Stellen Sie sich vor: Sie haben den Kaufvertrag für Ihre Traumwohnung unterschrieben, den Kaufpreis überwiesen - und dann erfährt Ihr Notar, dass der Verkäufer die Immobilie doch noch an jemand anderen verkauft hat. Oder worse: Der Verkäufer hat in der Zwischenzeit eine neue Grundschuld eingetragen, und plötzlich steht Ihr Geld auf dem Spiel. Das klingt nach einem Horror-Szenario, aber ohne Auflassungsvormerkung ist es leider keine Seltenheit. In Deutschland wird diese Sicherung bei fast jeder Immobilientransaktion eingesetzt - und mit gutem Grund.
Was ist eine Auflassungsvormerkung?
Die Auflassungsvormerkung ist kein bloßer Formality, sondern ein rechtlicher Schutzschild. Sie wird im Grundbuch eingetragen, sobald der Kaufvertrag notariell beurkundet ist - lange bevor der Kaufpreis vollständig gezahlt ist oder das Eigentum offiziell übertragen wird. Ihr Zweck ist einfach: Sie verhindert, dass der Verkäufer in der Zeit zwischen Vertragsabschluss und Eigentumsübergang die Immobilie an Dritte veräußert oder neue Belastungen wie Grundschulden einträgt.Diese Vormerkung ist in der Abteilung II des Grundbuchs vermerkt, also dort, wo sämtliche Rechte und Ansprüche an einer Immobilie festgehalten werden, die nicht das Eigentum selbst betreffen. Sie ist eine sogenannte dingliche Sicherung, was bedeutet: Sie wirkt direkt gegen jedermann. Selbst wenn der Verkäufer versucht, die Wohnung an einen anderen Käufer zu verkaufen - die Vormerkung macht diese Transaktion rechtlich unwirksam.
Die Vormerkung ist nicht das Eigentum. Sie ist auch nicht die Auflassung. Sie ist die Sicherung davor, dass die Auflassung nicht stattfindet - weil der Verkäufer etwas Unrechtes tut. Sie ist wie eine Reservierung im Hotel: Sie garantiert Ihnen den Platz, während Sie noch auf den Check-in warten.
Wie funktioniert die Auflassungsvormerkung?
Der Ablauf ist standardisiert und wird vom Notar professionell gesteuert. Hier ist, was wirklich passiert:- Notarielle Unterzeichnung des Kaufvertrags: Sie und der Verkäufer unterschreiben den Vertrag vor dem Notar. Das ist der Startpunkt.
- Antrag auf Vormerkung: Der Notar stellt unmittelbar danach den Antrag auf Eintragung der Auflassungsvormerkung. Dafür braucht er die Zustimmung des Verkäufers - diese wird im Vertrag meist bereits vorab festgelegt.
- Eintragung ins Grundbuch: Das zuständige Grundbuchamt prüft den Antrag und trägt die Vormerkung ein. In der Regel dauert das zwischen 7 und 14 Tagen - seit der Einführung der elektronischen Grundbuchführung 2021 ist die Bearbeitung deutlich schneller geworden.
- Kaufpreiszahlung: Erst nach Eintragung der Vormerkung wird der Kaufpreis überwiesen. Die Bank zahlt meist erst, wenn sie den Grundbucheintrag sieht.
- Auflassung und Eigentumsübertragung: Nach Zahlungseingang beantragt der Notar die Auflassung - den eigentlichen Eigentumswechsel. Dieser wird dann im Grundbuch eingetragen, und Sie sind offiziell Eigentümer.
Wichtig: Die Vormerkung ist kein Ersatz für die Auflassung. Sie ist nur die Zwischensicherung. Ohne die spätere Auflassung bleibt die Vormerkung bestehen - aber Sie sind kein Eigentümer. Sie bekommen Ihr Geld zurück, wenn die Auflassung nicht stattfindet.
Warum ist sie so wichtig - und warum verlangen Banken sie?
Für Sie als Käufer ist die Auflassungsvormerkung der einzige wirkliche Schutz gegen Doppelverkäufe, Betrug oder unerwartete Belastungen. Ohne sie könnten Sie nach Vertragsunterzeichnung in eine rechtliche Falle tappen: Der Verkäufer könnte eine neue Hypothek aufnehmen, die vor Ihrer Vormerkung eingetragen wird - und plötzlich ist Ihr Kaufpreis nicht mehr durch das Grundstück gesichert.Banken und Bausparkassen bestehen deshalb auf der Vormerkung. Ihr Darlehen ist an das Grundstück gebunden. Wenn das Grundstück später an jemand anderen geht oder mit einer höheren Belastung belastet ist, ist Ihre Sicherheit weg. Die Vormerkung garantiert: Nur Sie als Käufer haben Anspruch auf das Eigentum. Alles, was danach kommt, ist unwirksam.
Fachanwältin Dr. Anna Schmidt sagt es klar: „Baufinanzierer bestehen in der Regel auf eine Auflassungsvormerkung, da ihr Immobiliendarlehen an den Käufer durch das Grundstück besichert ist.“ Ohne sie würden viele Banken den Kredit einfach nicht gewähren - selbst wenn Sie 100 % Eigenkapital haben.
Kosten und wer zahlt sie?
Die Kosten für die Auflassungsvormerkung sind Teil der Anschaffungskosten und gehen zu Lasten des Käufers. Das ist gesetzlich so vorgesehen. Die Gebühr beim Grundbuchamt liegt typischerweise zwischen 100 und 200 Euro, abhängig vom Wert der Immobilie. Hinzu kommen die Notarkosten für die Antragstellung - das sind oft nochmal 150 bis 300 Euro, je nach Komplexität.Das klingt nach viel - aber im Vergleich zum Gesamtkaufpreis ist es ein kleiner Preis für enorme Sicherheit. Ein Käufer aus Bremen, der 2023 eine 3-Zimmer-Wohnung für 320.000 Euro kaufte, zahlte insgesamt 185 Euro für die Vormerkung. „Die 150 Euro waren die beste Investition für meine Sicherheit“, sagt er heute. „Ohne sie hätte ich den Vertrag nie unterschrieben.“
Einige Käufer fragen: „Kann ich die Vormerkung nicht einfach weglassen, um Geld zu sparen?“ Die Antwort ist klar: Nein. Nicht nur, weil die Bank es nicht zulässt - sondern weil es ein unverantwortliches Risiko wäre. Die Wahrscheinlichkeit, dass etwas schiefgeht, ist gering - aber wenn es passiert, ist der Schaden oft millionenschwer.
Was die Vormerkung nicht kann - und wo die Grenzen liegen
Die Auflassungsvormerkung ist kein Allheilmittel. Sie schützt nur vor Rechten, die nach ihrer Eintragung entstehen. Wenn der Verkäufer bereits vor dem Vertragsabschluss eine Grundschuld eingetragen hat, bleibt diese bestehen - und Sie übernehmen sie mit der Immobilie. Deshalb ist eine Grundbucheinsicht vor Vertragsunterzeichnung Pflicht.Rechtsanwalt Michael Hoffmann warnt: „Die Vormerkung schützt nicht vor vorvertraglichen Belastungen. Wer das glaubt, läuft in eine Falle.“
Auch kann sie nicht verhindern, dass der Verkäufer die Immobilie beschädigt, Mietverträge abschließt oder Steuern nicht zahlt. Sie schützt nur das Eigentumsrecht - nicht die physische oder finanzielle Zustand der Immobilie.
Und: Sie ist nicht sofort wirksam. Zwischen Antragstellung und Eintragung im Grundbuch vergehen Tage. In seltenen Fällen - wie ein Käufer aus Frankfurt berichtet - dauerte die Eintragung sechs Wochen. Das hat seine Finanzierung fast zum Scheitern gebracht. Deshalb: Planen Sie immer Zeit ein. Verträge mit „sofortiger Übergabe“ sind riskant, wenn die Vormerkung noch nicht steht.
Wie sicher ist die Vormerkung heute - und wie entwickelt sie sich?
Die Auflassungsvormerkung ist ein Jahrhunderte altes Instrument - und funktioniert immer noch perfekt. In Deutschland wird sie bei 99,7 % aller Immobilienkäufe eingesetzt, wie das Institut für Immobilienwirtschaft 2023 bestätigt. Jährlich werden über 600.000 Transaktionen mit Vormerkung abgewickelt.Die Digitalisierung hat die Prozesse beschleunigt. Seit 2023 ist die elektronische Antragstellung in allen Bundesländern möglich. Die Bearbeitungszeit sank von durchschnittlich 15,8 auf 10,3 Werktage. Bis 2025 wird sie voraussichtlich auf 7-8 Werktage sinken. Bis 2027 soll das gesamte Grundbuchwesen digitalisiert sein - dann könnte die Vormerkung in nur 3-5 Tagen eingetragen werden.
Dennoch bleibt der Notar unersetzlich. Die Zustimmung des Verkäufers, die Beurkundung der Auflassung - alles muss persönlich vor dem Notar erfolgen. Das ist kein Relikt aus vergangenen Zeiten, sondern ein bewährter Schutz gegen Betrug. Kein Online-Formular ersetzt diese persönliche Rechtssicherheit.
Was Immobilienkäufer wirklich sagen
Auf Immobilienforen wie finanzfrage.net oder immoscout24-forum.de wird die Vormerkung fast einhellig als „unverzichtbar“ bezeichnet. Eine Umfrage von immowelt.de mit 1.247 Teilnehmern ergab: 92,3 % gaben an, dass die Vormerkung ihr Vertrauen in den Kaufprozess gestärkt habe. Nur 7,7 % kritisierten Verzögerungen - und selbst diese gaben zu, dass sie lieber etwas länger warten als ein Risiko eingehen.Ein Nutzer mit dem Pseudonym „Hausbesitzer2023“ schreibt: „Die Vormerkung gab mir Sicherheit, während ich auf die Auszahlung der Bank wartete - so wusste ich, dass der Verkäufer nicht einfach einen anderen Käufer suchen konnte.“
Das ist es, worum es geht: Ruhe. Sicherheit. Kein ständiges Grübeln, ob das Grundstück morgen noch Ihnen gehört. Das ist der wahre Wert der Auflassungsvormerkung - und warum sie in Deutschland so stark etabliert ist.
Was tun, wenn die Vormerkung nicht kommt?
Wenn die Eintragung länger als drei Wochen dauert, fragen Sie Ihren Notar. Die häufigsten Gründe für Verzögerungen sind:- Unvollständige Unterlagen (32,4 % der Fälle)
- Fehlende Zustimmung des Verkäufers (6,8 %)
- Technische Probleme beim Grundbuchamt
Die Lösung ist immer dieselbe: Der Notar klärt mit dem Grundbuchamt nach und reicht fehlende Dokumente nach. In 98,2 % der Fälle ist das Problem innerhalb von drei Werktagen gelöst. Werden Sie nicht nervös - aber seien Sie aktiv. Fragen Sie nach, wenn es länger als zwei Wochen dauert.
Ist die Auflassungsvormerkung Pflicht?
Nein, sie ist nicht gesetzlich vorgeschrieben. Aber in der Praxis ist sie unverzichtbar. Banken verlangen sie, Notare empfehlen sie, und jeder vernünftige Käufer macht sie. Ohne Vormerkung ist ein Immobilienkauf in Deutschland riskant - und oft nicht finanzierbar.
Kann ich die Vormerkung selbst beantragen?
Nein. Nur der Notar kann die Vormerkung beantragen. Er ist der einzige, der die notwendigen Unterlagen korrekt vorbereitet und die Zustimmung des Verkäufers rechtssicher einholt. Selbst wenn Sie alle Dokumente haben, können Sie nicht selbst zum Grundbuchamt gehen und einen Antrag stellen.
Was passiert, wenn der Verkäufer stirbt, bevor die Auflassung stattfindet?
Die Vormerkung bleibt bestehen. Der Erbe des Verkäufers ist verpflichtet, den Kaufvertrag zu erfüllen - also die Auflassung durchzuführen. Sie haben als Käufer einen Anspruch auf Eigentumsübertragung, auch wenn der Verkäufer verstorben ist. Die Vormerkung schützt Sie sogar in diesem Fall.
Kann die Vormerkung widerrufen werden?
Ja, aber nur mit Zustimmung beider Parteien. Wenn Sie den Kauf abbrechen, muss der Verkäufer zustimmen, die Vormerkung löschen zu lassen - und umgekehrt. Ohne Einvernehmen bleibt sie im Grundbuch, bis die Auflassung stattfindet oder ein Gericht sie aufhebt.
Wie lange gilt die Vormerkung?
Sie gilt von der Eintragung bis zur Vollziehung der Auflassung - also bis das Eigentum in Ihr Grundbuch eingetragen ist. Das dauert in der Regel 4 bis 8 Wochen, abhängig von der Zahlungsabwicklung und der Bearbeitungsdauer des Grundbuchamts. Wenn die Auflassung nicht stattfindet, bleibt die Vormerkung bis zu drei Jahre bestehen - dann verjährt sie.
Was kommt als Nächstes?
Wenn Sie gerade einen Kaufvertrag unterschrieben haben: Prüfen Sie, ob die Vormerkung bereits beantragt ist. Fragen Sie Ihren Notar nach dem Eintragungsdatum. Machen Sie sich keine Sorgen, wenn es ein paar Tage dauert - aber fragen Sie nach, wenn es länger als drei Wochen ist.Wenn Sie noch nicht unterzeichnet haben: Fordern Sie die Vormerkung ausdrücklich an. Lassen Sie sich von Ihrem Notar erklären, wann sie eingetragen wird. Und machen Sie sich immer eine Grundbucheinsicht vor Vertragsabschluss - das ist die einzige Möglichkeit, vorvertragliche Belastungen zu erkennen.
Die Auflassungsvormerkung ist kein Hindernis - sie ist Ihr Schutz. Sie macht den Immobilienkauf in Deutschland sicher, verlässlich und fair. Und das ist der Grund, warum sie seit über 100 Jahren Bestand hat - und auch in 2025 noch genauso wichtig ist wie damals.
