BGB §559: Was Sie über Mieterhöhungen und Modernisierungen wissen müssen

Wenn ein Vermieter die Miete erhöht, weil er das Bad modernisiert oder die Fenster ausgetauscht hat, dann beruft er sich meist auf BGB §559, einen Paragraphen des Bürgerlichen Gesetzbuches, der die Mieterhöhung nach energetischen oder baulichen Verbesserungen regelt. Also known as Modernisierungsmieterhöhung, it ist der wichtigste Rechtsgrund, warum Mieten steigen – und gleichzeitig der häufigste Grund für Streit zwischen Mieter und Vermieter.

Dieser Paragraph sagt klar: Nur wenn die Maßnahme den Wohnwert wirklich erhöht, darf der Vermieter mehr verlangen. Das bedeutet: Ein neuer Kachelofen im Wohnzimmer? Nicht erlaubt. Eine neue Heizung, die die Energiekosten halbiert? Ja. Ein neuer Boden in der Küche? Nur, wenn er den Wohnwert nachhaltig steigert – nicht nur optisch. Der Vermieter muss nachweisen, dass die Maßnahme Modernisierung, eine bauliche oder technische Verbesserung, die den Wohnwert dauerhaft erhöht. Also known as Energieeinsparung, it nicht nur schön, sondern auch funktionell ist. Und er darf maximal 11 % der Investitionskosten auf die Jahresmiete umlegen – nicht mehr. Das ist kein Spielraum, das ist ein Gesetz.

Als Mieter haben Sie Rechte. Sie müssen nicht einfach zahlen, nur weil der Vermieter einen Brief schreibt. Die Erhöhung muss schriftlich, mit konkreten Kosten und einer Begründung kommen. Und sie darf nicht innerhalb von drei Jahren nach der letzten Mieterhöhung erfolgen. Wenn der Vermieter die Kosten nicht nachweisen kann, oder wenn die Maßnahme nur kosmetisch war – dann können Sie die Erhöhung ablehnen. Ein Nebenkosten, zusätzliche Kosten, die der Mieter zusätzlich zur Kaltmiete zahlt, wie Heizung, Wasser oder Hauswartung. Also known as Betriebskosten, it haben damit nichts zu tun. BGB §559 betrifft nur die Kaltmiete – und nur, wenn die Investition wirklich den Wohnwert steigert.

Was viele nicht wissen: Auch wenn der Vermieter eine Maßnahme durchführt, die nicht direkt im Mietvertrag steht – wie eine neue Haustür oder eine Isolierung der Außenwand – darf er trotzdem erhöhen. Solange es die Energiebilanz verbessert oder die Sicherheit erhöht, gilt es als Modernisierung. Aber: Eine neue Treppe? Nur, wenn sie barrierefrei ist. Ein neues Balkontor? Nur, wenn es wärmedämmend ist. Die Grenzen sind eng, und die Rechtsprechung ist streng. Wer hier falsch rechnet, riskiert einen Rechtsstreit – und verliert.

Als Vermieter sollten Sie nie einfach loslegen und dann die Rechnung präsentieren. Dokumentieren Sie jede Maßnahme: Rechnungen, Fotos, Bauunterlagen. Zeigen Sie, wie viel Energie eingespart wird. Machen Sie es dem Mieter leicht, die Erhöhung zu verstehen. Als Mieter: Lesen Sie den Brief genau. Prüfen Sie die Zahlen. Fragen Sie nach. Ein Gutachten vom Mieterverein kostet oft weniger als die erhöhte Miete für ein Jahr. Und BGB §559 ist kein Freibrief für Vermieter – er ist ein Schutz für beide Seiten. Wer ihn versteht, vermeidet Streit. Wer ihn missachtet, zahlt später doppelt.

In den folgenden Artikeln finden Sie konkrete Beispiele, wie Modernisierungen richtig berechnet werden, was Mieter in der Praxis tun können, und wie Sie als Vermieter Ihre Investitionen rechtssicher umlegen – ohne dass der Mieter kündigt oder vor Gericht zieht.