sanierungsseite: 210.000 + 31.500 − 45.000 = 196.500 €
- Neubau: 3.000 €/m² = 420.000 €
- Baunebenkosten 20%: 84.000 €
- Abriss: 25.000 €
- Neubauseite: 529.000 €
- Sanierungsquote = 196.500 / 529.000 ≈ 0,37 → Sanierung klar günstiger
Beispiel 2: Gründerzeit-Altbau Doppelhaushälfte, 160 m², Feuchte Kellerwände, schadstoffbelastete Beläge.
- Sanierung: 2.400 €/m² = 384.000 €
- Puffer 20%: 76.800 €
- Förderung: 55.000 €
- Sanierungsseite: 405.800 €
- Neubau: 3.300 €/m² = 528.000 €
- Baunebenkosten 20%: 105.600 €
- Abriss: 40.000 €
- Neubauseite: 673.600 €
- Sanierungsquote = 405.800 / 673.600 ≈ 0,60 → Sanierung meist günstiger, prüfen: Grundriss, Denkmalschutz, Zeitplan.
Beispiel 3: Kleines Haus aus den 50ern, sehr niedrige Raumhöhen, tragende Wände ungünstig, schlechter Keller.
- Sanierung: 2.700 €/m² = 270.000 € bei 100 m²
- Puffer 20%: 54.000 €
- Förderung: 35.000 €
- Sanierungsseite: 289.000 €
- Neubau: 3.100 €/m² = 310.000 €
- Baunebenkosten 20%: 62.000 €
- Abriss: 20.000 €
- Neubauseite: 392.000 €
- Sanierungsquote = 289.000 / 392.000 ≈ 0,74 → Grenzfall. Wenn der Grundriss nicht passt und Ausbaureserven fehlen, kann Neubau sinnvoller sein.
Noch ein Blick auf Zeit und Nerven:
- Sanierung: 6-12 Monate Bauzeit, bei bewohntem Haus phasenweise. Überraschungen möglich.
- Neubau: 12-24 Monate von Planung bis Einzug, Genehmigung und Erschließung dauern. Dafür planbarer Ablauf.
Lebenszyklus und Klima: Beim Erhalt der Substanz sparst du graue Energie. Das wiegt in CO2-Bilanzen schwer. Ein Top-Neubau punktet im Betrieb, hat aber die höchste Anfangsbelastung. Für viele ist das der tiefe Grund, sanieren zu wollen - neben dem Preis.
Recht, Förderung, Energie: was die Wahl beeinflusst
Regeln und Förderungen können die Richtung vorgeben. Hier die Punkte, die 2025 wirklich zählen - kurz, klar, mit Quellen.
GEG 2024/2025: Neue Heizungen sollen 65 Prozent erneuerbare Energien nutzen. Für Bestandsgebäude gibt es Übergangsfristen. Wärmepumpe, Nahwärme oder Hybridlösungen sind typische Wege. Quelle: Gebäudeenergiegesetz (GEG), federführend BMWK/BMWSB.
KfW/BEG-Förderung 2025:
- Sanierung: BEG Wohngebäude - Kredite mit Tilgungszuschuss und Zuschüsse für Einzelmaßnahmen (z. B. Wärmepumpe, Dämmung, Fenster, Lüftung). Energieeffizienz-Experte ist Pflicht.
- Neubau: Programm Klimafreundlicher Neubau (KFN, i. d. R. 297/298) mit Zinskonditionen und Anforderungen an Primärenergie und Treibhausgas-Emissionen. NH-Klasse erfordert Nachhaltigkeitszertifikat.
- Zusätzlich: Länderprogramme, kommunale Boni und zeitweise Steuerförderung für selbstnutzende Eigentümer bei Sanierungen möglich. Zuständig sind oft BAFA und KfW in geteilten Rollen.
Steuern:
- Handwerkerleistungen im Bestand kannst du teilweise von der Steuerschuld abziehen (nur Lohnanteil, gedeckelt).
- Bei Denkmalschutz sind besondere Abschreibungen nach EStG möglich - das kann die Sanierung massiv attraktiver machen. Vorher mit der Denkmalbehörde abstimmen.
Genehmigungen:
- Sanierung: Viele Maßnahmen sind verfahrensfrei. Eingriffe in Statik, Dachform, Fassade oder Nutzungsänderungen sind meist genehmigungspflichtig.
- Neubau: Vollständiges Bauantragsverfahren, Bebauungsplan checken. Abbruchanzeige oder Genehmigung nötig, Schadstoffgutachten vor Abriss sinnvoll.
Technik und Standards:
- Wärmepumpe im Altbau? Ja, oft. Entscheidend ist die Heizlast und die Vorlauftemperatur. Mit Dämmung, großen Heizflächen und hydraulischem Abgleich klappt es.
- Lüftung mit Wärmerückgewinnung: Spart Energie und schützt vor Schimmel - im Sanierungsfall gut planbar, im Neubau Standard.
- PV und Speicher: Rechnen sich als Paket mit Wärmepumpe oft am besten. Achte auf Dachstatik und Verschattung.
Citation-Hinweise ohne Links: Statistisches Bundesamt (Destatis), Baupreisindex Wohngebäude 2025; KfW - Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG), Programme für Sanierung und KFN; Gebäudeenergiegesetz (GEG) 2024; Brennstoffemissionshandelsgesetz (BEHG) CO2-Preispfad 2025.
Wichtige Risiken im Altbau, die die Kosten kippen können:
- Schadstoffe: Asbest in Putz/Klebern, teerhaltige Baustoffe, PCB. Sanierung nur mit Fachfirmen.
- Feuchte/Schäden: Durchfeuchtete Keller, Holzschädlinge im Dach, setzungsbedingte Risse.
- Statik: Fehlende Ringanker, zu schwache Decken, unklare Fundamentierung.
- Grundriss: Kleine Räume, niedrige Decken, wenig Tageslicht - wenn du alles umbauen musst, steigen Kosten schnell.
Was du vor einer Entscheidung prüfen solltest:
- Zustand der Hülle: Dach, Fassade, Fenster, Kellerabdichtung.
- Tragwerk: Decken, Wände, Dachstuhl - Sichtprüfung plus Statikerblick.
- Technik: Heizung, Elektrik, Sanitär - Stand, Sicherheit, Kapazitäten.
- Potenzial: Kann der Grundriss mit vertretbarem Aufwand passen.
- Förderfähigkeit: Welche Maßnahmen bekommen Zuschüsse, was braucht Nachweise.
Ein Wort zu Banken: Viele Institute finanzieren Sanierungen gern, wenn ein Sanierungsfahrplan (iSFP) vorliegt und die Maßnahmen werterhöhend sind. Gute Dokumentation, klare Gewerke, Baubegleitung - das sind Pluspunkte.
Szenarien, Checklisten und Entscheidungshilfe
Du willst es greifbar. Hier die Entscheidung in klaren Schritten, dazu eine kompakte Checkliste, typische Fallen und ein Mini-FAQ. Und ja, ich gebe dir eine harte Kante: einen Punkt, an dem du lieber neu baust.
Entscheidungsbaum in Kurzform:
- 1. Tragwerk, Keller und Dach sind intakt, Grundriss lässt sich mit wenigen Eingriffen optimieren → Sanierung zuerst rechnen.
- 2. Mehrere der Punkte Schadstoffe, starke Feuchte, Statik-Probleme, extrem ungünstiger Grundriss treffen zu → Neubau ernsthaft prüfen.
- 3. Sanierungsquote unter 0,6 → Sanieren.
- 4. Sanierungsquote 0,6-0,8 → Ziele, Zeit, Förderung, CO2-Bilanz abgleichen; Angebote schärfen, Alternativen vergleichen.
- 5. Sanierungsquote über 0,8 und Grundriss passt nicht → Neubau favorisieren.
Checkliste Kosten und Risiko (zum Abhaken):
- Bestandsaufnahme mit Fotos, Plänen, Messungen vorhanden.
- Schadstoffscreening erledigt (Asbest, PCB, PAK).
- Feuchtemessungen Keller/EG gemacht; Ursache identifiziert.
- Statiker hat Tragwerk geprüft; Kostenschätzung für Ertüchtigungen liegt vor.
- Energieberater hat iSFP erstellt und BEG-Förderfähigkeit bewertet.
- Mindestens zwei Vergleichsangebote pro Gewerk.
- Puffer im Budget: 15-20 Prozent Sanierung, 5-10 Prozent Neubau.
- Zwischenfinanzierung/Zinsbindung geklärt.
- Nachbarschaftsrecht/B-Plan geprüft (Abstandsflächen, Traufhöhe, GRZ/GFZ).
Praktische Spartipps mit Wirkung:
- Erst die Hülle, dann die Heizung: Dämmung senkt Heizlast, ermöglicht kleinere Wärmepumpen.
- Standardisieren statt Sonderlösungen: Normmaße bei Fenstern, einfache Grundrissänderungen.
- Früh Baubegleitung einplanen: Fehlervermeidung spart mehr, als sie kostet.
- Eigenleistung gezielt: Rückbau, Malerarbeiten - aber keine Gewerk-Schnittstellen gefährden.
- Förderungen staffeln: Einzelmaßnahmen clever kombinieren, iSFP-Bonus mitnehmen.
Wann Neubau trotz höherer Summe klüger sein kann:
- Wenn die Sanierung dich baurechtlich in eine Endlosschleife bringt (Denkmalschutz mit harten Auflagen, fehlende Stellplätze, Brandschutz).
- Wenn Raumhöhen, Ausrichtung und Belichtung nicht zu reparieren sind.
- Wenn du eine barrierefreie, hochflexible Grundstruktur willst, die der Bestand nicht hergibt.
Mini-FAQ:
Ist Sanieren immer günstiger? Nein. Bei massiven Schäden, Denkmalschutzauflagen oder komplettem Umbau zur Effizienzhaus-Klasse kann die Sanierung auf 80-100 Prozent der Neubaukosten steigen - mit mehr Risiko.
Wie sicher sind KfW/BEG-Förderungen? Die Konditionen ändern, Budgets können gedeckelt sein. Plane nur mit Förderungen, die du nach Prüfung durch einen Energieeffizienz-Experten realistisch bekommst. Antrag vor Auftragsvergabe stellen.
Wie lange dauert die Genehmigung? Sanierungen oft wenige Wochen bis wenige Monate, je nach Umfang. Neubau 3-9 Monate, plus Planungszeit. Frag früh im Bauamt nach formloser Einschätzung.
Was ist mit der CO2-Bilanz? Sanieren erhält graue Energie. Neubau punktet im Betrieb, braucht aber viel Material. Wer Klimaschutz gewichten will, startet mit Erhalt der Substanz und effizienter Technik.
Wie wirken Zinsen 2025? Zinsniveaus liegen häufig im Bereich um 3-4 Prozent für 10-jährige Bindungen. Die genaue Finanzierung entscheidet oft mehr als 5 Prozent Baukostenunterschied. Bankangebote vergleichen.
Typische Fallstricke und wie du sie vermeidest:
- Zu spät öffnen: Prüflöcher in Böden, Wänden und Dach früh machen. Überraschungen kosten später doppelt.
- Keine klare Leistungsschnittstelle: Wer macht was bis wohin. Sonst Streit und Nachträge.
- Zu kleiner Puffer: Altbau ohne 15-20 Prozent Reserve ist Mut zur Lücke.
- Heizung ohne Hülle: Große Wärmepumpe in lecke Hülle ist Geldverschwendung.
- Planen ohne Energieberater: Du verpasst Förderung und technische Synergien.
Kompass für die Entscheidung in einem Satz: Wenn die Substanz solide ist und du mit gezielten Eingriffen die Energie- und Wohnqualität erreichst, ist Sanieren fast immer günstiger; wenn du die Struktur de facto neu schaffen musst, gewinnt Neubau an Boden.
Und das Suchwort, nach dem die meisten hier gelandet sind: Sanieren vs Neubau. Genau darum geht es - und jetzt hast du die Zahlen und Werkzeuge, um es für deinen Fall sauber zu entscheiden.
