| Kostenpunkt | Wer trägt die Kosten? | Ungefähre Höhe / Wert |
|---|---|---|
| Energieausweis | Verkäufer | 80 € bis 500 € |
| Maklerprovision | Meist geteilt (je nach Bundesland) | z.B. 3,57 % pro Partei |
| Notar & Grundbuch | Überwiegend Käufer | 1 % bis 1,5 % des Kaufpreises |
| Grundschuldlöschung | Verkäufer | ca. 0,4 % der Grundschuldsumme |
| Grunderwerbsteuer | Käufer | Je nach Bundesland (variabel) |
Die gesetzliche Pflicht: Der Energieausweis
Bevor Sie überhaupt die erste Besichtigung machen, müssen Sie sich um den Energieausweis kümmern. Das ist kein nettes Extra, sondern seit 2014 gesetzlich Pflicht. Wer diesen nicht vorlegt, riskiert Bußgelder, die in extremen Fällen bis zu 15.000 Euro betragen können. Das ist ein Risiko, das man nicht eingehen will. Die Kosten dafür sind im Vergleich zum Hauswert gering. Je nachdem, ob Sie einen Bedarfsausweis (basiert auf der tatsächlichen Bausubstanz) oder einen Verbrauchsausweis (basiert auf den Heizkostenabrechnungen) wählen, liegen die Preise zwischen 80 und 500 Euro. Denken Sie daran: Ein aktueller Ausweis signalisiert Professionalität und schützt Sie vor rechtlichen Fallstricken.Maklerkosten und die Frage der Aufteilung
Wenn Sie einen Immobilienmakler beauftragen, ist die Provision oft der größte Einzelposten auf Ihrer Liste. In vielen deutschen Bundesländern ist es heute üblich, dass die Provision zwischen Käufer und Verkäufer geteilt wird. In Baden-Württemberg zum Beispiel zahlt oft jeder 3,57 Prozent. Rechnen Sie das einmal durch: Bei einem Verkaufspreis von 500.000 Euro bedeutet das für Sie als Verkäufer eine Ausgabe von 17.850 Euro. Das ist ein beträchtlicher Betrag, den Sie bei Ihrer Preisstrategie unbedingt berücksichtigen müssen, damit Ihr gewünschter Netto-Erlös auch wirklich übrig bleibt.Bankgeschäfte: Grundschuldlöschung und Vorfälligkeit
Die meisten Häuser sind nicht komplett schuldenfrei, wenn sie verkauft werden. Hier kommen zwei Kostenfallen ins Spiel, die viele übersehen. Erstens die Grundschuldlöschung. Damit der Käufer ein sauberes Grundbuch bekommt, müssen alte Lasten gelöscht werden. Für den Notar und das Grundbuchamt fallen hierfür jeweils etwa 0,2 Prozent der Grundschuldsumme an. Bei einer Grundschuld von 200.000 Euro sind das also insgesamt 800 Euro. Zweitens die Vorfälligkeitsentschädigung. Wenn Sie Ihren Kredit vor Ablauf der Zinsbindung ablösen, will die Bank oft eine Entschädigung für die entgangenen Zinsen. Diese kann bis zu 1 Prozent des restlichen Kreditbetrags betragen. Haben Sie noch 100.000 Euro offen, können das schnell 1.000 Euro extra kosten.Die steuerliche Falle: Spekulationssteuer
Ein Thema, das viele erst zu spät auf dem Schirm haben, ist die Spekulationssteuer. Diese fällt an, wenn Sie eine Immobilie innerhalb von zwei Jahren nach dem Kauf wieder verkaufen. Wenn Sie das Haus jedoch selbst bewohnt haben oder die zwei Jahre bereits verstrichen sind, ist der Verkauf steuerfrei. Wer jedoch als Investor schnell wieder verkauft, muss den Gewinn mit seinem persönlichen Einkommensteuersatz versteuern. Prüfen Sie also genau Ihr Kaufdatum, bevor Sie den Notartermin vereinbaren, sonst frisst das Finanzamt einen Teil Ihres Gewinns auf.Wertgutachten und Dokumentenbeschaffung
Wie viel ist Ihr Haus eigentlich wert? Ein Bauchgefühl reicht oft nicht aus, besonders wenn es zwischen Verkäufer und Käufer hakt. Ein professionelles Verkehrswertgutachten kostet in der Regel zwischen 0,5 und 1,5 Prozent des Immobilienwertes. Bei einem 500.000 Euro teuren Objekt zahlen Sie also zwischen 2.500 und 7.500 Euro. Neben dem Gutachten fallen Kleinstbeträge für die notwendigen Unterlagen an. Ein Grundbuchauszug kostet etwa 10 bis 20 Euro, ein Lageplan liegt meist zwischen 15 und 60 Euro. Wenn Sie die Wohnfläche offiziell neu berechnen lassen müssen, sollten Sie mit 160 bis 250 Euro rechnen. Das klingt nach wenig, summiert sich aber schnell auf ein paar hundert Euro für die komplette Dokumentenmappe.Steuerliche Absetzbarkeit: Kosten zurückholen
Die gute Nachricht ist: Nicht jeder Cent ist verloren. Besonders bei vermieteten Immobilien können Sie viele Verkaufsnebenkosten von der Einkommensteuer absetzen. Das gilt oft für:- Maklerprovisionen (je nach Fall)
- Notarkosten für die Abwicklung
- Kosten für die Löschung der Grundschuld
- Inserate in Online-Portalen oder Zeitungen
- Fahrtkosten zu den Besichtigungen
- Reparaturen und Modernisierungen, die den Wert steigern sollten
Checkliste für die optimale Vorbereitung
Damit Sie nicht nur finanziell, sondern auch organisatorisch glänzen, sollten Sie folgende Unterlagen bereithalten. Ein Käufer, der ein komplettes Paket bekommt, ist eher bereit, einen höheren Preis zu zahlen.- Grundbuchauszug: Aktuell vom Grundbuchamt.
- Flurkartenauszug & Lageplan: Vom Katasteramt.
- Wohnflächenberechnung: Exakte Quadratmeterangaben.
- Bauakte & Baupläne: Vom Bauordnungsamt.
- Nachweise: Belege über Renovierungen und Sanierungen.
- Grundsteuerbescheinigung: Aktueller Nachweis.
- Betriebskostenaufstellung: Übersicht über Versicherungen und Müll.
- Verbrauchskosten: Strom- und Wasserrechnungen.
Wer zahlt normalerweise den Notar beim Hausverkauf?
In der Regel übernimmt der Käufer die Notarkosten und die Gebühren für das Grundbuch. Diese liegen meist zwischen 1 und 1,5 Prozent des Kaufpreises.
Was passiert, wenn ich keinen Energieausweis habe?
Sie riskieren hohe Geldstrafen bis zu 15.000 Euro, wenn Sie bei einer Besichtigung keinen gültigen Energieausweis vorlegen können. Es ist daher dringend ratsam, diesen vorab zu erstellen.
Wie hoch ist die Vorfälligkeitsentschädigung?
Die Höhe variiert je nach Bank und Vertrag, liegt aber oft bei maximal 1 Prozent des noch ausstehenden Kreditbetrags, wenn das Darlehen vor Ende der Zinsbindung abgelöst wird.
Wann muss ich Spekulationssteuer zahlen?
Die Spekulationssteuer fällt an, wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als zwei Jahre liegen und die Immobilie nicht selbst bewohnt wurde.
Sind Maklerkosten für Verkäufer steuerlich absetzbar?
Das ist oft der Fall, wenn es sich um eine vermietete Immobilie handelt. In diesem Fall können die Provisionen als Werbungskosten bei der Einkommensteuer geltend gemacht werden.
