Warum Leerstand teuer ist - und wie du ihn vermeidest
Jeder Tag, an dem deine Wohnung leer steht, kostet Geld. Grundsteuer, Versicherung, Heizkosten für die leere Wohnung - das summiert sich. Bei einer durchschnittlichen Kaltmiete von 800 Euro und zwölf Wochen Leerstand sind das schon 2.400 Euro, die du verlierst. Dazu kommen noch die Kosten für Reparaturen, Renovierungen und die Zeit, die du in die Suche nach einem neuen Mieter steckst. In vielen Städten in Österreich und Deutschland ist Leerstand heute kein Ausnahmefall mehr - er ist ein Problem, das du aktiv angehen musst.
Der richtige Mietpreis ist der Schlüssel
Die häufigste Ursache für langen Leerstand? Ein zu hoher Mietpreis. Du denkst, du kannst mehr verlangen, weil deine Wohnung „besonders gut“ ist? Schau dir stattdessen an, was andere in deiner Straße oder Nachbarschaft verlangen. Analysiere mindestens 20 vergleichbare Angebote - nicht nur die teuersten, sondern auch die, die schnell vermietet wurden. Wenn du innerhalb von 4 bis 6 Wochen nicht mindestens 15 bis 20 Interessenten für Besichtigungen anlockst, ist dein Preis zu hoch. Experten sagen: Ein guter Mietpreis führt zu einer Conversion-Rate von 5 bis 7 Prozent. Das bedeutet: Wenn 100 Leute deine Wohnung sehen, sollten 5 bis 7 einen Vertrag unterschreiben. Senke deinen Preis um 5 bis 8 Prozent, wenn du länger als acht Wochen ohne Mieter bist - das ist oft der entscheidende Schritt.
Modernisieren - aber klug
Sanierungen locken Mieter an, aber nur, wenn sie sich rechnen. Eine komplette Fassadendämmung oder ein neuer Kessel klingt gut, kostet aber viel. Der Deutsche Immobilienverband empfiehlt: Investiere maximal 15 Prozent der Kaufsumme in Modernisierungen. Was wirklich zählt? Energetische Maßnahmen, die die Warmmiete senken. Eine gute Isolierung, neue Fenster oder eine moderne Heizung können die Warmmiete um 15 bis 20 Prozent senken - das ist ein großer Vorteil für Mieter, besonders wenn Energiepreise hoch sind. Fördermittel vom Staat können bis zu 50 Prozent der Kosten übernehmen. Prüfe, ob du Anspruch auf die Programme des Bundesministeriums für Wohnen hast. Aber Vorsicht: Bei Altbauten lohnt sich eine teure Sanierung nur, wenn die Kosten unter 50 Euro pro Quadratmeter liegen. Sonst verlierst du Geld, statt es zu verdienen.
Marketing - nicht nur ein Aushang an der Tür
Ein Zettel an der Haustür reicht heute nicht mehr. 68 Prozent der erfolgreichen Vermieter nutzen Online-Portale wie Immobilienscout24 oder WG-Gesucht. 92 Prozent von ihnen sagen: Ohne digitale Plattformen wäre die Vermietung viel länger gedauert. Investiere 1 bis 2 Prozent der Jahreskaltmiete in professionelle Fotos, ein ansprechendes Exposé und gezielte Online-Werbung. Eine 360-Grad-Tour kostet vielleicht 150 Euro - aber sie kann die Vermietungszeit von 14 auf 5 Wochen reduzieren, wie ein Vermieter aus Berlin berichtet. Social-Media-Werbung (Instagram, Facebook) erreicht auch junge Mieter, die nicht auf klassische Portale schauen. 45 Prozent der erfolgreichen Vermieter nutzen das. Wenn du nur auf Aushänge setzt, verlierst du fast die Hälfte des Marktes.
Zwischennutzung - die Brücke zwischen zwei Mietern
Was, wenn du nicht sofort einen Langzeitmieter findest? Dann nutze die Zeit. Möblierte Kurzzeitvermietungen (1-12 Monate) bringen bis zu 15 Prozent höhere Miete. Besonders beliebt sind sie bei Berufspendlern, Praktikanten oder Personen, die gerade umziehen. Co-Working-Spaces oder Pop-Up-Stores in ehemaligen Büroflächen sind eine weitere Option - besonders wenn das Gebäude schon mit Internet, Beleuchtung und Sanitäranlagen ausgestattet ist. Aber Achtung: Professionelle Kurzzeitverwaltungen nehmen oft 15 Prozent Provision. Das kann sich lohnen, wenn du keine Zeit hast, dich um die Buchung, Reinigung und Abrechnung zu kümmern. Wenn du aber selbst alles machst, kannst du den Gewinn behalten. Einige Eigentümer nutzen auch Plattformen wie Airbnb oder Flatio für kurze Mieten - aber prüfe vorher die kommunalen Vorschriften. In 37 deutschen Großstädten gibt es mittlerweile Leerstandsverordnungen, die solche Nutzungen einschränken.
Professionelles Mieter-Screening - mehr Sicherheit, weniger Stress
Ein schlechter Mieter kann mehr kosten als zehn Wochen Leerstand. Deshalb lohnt sich ein professionelles Screening. Tools wie Rentila prüfen Einkommen, Schufa, Arbeitsvertrag und Referenzen in Minuten. Laut Hersteller reduzieren sie die Ausfallquote um 45 Prozent und beschleunigen die Auswahl um 70 Prozent. Viele Vermieter haben Schwierigkeiten, Mieterschutzbriefe oder Gehaltsnachweise objektiv zu bewerten. Ein standardisierter Checkliste hilft: Einkommen mindestens drei Mal die Miete, keine negativen Einträge, fester Arbeitsvertrag. Das spart Zeit und vermeidet teure Räumungen.
Was funktioniert nicht?
Passiv abwarten funktioniert nicht. Ein Mieter kommt nicht einfach von allein. Auch eine zu teure Sanierung, die nicht gefördert wird, bringt keinen Vorteil. Und Zwischennutzungen sind keine langfristige Lösung - sie überbrücken nur, sie lösen nicht das Problem der Nachfrage. Wer glaubt, er könne durch „Warten“ auf einen besseren Markt seine Miete erhöhen, irrt. Der Markt entscheidet, nicht du. Und in ländlichen Regionen mit 11,7 Prozent Leerstand ist der Wettbewerb oft härter als in der Stadt.
Die Zukunft: Digitalisierung und Flexibilität
2025 ist das Jahr, in dem digitale Werkzeuge zum Standard werden. Digitale Leerstandskataster helfen Städten, leerstehende Gebäude zu identifizieren - und du kannst sie nutzen, um deine Wohnung besser zu positionieren. Die Bundesregierung fördert bis 2027 bis zu 800 Millionen Euro für Sanierungen. Nutze das. Gleichzeitig wächst der Bedarf an flexiblen Wohnformen. Wer heute eine Wohnung modernisiert, sie digital vermarktet und flexible Mietmodelle anbietet, hat die besten Chancen. Der Markt für professionelles Leerstandsmanagement wächst jährlich um 7,2 Prozent - weil immer mehr Eigentümer merken: Aktiv sein lohnt sich.
Was du jetzt tun kannst
- Analysiere 20 vergleichbare Wohnungen in deiner Gegend - was wird verlangt? Was wurde schnell vermietet?
- Senke deinen Mietpreis um 5-8 Prozent, wenn du länger als 8 Wochen ohne Mieter bist.
- Investiere maximal 15 Prozent der Kaufsumme in Sanierungen - und nutze staatliche Fördermittel.
- Investiere 1-2 Prozent der Jahreskaltmiete in professionelle Fotos und Online-Werbung.
- Prüfe, ob du Kurzzeitmieten oder Co-Working-Nutzungen anbieten kannst - und ob deine Stadt das erlaubt.
- Setze auf ein professionelles Screening-Tool wie Rentila, um Mieter sicher auszuwählen.
- Beginne mit der Vorbereitung mindestens 6 Monate vor dem Auszug des aktuellen Mieters.
Leerstandsvermeidung ist kein Zaubertrick. Es ist eine Kombination aus klarem Denken, guter Planung und konsequenter Umsetzung. Wer heute handelt, spart Geld morgen - und sichert seine Rendite.
Wie lange darf eine Wohnung leer stehen, ohne dass ich Strafen bekomme?
In Deutschland gibt es keine bundesweite Frist, aber in 37 Großstädten mit über 100.000 Einwohnern gelten Leerstandsverordnungen. Dort können Eigentümer mit Strafzahlungen von bis zu 5 Euro pro Quadratmeter und Tag belegt werden, wenn die Wohnung länger als 6 Monate leer steht. In Österreich gibt es derzeit keine landesweiten Strafen, aber viele Gemeinden drängen auf aktive Vermietung. Es lohnt sich, die lokale Stadtverwaltung zu fragen.
Sollte ich meine Wohnung lieber verkaufen, wenn sie lange leer steht?
Nur, wenn du keine Lust oder Zeit hast, dich um die Vermietung zu kümmern. Verkaufen ist oft teurer als vermieten - du verlierst die laufenden Mieteinnahmen und zahlst Notarkosten, Maklerprovision und eventuell Kapitalertragsteuer. Ein gut gepflegtes Mietobjekt mit stabiler Mieterschaft bringt langfristig mehr Rendite als ein einmaliger Verkauf. Außerdem steigt der Wert von Wohnimmobilien in den meisten Regionen weiter - besonders in Städten mit Wohnungsnot.
Kann ich als Kleinvermieter ohne Makler erfolgreich sein?
Ja, aber nur, wenn du Zeit und Organisationstalent hast. Viele Kleinvermieter schaffen es, ihre Wohnung selbst zu vermarkten - besonders wenn sie digitale Tools nutzen. Die Vermietungszeit verkürzt sich durch professionelle Fotos, Online-Portale und ein gutes Exposé um bis zu 30 Prozent. Der Nachteil: Du musst alle Besichtigungen selbst organisieren, Mieter prüfen und Verträge schreiben. Wenn du das nicht schaffst, lohnt sich ein Makler. Die Kosten von 1-2 Monatsmieten sind oft günstiger als 3 Monate Leerstand.
Welche Modernisierungen haben die höchste Wirkung bei minimalen Kosten?
Die besten Investitionen mit niedrigem Aufwand: Neue LED-Beleuchtung, moderne Heizkörperthermostate, Dichtungen an Türen und Fenstern, eine neue Eingangstür mit Isolierung. Das kostet oft unter 1.000 Euro, senkt die Heizkosten spürbar und wirkt sofort professionell. Auch eine frische Farbe an den Wänden oder neue Fußböden in der Küche und im Bad erhöhen die Attraktivität - und sind oft schneller gemacht als du denkst.
Wie erkenne ich, ob mein Mietpreis zu hoch ist?
Wenn du nach 6 Wochen keine 15-20 Besichtigungen hast, ist dein Preis zu hoch. Schau dir an, wie viele ähnliche Wohnungen in deiner Gegend angeboten werden und wie schnell sie vermietet wurden. Wenn deine Wohnung länger als 8 Wochen leer steht, während andere schnell besetzt sind, ist das ein klares Signal. Nutze Online-Tools wie Immobilienscout24 oder WG-Gesucht, um den Preisvergleich zu machen. Ein Preis, der 10 Prozent über dem Durchschnitt liegt, führt fast immer zu längeren Leerständen.
