Stellen Sie sich vor, Sie verkaufen Ihre Wohnung in Graz - und plötzlich wird Ihnen gesagt: Energieausweis fehlt. Kein Problem? Falsch. Ohne diesen Ausweis können Sie nicht verkaufen, nicht vermieten, nicht einmal die Anzeige schalten. Seit dem 1. Mai 2014 ist er gesetzlich Pflicht. Doch welchen Typ brauchen Sie? Der Bedarfsausweis oder der Verbrauchsausweis? Die Antwort entscheidet nicht nur über Kosten und Zeit, sondern auch über den Wert Ihrer Immobilie - und ob Sie später teure Sanierungen nachholen müssen.
Was ist ein Energieausweis - und warum brauchen Sie ihn?
Ein Energieausweis ist kein Formschein. Er ist ein offizielles Dokument, das sagt, wie viel Energie ein Gebäude verbraucht - oder verbrauchen würde. Er zeigt den energetischen Zustand Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung auf einer Skala von A+ (sehr gut) bis H (sehr schlecht). Seit dem 1. November 2020 gilt dafür das Gebäudeenergiegesetz (GEG), das die alte EnEV abgelöst hat. Und er gilt für alle Wohngebäude, die verkauft, vermietet oder neu verpachtet werden. Die Gültigkeit? Zehn Jahre. Danach müssen Sie ihn erneuern.
Warum gibt es ihn? Weil Gebäude in Österreich und Deutschland für rund 40 % des gesamten Energieverbrauchs verantwortlich sind. Wer einen alten Heizkessel oder schlecht gedämmte Fenster hat, verbraucht unnötig viel Gas oder Öl - und zahlt mehr. Der Energieausweis macht das sichtbar. Und er zwingt Eigentümer, sich mit der Energieeffizienz auseinanderzusetzen.
Bedarfsausweis: Was wird berechnet - und warum ist er genauer?
Der Bedarfsausweis sagt: Wie viel Energie braucht dieses Gebäude, wenn es perfekt genutzt wird? Er ignoriert, wie die Menschen leben. Stattdessen misst er das Gebäude selbst. Ein Experte kommt vorbei - Architekt, Energieberater oder Sachverständiger - und nimmt alles auf: Dämmung der Außenwände, Art der Fenster, Dachkonstruktion, Heizungsanlage, Lüftungssystem, sogar die Gebäudeform. Alle Daten fließen in mathematische Modelle ein. Das Ergebnis: der berechnete theoretische Energiebedarf.
Er liefert zwei Werte: Endenergiebedarf (was direkt verbraucht wird) und Primärenergiebedarf (was insgesamt an Rohstoffen nötig ist - also auch die Verluste bei der Erzeugung von Strom oder Gas). Ein hoher Primärenergiebedarf bedeutet: Das Haus hängt an fossilen Energieträgern. Das ist schlecht fürs Klima und teuer, besonders ab 2026, wenn die CO2-Bepreisung weiter steigt.
Der Vorteil? Er ist objektiv. Ob die Mieter die Heizung auf 20 Grad stellen oder nur auf 16 - der Ausweis bleibt gleich. Das macht ihn für Käufer und Mieter glaubwürdig. Und er ist die Grundlage für Sanierungen. Wenn der Ausweis sagt: „Dämmung ist mangelhaft“, dann wissen Sie genau, wo Sie ansetzen müssen.
Kosten? Zwischen 300 und 500 Euro. Zeit? Ein bis zwei Wochen. Aber es lohnt sich - besonders, wenn Sie später Förderungen beantragen wollen. Die meisten Bundesländer verlangen für Zuschüsse vom KfW oder vom Land genau diesen Ausweis.
Verbrauchsausweis: Was steht drauf - und warum er täuschen kann
Der Verbrauchsausweis ist einfacher. Er sagt: Was haben die letzten drei Jahre wirklich verbraucht? Er basiert auf Ihren Heizkostenabrechnungen. Sie müssen nur die letzten drei Jahresabrechnungen für Heizung und Warmwasser vorlegen. Der Experte rechnet: Wie viel Kilowattstunden pro Quadratmeter wurden verbraucht? Dann setzt er das in die Energieklasse um.
Er ist günstig: 25 bis 100 Euro. Und schnell: innerhalb von 1-3 Tagen erstellt. Ideal, wenn Sie ein modernes, gut gedämmtes Haus haben und sparsam leben. Aber hier liegt der Haken: Er sagt nichts über das Gebäude. Er sagt nur, wie die Menschen darin gelebt haben.
Ein Beispiel: Zwei identische Häuser aus 1965. Im einen wohnt ein Rentnerehepaar, das die Heizung nur abends anmacht und die Fenster nie öffnet. Im anderen wohnt eine junge Familie mit drei Kindern - die Heizung läuft 24 Stunden, die Fenster stehen ständig auf. Der Verbrauchsausweis des ersten Hauses zeigt eine Energieklasse C. Der des zweiten: E. Aber das Haus mit der „besseren“ Klasse ist energetisch genauso schlecht wie das andere. Der Ausweis täuscht.
Das ist kein Fehler - das ist das System. Der Verbrauchsausweis misst Nutzerverhalten, nicht Gebäudetechnik. Und das macht ihn für Käufer unsicher. Wer kauft ein Haus mit Energieklasse C, wenn er nicht weiß, ob das nur am sparsamen Vorbesitzer lag?
Welchen Ausweis brauchen Sie - gesetzliche Regeln 2026
Die Wahl ist nicht immer frei. Das GEG schreibt vor, welcher Ausweis Pflicht ist - je nach Baujahr und Anzahl der Wohnungen.
- Gebäude mit mehr als fünf Wohnungen, gebaut vor 1977: Nur der Bedarfsausweis ist erlaubt. Keine Ausnahme.
- Gebäude mit bis zu fünf Wohnungen, gebaut vor 1977: Sie können wählen - Bedarfs- oder Verbrauchsausweis. Aber: Der Bedarfsausweis ist empfohlen.
- Gebäude ab 1977: Sie können wählen. Der Verbrauchsausweis ist oft die günstigere Option - vorausgesetzt, Sie haben drei vollständige Abrechnungen.
- Neubauten ab 2020: Immer Bedarfsausweis. Neue Gebäude müssen nach modernen Standards gebaut sein - und das wird nur durch Berechnung nachgewiesen.
Wenn Sie unsicher sind: Fragt den Energieberater. Oder schaut auf die Baugenehmigung - dort steht oft das Baujahr. Wenn Sie kein Datum haben, ist der Bedarfsausweis die sichere Wahl. Denn: Wer einen Verbrauchsausweis vorlegt, muss die Verbrauchsdaten vorweisen können. Keine Abrechnung? Dann ist der Ausweis ungültig - und Sie riskieren ein Bußgeld.
Was kostet was - und wer darf ihn ausstellen?
Die Kosten sind kein Nebenschauplatz. Sie beeinflussen Ihre Entscheidung - und Ihre Rendite.
| Merkmale | Bedarfsausweis | Verbrauchsausweis |
|---|---|---|
| Kosten | 300-500 € | 25-100 € |
| Dauer der Erstellung | 1-2 Wochen | 1-3 Tage |
| Datenbasis | Technische Gebäudeanalyse | 3 Jahre Verbrauchsabrechnungen |
| Aussagekraft | Hoch - unabhängig vom Nutzer | Gering - abhängig vom Nutzerverhalten |
| Sanierungsleitfaden | Ja - detaillierte Empfehlungen | Nein - nur Verbrauchswerte |
| Wer darf ausstellen? | Geprüfter Energieberater, Architekt, Ingenieur | Geprüfter Energieberater, Architekt, Ingenieur |
Beide Ausweise dürfen nur von zertifizierten Fachleuten erstellt werden - nicht von Ihnen selbst. Das ist wichtig: Wer einen selbstgebastelten Ausweis vorlegt, macht sich strafbar. Die Behörden prüfen die Unterlagen. Ein falscher Ausweis kann zu Bußgeldern bis zu 15.000 Euro führen.
Warum der Bedarfsausweis die Zukunft ist
2026 ist ein Wendepunkt. Die CO2-Bepreisung für Heizöl und Gas steigt weiter - und die Bundesregierung plant neue Anforderungen im GEG. Wer sein Haus nicht sanieren will, zahlt mehr. Wer es sanieren will, braucht den richtigen Ausweis.
Der Bedarfsausweis ist kein bloßes Pflichtdokument. Er ist eine Investition in Ihre Immobilie. Er zeigt, wo die Schwachstellen liegen: Ist die Dämmung zu dünn? Sind die Fenster alt? Läuft die Heizung ineffizient? Er sagt Ihnen: „Machen Sie das hier zuerst.“ Und das ist der Schlüssel zu Fördergeldern. Die KfW zahlt bis zu 30 % für Dämmung oder Fensterwechsel - aber nur, wenn Sie einen Bedarfsausweis vorlegen.
Der Verbrauchsausweis hingegen ist ein Spiegel. Er zeigt, was war - nicht was sein könnte. Er hilft Ihnen nicht, Ihr Haus zu verbessern. Er hilft nur, den Verkauf zu beschleunigen - wenn Sie Glück haben und Ihre Mieter sparsam waren.
Und wenn Sie später verkaufen? Ein Haus mit Bedarfsausweis und Energieklasse B ist leichter zu verkaufen - und meist teurer. Käufer zahlen heute mehr für Energieeffizienz. Das ist kein Trend. Das ist Realität.
Was tun, wenn Sie keinen Verbrauchsnachweis haben?
Ein häufiger Fehler: Man denkt, man kann den Verbrauchsausweis machen - hat aber nur zwei Abrechnungen. Oder die dritte ist verloren. Dann ist der Ausweis ungültig. Kein Verkauf. Keine Vermietung. Keine Anzeige.
Was tun? Zwei Wege:
- Warten: Sammeln Sie die fehlenden Abrechnungen. Das dauert ein Jahr - wenn Sie jetzt anfangen, haben Sie im nächsten Jahr drei vollständige Jahre.
- Umsteigen: Machen Sie sofort den Bedarfsausweis. Er ist teurer, aber er braucht keine Abrechnungen. Und er ist immer gültig - solange er nicht älter als 10 Jahre ist.
Wenn Sie in den nächsten sechs Monaten verkaufen wollen: Warten Sie nicht. Holen Sie den Bedarfsausweis. Es ist die sicherste, schnellste und wertvollste Lösung.
Was passiert, wenn Sie keinen Ausweis vorlegen?
Kein Ausweis = kein Verkauf. Keine Vermietung. Keine Anzeige auf Immobilienportalen. Und: Bußgeld.
Die Behörden prüfen. Wenn ein Käufer oder Mieter den Ausweis verlangt und Sie ihn nicht vorlegen können, kann er die Mietzahlung bis zu 50 % kürzen - oder den Kaufvertrag anfechten. Und die Stadt oder Gemeinde kann Ihnen ein Bußgeld von bis zu 15.000 Euro auferlegen.
Das ist kein Scherz. In Wien und Graz wurden in 2024 bereits über 200 Bußgelder wegen fehlender Energieausweise verhängt. Die Kontrolle ist kein Zufall - sie ist systematisch. Die Behörden arbeiten mit Immobilienportalen zusammen. Wenn Sie ein Angebot online schalten, ohne Ausweis, wird es automatisch gemeldet.
Vermeiden Sie das. Machen Sie den Ausweis. Früh. Einfach. Und richtig.
Was kommt nach 2026?
2026 wird das GEG weiter verschärft. Dann gilt: Kein Öl- oder Gasheizungssystem mehr in neuen Gebäuden. Und ab 2028 müssen bestehende Gebäude mit schlechter Energieklasse (F oder G) sanieren - oder sie dürfen nicht mehr vermietet werden.
Der Bedarfsausweis wird zum Schlüssel. Er ist der einzige, der zeigt, ob Ihr Haus diese Anforderungen erfüllt. Der Verbrauchsausweis wird immer unbedeutender - weil er nicht sagt, ob ein Haus fit für die Zukunft ist. Er sagt nur, wie sparsam die letzten Mieter waren.
Wenn Sie jetzt den Bedarfsausweis machen, haben Sie drei Jahre Vorsprung. Sie wissen, was zu tun ist. Sie können Fördermittel beantragen. Und Sie verkaufen oder vermieten mit einem Dokument, das Vertrauen schafft - nicht Zweifel.
