Stellen Sie sich vor, Sie verkaufen Ihre Wohnung in Graz - und plötzlich wird Ihnen gesagt: Energieausweis fehlt. Kein Problem? Falsch. Ohne diesen Ausweis können Sie nicht verkaufen, nicht vermieten, nicht einmal die Anzeige schalten. Seit dem 1. Mai 2014 ist er gesetzlich Pflicht. Doch welchen Typ brauchen Sie? Der Bedarfsausweis oder der Verbrauchsausweis? Die Antwort entscheidet nicht nur über Kosten und Zeit, sondern auch über den Wert Ihrer Immobilie - und ob Sie später teure Sanierungen nachholen müssen.
Was ist ein Energieausweis - und warum brauchen Sie ihn?
Ein Energieausweis ist kein Formschein. Er ist ein offizielles Dokument, das sagt, wie viel Energie ein Gebäude verbraucht - oder verbrauchen würde. Er zeigt den energetischen Zustand Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung auf einer Skala von A+ (sehr gut) bis H (sehr schlecht). Seit dem 1. November 2020 gilt dafür das Gebäudeenergiegesetz (GEG), das die alte EnEV abgelöst hat. Und er gilt für alle Wohngebäude, die verkauft, vermietet oder neu verpachtet werden. Die Gültigkeit? Zehn Jahre. Danach müssen Sie ihn erneuern.
Warum gibt es ihn? Weil Gebäude in Österreich und Deutschland für rund 40 % des gesamten Energieverbrauchs verantwortlich sind. Wer einen alten Heizkessel oder schlecht gedämmte Fenster hat, verbraucht unnötig viel Gas oder Öl - und zahlt mehr. Der Energieausweis macht das sichtbar. Und er zwingt Eigentümer, sich mit der Energieeffizienz auseinanderzusetzen.
Bedarfsausweis: Was wird berechnet - und warum ist er genauer?
Der Bedarfsausweis sagt: Wie viel Energie braucht dieses Gebäude, wenn es perfekt genutzt wird? Er ignoriert, wie die Menschen leben. Stattdessen misst er das Gebäude selbst. Ein Experte kommt vorbei - Architekt, Energieberater oder Sachverständiger - und nimmt alles auf: Dämmung der Außenwände, Art der Fenster, Dachkonstruktion, Heizungsanlage, Lüftungssystem, sogar die Gebäudeform. Alle Daten fließen in mathematische Modelle ein. Das Ergebnis: der berechnete theoretische Energiebedarf.
Er liefert zwei Werte: Endenergiebedarf (was direkt verbraucht wird) und Primärenergiebedarf (was insgesamt an Rohstoffen nötig ist - also auch die Verluste bei der Erzeugung von Strom oder Gas). Ein hoher Primärenergiebedarf bedeutet: Das Haus hängt an fossilen Energieträgern. Das ist schlecht fürs Klima und teuer, besonders ab 2026, wenn die CO2-Bepreisung weiter steigt.
Der Vorteil? Er ist objektiv. Ob die Mieter die Heizung auf 20 Grad stellen oder nur auf 16 - der Ausweis bleibt gleich. Das macht ihn für Käufer und Mieter glaubwürdig. Und er ist die Grundlage für Sanierungen. Wenn der Ausweis sagt: „Dämmung ist mangelhaft“, dann wissen Sie genau, wo Sie ansetzen müssen.
Kosten? Zwischen 300 und 500 Euro. Zeit? Ein bis zwei Wochen. Aber es lohnt sich - besonders, wenn Sie später Förderungen beantragen wollen. Die meisten Bundesländer verlangen für Zuschüsse vom KfW oder vom Land genau diesen Ausweis.
Verbrauchsausweis: Was steht drauf - und warum er täuschen kann
Der Verbrauchsausweis ist einfacher. Er sagt: Was haben die letzten drei Jahre wirklich verbraucht? Er basiert auf Ihren Heizkostenabrechnungen. Sie müssen nur die letzten drei Jahresabrechnungen für Heizung und Warmwasser vorlegen. Der Experte rechnet: Wie viel Kilowattstunden pro Quadratmeter wurden verbraucht? Dann setzt er das in die Energieklasse um.
Er ist günstig: 25 bis 100 Euro. Und schnell: innerhalb von 1-3 Tagen erstellt. Ideal, wenn Sie ein modernes, gut gedämmtes Haus haben und sparsam leben. Aber hier liegt der Haken: Er sagt nichts über das Gebäude. Er sagt nur, wie die Menschen darin gelebt haben.
Ein Beispiel: Zwei identische Häuser aus 1965. Im einen wohnt ein Rentnerehepaar, das die Heizung nur abends anmacht und die Fenster nie öffnet. Im anderen wohnt eine junge Familie mit drei Kindern - die Heizung läuft 24 Stunden, die Fenster stehen ständig auf. Der Verbrauchsausweis des ersten Hauses zeigt eine Energieklasse C. Der des zweiten: E. Aber das Haus mit der „besseren“ Klasse ist energetisch genauso schlecht wie das andere. Der Ausweis täuscht.
Das ist kein Fehler - das ist das System. Der Verbrauchsausweis misst Nutzerverhalten, nicht Gebäudetechnik. Und das macht ihn für Käufer unsicher. Wer kauft ein Haus mit Energieklasse C, wenn er nicht weiß, ob das nur am sparsamen Vorbesitzer lag?
Welchen Ausweis brauchen Sie - gesetzliche Regeln 2026
Die Wahl ist nicht immer frei. Das GEG schreibt vor, welcher Ausweis Pflicht ist - je nach Baujahr und Anzahl der Wohnungen.
- Gebäude mit mehr als fünf Wohnungen, gebaut vor 1977: Nur der Bedarfsausweis ist erlaubt. Keine Ausnahme.
- Gebäude mit bis zu fünf Wohnungen, gebaut vor 1977: Sie können wählen - Bedarfs- oder Verbrauchsausweis. Aber: Der Bedarfsausweis ist empfohlen.
- Gebäude ab 1977: Sie können wählen. Der Verbrauchsausweis ist oft die günstigere Option - vorausgesetzt, Sie haben drei vollständige Abrechnungen.
- Neubauten ab 2020: Immer Bedarfsausweis. Neue Gebäude müssen nach modernen Standards gebaut sein - und das wird nur durch Berechnung nachgewiesen.
Wenn Sie unsicher sind: Fragt den Energieberater. Oder schaut auf die Baugenehmigung - dort steht oft das Baujahr. Wenn Sie kein Datum haben, ist der Bedarfsausweis die sichere Wahl. Denn: Wer einen Verbrauchsausweis vorlegt, muss die Verbrauchsdaten vorweisen können. Keine Abrechnung? Dann ist der Ausweis ungültig - und Sie riskieren ein Bußgeld.
Was kostet was - und wer darf ihn ausstellen?
Die Kosten sind kein Nebenschauplatz. Sie beeinflussen Ihre Entscheidung - und Ihre Rendite.
| Merkmale | Bedarfsausweis | Verbrauchsausweis |
|---|---|---|
| Kosten | 300-500 € | 25-100 € |
| Dauer der Erstellung | 1-2 Wochen | 1-3 Tage |
| Datenbasis | Technische Gebäudeanalyse | 3 Jahre Verbrauchsabrechnungen |
| Aussagekraft | Hoch - unabhängig vom Nutzer | Gering - abhängig vom Nutzerverhalten |
| Sanierungsleitfaden | Ja - detaillierte Empfehlungen | Nein - nur Verbrauchswerte |
| Wer darf ausstellen? | Geprüfter Energieberater, Architekt, Ingenieur | Geprüfter Energieberater, Architekt, Ingenieur |
Beide Ausweise dürfen nur von zertifizierten Fachleuten erstellt werden - nicht von Ihnen selbst. Das ist wichtig: Wer einen selbstgebastelten Ausweis vorlegt, macht sich strafbar. Die Behörden prüfen die Unterlagen. Ein falscher Ausweis kann zu Bußgeldern bis zu 15.000 Euro führen.
Warum der Bedarfsausweis die Zukunft ist
2026 ist ein Wendepunkt. Die CO2-Bepreisung für Heizöl und Gas steigt weiter - und die Bundesregierung plant neue Anforderungen im GEG. Wer sein Haus nicht sanieren will, zahlt mehr. Wer es sanieren will, braucht den richtigen Ausweis.
Der Bedarfsausweis ist kein bloßes Pflichtdokument. Er ist eine Investition in Ihre Immobilie. Er zeigt, wo die Schwachstellen liegen: Ist die Dämmung zu dünn? Sind die Fenster alt? Läuft die Heizung ineffizient? Er sagt Ihnen: „Machen Sie das hier zuerst.“ Und das ist der Schlüssel zu Fördergeldern. Die KfW zahlt bis zu 30 % für Dämmung oder Fensterwechsel - aber nur, wenn Sie einen Bedarfsausweis vorlegen.
Der Verbrauchsausweis hingegen ist ein Spiegel. Er zeigt, was war - nicht was sein könnte. Er hilft Ihnen nicht, Ihr Haus zu verbessern. Er hilft nur, den Verkauf zu beschleunigen - wenn Sie Glück haben und Ihre Mieter sparsam waren.
Und wenn Sie später verkaufen? Ein Haus mit Bedarfsausweis und Energieklasse B ist leichter zu verkaufen - und meist teurer. Käufer zahlen heute mehr für Energieeffizienz. Das ist kein Trend. Das ist Realität.
Was tun, wenn Sie keinen Verbrauchsnachweis haben?
Ein häufiger Fehler: Man denkt, man kann den Verbrauchsausweis machen - hat aber nur zwei Abrechnungen. Oder die dritte ist verloren. Dann ist der Ausweis ungültig. Kein Verkauf. Keine Vermietung. Keine Anzeige.
Was tun? Zwei Wege:
- Warten: Sammeln Sie die fehlenden Abrechnungen. Das dauert ein Jahr - wenn Sie jetzt anfangen, haben Sie im nächsten Jahr drei vollständige Jahre.
- Umsteigen: Machen Sie sofort den Bedarfsausweis. Er ist teurer, aber er braucht keine Abrechnungen. Und er ist immer gültig - solange er nicht älter als 10 Jahre ist.
Wenn Sie in den nächsten sechs Monaten verkaufen wollen: Warten Sie nicht. Holen Sie den Bedarfsausweis. Es ist die sicherste, schnellste und wertvollste Lösung.
Was passiert, wenn Sie keinen Ausweis vorlegen?
Kein Ausweis = kein Verkauf. Keine Vermietung. Keine Anzeige auf Immobilienportalen. Und: Bußgeld.
Die Behörden prüfen. Wenn ein Käufer oder Mieter den Ausweis verlangt und Sie ihn nicht vorlegen können, kann er die Mietzahlung bis zu 50 % kürzen - oder den Kaufvertrag anfechten. Und die Stadt oder Gemeinde kann Ihnen ein Bußgeld von bis zu 15.000 Euro auferlegen.
Das ist kein Scherz. In Wien und Graz wurden in 2024 bereits über 200 Bußgelder wegen fehlender Energieausweise verhängt. Die Kontrolle ist kein Zufall - sie ist systematisch. Die Behörden arbeiten mit Immobilienportalen zusammen. Wenn Sie ein Angebot online schalten, ohne Ausweis, wird es automatisch gemeldet.
Vermeiden Sie das. Machen Sie den Ausweis. Früh. Einfach. Und richtig.
Was kommt nach 2026?
2026 wird das GEG weiter verschärft. Dann gilt: Kein Öl- oder Gasheizungssystem mehr in neuen Gebäuden. Und ab 2028 müssen bestehende Gebäude mit schlechter Energieklasse (F oder G) sanieren - oder sie dürfen nicht mehr vermietet werden.
Der Bedarfsausweis wird zum Schlüssel. Er ist der einzige, der zeigt, ob Ihr Haus diese Anforderungen erfüllt. Der Verbrauchsausweis wird immer unbedeutender - weil er nicht sagt, ob ein Haus fit für die Zukunft ist. Er sagt nur, wie sparsam die letzten Mieter waren.
Wenn Sie jetzt den Bedarfsausweis machen, haben Sie drei Jahre Vorsprung. Sie wissen, was zu tun ist. Sie können Fördermittel beantragen. Und Sie verkaufen oder vermieten mit einem Dokument, das Vertrauen schafft - nicht Zweifel.
Angela Washington-Blair
Jan 14, 2026 AT 16:58Endlich mal jemand, der nicht nur von CO2 schwafelt, sondern sagt, wie es wirklich läuft. Der Verbrauchsausweis ist ein Märchen für Leute, die glauben, ihre Heizung sei ein Heiligtum.
Max Duckwitz
Jan 16, 2026 AT 06:57Ich hab’s ja immer gesagt: Wer keinen Bedarfsausweis macht, ist entweder dumm oder will betrügen. Die Leute denken, sie sparen mit dem Verbrauchsausweis – aber am Ende zahlt der Käufer den Preis. Und das ist kein Sparplan, das ist Betrug an der Zukunft.
Hanna Ferguson-Gardner
Jan 17, 2026 AT 19:12Verbrauchsausweis? Das ist der deutsche Geist: Alles auf den Nutzer schieben, statt das eigene Versagen einzugestehen. Ein Haus mit schlechter Dämmung ist ein schlechtes Haus – egal, ob die Mieter in Pullis sitzen.
Riplex Wichmann
Jan 19, 2026 AT 12:36Ich wohne in einem Haus aus 1962 – Verbrauchsausweis, weil meine Eltern sparsam waren. Aber ich hab’ den Bedarfsausweis trotzdem gemacht. Weil ich nicht will, dass mein Enkel später denkt, sein Opa war ein Dummkopf.
Lele Meier
Jan 19, 2026 AT 17:47Ich hab’ den Verbrauchsausweis letztes Jahr gemacht – 65€, in 2 Tagen fertig. Meine Mieter sind super sparsam, also C. Warum soll ich 400€ ausgeben, wenn’s funktioniert? 😊
Cornelius Gulere
Jan 20, 2026 AT 16:27Hört mal zu, Leute – das ist kein Thema für ‘was kostet weniger’. Das ist ein Thema für ‘was bleibt nach 2030 noch wertvoll’. Ein Haus mit Bedarfsausweis ist ein Haus mit Zukunft. Ein Haus mit Verbrauchsausweis ist ein Haus mit einer Geschichte – und die kann dir im Verkaufsgespräch um die Ohren fliegen, wenn der Käufer merkt: ‘Ach, der Vorbesitzer hat die Heizung nur abends angemacht?’ Dann ist dein C eine Lüge. Und Lügen verkaufen sich nicht mehr. Ich hab’ 3 Immobilien verkauft – nur mit Bedarfsausweis. Jedes Mal kamen höhere Gebote. Nicht weil ich schön geredet hab’ – sondern weil der Ausweis Vertrauen macht. Und Vertrauen ist das einzige, was heute noch zählt.
christiane testa
Jan 21, 2026 AT 08:50Der Bedarfsausweis ist die einzige Form der energetischen Transparenz, die dem GEG-Standard entspricht. Alle anderen Ansätze sind retrograde, nicht normkonforme Fiktionen, die dem Klimaschutz entgegenwirken.
Philipp Baumann
Jan 23, 2026 AT 00:02Und wer bezahlt die 500 Euro? Der Mieter? Der Verkäufer? Der Staat? Nein – der kleine Mann. Während die Architekten und Energieberater sich an der KfW bereichern, wird der Hausbesitzer mit einem Dokument konfrontiert, das ihm sagt: ‘Du bist schuld.’ Aber wo ist die Entschädigung? Wo ist die staatliche Unterstützung? Das ist keine Energiepolitik – das ist soziale Erpressung mit Formularen.
Ernst Hörburger
Jan 24, 2026 AT 11:06Ich hab’ vor 8 Jahren meinen Bedarfsausweis gemacht – und seitdem hab’ ich 3 Sanierungen gemacht, weil der Ausweis mir genau gesagt hat, wo’s wehtut. Heute: Energieklasse B. Kein Bußgeld. Kein Stress. Kein Nachdenken. Und ich hab’ meinen Vermieter nie verloren – weil er wusste, dass ich’s ernst meine. Einfach machen. Nicht diskutieren. Der Ausweis ist kein Problem – er ist die Lösung.
Seka Bay
Jan 24, 2026 AT 20:22Der Verbrauchsausweis ist die Metapher unserer Zeit: Wir messen nicht das, was ist – sondern das, was wir tun wollen. Der Bedarfsausweis erinnert uns daran, dass das Gebäude selbst eine Geschichte hat – und die muss man hören, nicht nur ablesen.
Hedda Davidsen
Jan 26, 2026 AT 10:31Und wenn ich jetzt in Norwegen lebe, aber mein Haus in Graz hat – muss ich den deutschen Ausweis haben? Oder darf ich einfach sagen: ‘Wir haben Schnee, wir brauchen keine Heizung’? Die Bürokratie hat keine Grenzen – nur eine Rechnung.
Kane Hogan
Jan 26, 2026 AT 18:07Als irischer Immobilienberater in Deutschland: Ich habe gesehen, wie viele Verkäufe scheitern, weil der Verkäufer den falschen Ausweis hatte. Der Bedarfsausweis ist nicht nur gesetzlich vorgeschrieben – er ist ethisch verantwortlich. Wer den Verbrauchsausweis wählt, versteckt die Wahrheit hinter einem Zahlenblatt. Das ist nicht schlau – das ist unehrlich. Und in einem Markt, der auf Transparenz basiert, ist Unehrlichkeit der schnellste Weg zum Verlust.