Immobilienkauf Ausland: Was du wirklich wissen musst vor dem Kauf

Beim Immobilienkauf Ausland, der Anschaffung von Wohn- oder Gewerbeimmobilien außerhalb des eigenen Landes. Auch bekannt als Auslandsimmobilie, ist es kein einfacher Kauf – es ist eine komplexe Transaktion mit rechtlichen, finanziellen und praktischen Fallgruben. Viele glauben, dass man im Ausland günstiger bauen oder kaufen kann. Doch die Wahrheit liegt oft in den Details: Wer in Spanien oder Portugal eine Wohnung kauft, muss nicht nur mit den lokalen Notarkosten rechnen, sondern auch mit deutschen Steuern, wenn er in Deutschland wohnt. Und wer in Italien ein Ferienhaus erwirbt, sollte wissen, dass die Erbschaftssteuer dort anders läuft als hier – und dass der Verkauf später plötzlich mit einer Kapitalertragssteuer belegt wird.

Ein Kaufvertrag Ausland, der rechtlich bindend ist und oft in der Landessprache verfasst ist. Auch bekannt als Immobilienvertrag im Ausland, ist nicht einfach nur eine Übersetzung des deutschen Musterformulars. Er enthält Klauseln, die du in Deutschland nie sehen würdest – etwa über Baurechte, Nachbarschaftsvereinbarungen oder die Pflicht zur Instandhaltung durch den Eigentümer. Und wer glaubt, der deutsche Notar kümmert sich darum, irrt. Im Ausland gibt es oft keinen Notar im deutschen Sinne. Stattdessen arbeitet ein Anwalt, der dem Verkäufer gehört – und dessen Interessen vor deinen stehen. Dazu kommen Notarkosten Ausland, die je nach Land zwischen 1 % und 10 % des Kaufpreises betragen können. Auch bekannt als Grunderwerbsteuer im Ausland, sind sie oft höher als in Deutschland, wo sie meist bei 3,5 % bis 6,5 % liegen. In Ungarn oder Polen sind sie niedriger – aber die Folgekosten wie jährliche Grundsteuer, Wartungspflichten oder Vermietungsbeschränkungen können die Ersparnis schnell auffressen. Und dann gibt es noch die Steuern Immobilie Ausland, die du in beiden Ländern zahlen musst – im Ausland und möglicherweise auch in Deutschland. Auch bekannt als Doppelbesteuerung, ist das ein häufiger Fehler: Wer eine Ferienwohnung in Kroatien kauft und sie vermietet, zahlt dort Einkommensteuer – und muss den Gewinn auch in Deutschland angeben. Ohne Doppelbesteuerungsabkommen läuft das auf eine doppelte Belastung hinaus.

Du findest hier keine theoretischen Abhandlungen. Du findest praktische Erfahrungen, klare Zahlen und Warnungen von Menschen, die schon da waren – von den Kosten für die Übersetzung des Kaufvertrags bis zu den versteckten Gebühren beim Eintragen ins Grundbuch. Du erfährst, warum ein Keller in Slowenien plötzlich als Wohnraum gilt – und warum das deine Versicherung ungültig macht. Und du lernst, wie du einen seriösen Anwalt findest, ohne dich von einem "Immobilienberater" aus dem Urlaub austricksen zu lassen. Alles, was du brauchst, um nicht zum Opfer eines vermeintlichen Schnäppchens zu werden.