Modernisierungsumlage: Was Sie als Mieter und Vermieter wissen müssen

Die Modernisierungsumlage, eine gesetzlich geregelte Mieterhöhung nach energetischen oder baulichen Verbesserungen an einer Wohnung. Also bekannt als Modernisierungsmiete, ist sie kein willkürlicher Preisaufschlag, sondern eine faire Kompensation für den Vermieter, der in die Immobilie investiert hat. Viele Mieter fürchten sie, weil sie die Miete erhöht – doch sie kann auch Vorteile bringen: bessere Isolierung, neue Fenster, moderne Heizung. Und für Vermieter ist sie die einzige rechtlich sichere Möglichkeit, Investitionen in die Wohnung zurückzuerhalten.

Doch nicht jede Sanierung zählt. Nur energetische Maßnahmen, wie Dämmung, Fensteraustausch oder Heizungserneuerung sowie barrierefreie Umbauten, zum Beispiel schwellenlose Duschen oder breitere Türen sind zulässig. Reparaturen wie ein neuer Boden oder eine frische Farbe zählen nicht. Und es gibt klare Regeln: Die Umlage darf maximal 11 % der investierten Kosten pro Jahr auf die Miete umgelegt werden – und nur, wenn die Maßnahme tatsächlich den Wohnwert steigert. Ein Vermieter muss die Sanierung schriftlich ankündigen, mit Kostenübersicht und Begründung. Mieter haben ein Recht auf Prüfung – und wenn etwas nicht stimmt, können sie Widerspruch einlegen.

Was viele nicht wissen: Die Modernisierungsumlage ist nicht für alle gleich. Wenn die Wohnung unter 1.000 Euro Kaltmiete liegt, darf der Vermieter nicht umlegen. Und bei Mietern über 60 Jahren oder mit geringem Einkommen gibt es oft Schutz. Auch wenn die Wohnung nach der Sanierung nicht wohnlicher wird – etwa weil die Dämmung nur an der Fassade kommt, aber die Heizung nicht modernisiert wird – ist die Umlage nicht zulässig. Es geht nicht um Schönheit, sondern um Nutzen.

Die meisten Streitigkeiten entstehen, weil Vermieter falsch rechnen oder Mieter nicht informiert werden. Einige nutzen die Umlage als Deckmantel für andere Kosten – das ist illegal. Andere Mieter lehnen jede Erhöhung ab, ohne zu prüfen, ob die Maßnahme wirklich sinnvoll ist. Hier hilft nur Klarheit: Was wurde gemacht? Wie viel kostet es? Wie viel wird auf die Miete umgelegt? Und was bringt es mir als Mieter? Die Antworten finden Sie in den folgenden Artikeln – von konkreten Fallbeispielen bis zu Rechtsfragen, die oft übersehen werden.