Elektroinstallation in Wohnimmobilien prüfen: So erkennen Sie Sicherheitsmängel vor einem Kauf oder bei Renovierung

Stellen Sie sich vor, Sie kaufen eine alte Wohnung, alles sieht gut aus - bis ein Tag kommt, an dem die Steckdose zu brennen beginnt. Oder der Strom fällt aus, weil ein veralteter Sicherungskasten nicht mehr mit modernen Geräten klarkommt. Solche Szenarien sind keine Seltenheit. In Deutschland passieren jedes Jahr Tausende elektrische Unfälle, viele davon wegen veralteter oder schlecht gewarteter Installationen. Die gute Nachricht: Die meisten davon sind vermeidbar. Mit einer einfachen, systematischen Prüfung der Elektroinstallation können Sie Brandgefahr, Stromschläge und teure Schäden verhindern.

Warum Sie Ihre Elektroinstallation nicht ignorieren dürfen

Elektrizität ist unsichtbar. Das macht sie besonders gefährlich. Ein Kabel, das nur leicht beschädigt ist, kann jahrelang funktionieren - bis es plötzlich einen Kurzschluss verursacht. Ein Fehlerstromschutzschalter, der nicht mehr anspringt, schützt Sie nicht mehr. Und ein Sicherungskasten aus den 80er Jahren, der nur mit Sicherungsdraht gesichert ist, ist heute nicht mehr zulässig.

Die deutsche Norm DIN VDE 0100-600 schreibt vor, dass elektrische Anlagen in Wohngebäuden alle vier Jahre geprüft werden müssen. Das ist keine Empfehlung - das ist die gesetzliche Grundlage für sichere Installationen. Viele Eigentümer ignorieren das, weil es keine Kontrolle gibt. Doch wer eine Immobilie verkauft oder vermietet, haftet für den Zustand der Elektroinstallation. Und wer einen Unfall verursacht, weil er die Prüfung vernachlässigt hat, kann auch strafrechtlich belangt werden.

Ein E-Check, der von Innungsfachbetrieben durchgeführt wird, ist der bewährte Nachweis, dass Ihre Anlage sicher ist. Er ist kein Luxus - er ist eine Versicherung für Ihr Leben und das Ihrer Familie.

Was genau wird beim E-Check geprüft?

Ein professioneller E-Check ist kein flüchtiger Blick in den Kasten. Es ist ein umfassender Prozess mit fünf klaren Schritten:

1. Sichtprüfung: Der Elektriker schaut sich alle sichtbaren Teile an: Steckdosen, Schalter, Leuchten, Kabelverläufe, den Sicherungskasten. Er sucht nach Verbrennungen, Rissen, lockeren Kabeln oder überhitzen Kontakten. Eine Steckdose, die warm ist, ist ein rotes Signal - sofortige Prüfung nötig.
2. Isolationswiderstandsmessung: Mit einem speziellen Messgerät wird geprüft, wie gut die Leitungen isoliert sind. Ein Wert unter 1 MΩ ist kritisch. Das bedeutet: Strom kann durch die Isolierung „lecken“ - ein Anfang von Kurzschluss oder elektrischem Schlag.
3. Schutzleiterwiderstand: Der Schutzleiter (der grün-gelbe Draht) leitet Strom bei einem Fehler sicher in die Erde. Wenn sein Widerstand zu hoch ist, funktioniert der Fehlerstromschutzschalter nicht. Messwerte über 0,3 Ohm sind unzulässig.
4. Funktionsprüfung der Schutzeinrichtungen: Jeder Fehlerstromschutzschalter (RCD) muss innerhalb von 0,3 Sekunden abschalten, wenn ein Leckstrom fließt. Der Elektriker drückt die Testtaste - und prüft, ob er wirklich springt. Wenn nicht: sofort ersetzen.
5. Überlastprüfung: Werden zu viele Geräte an einem Stromkreis betrieben? Ein alter Kreis mit 16 Ampere, der jetzt eine Waschmaschine, einen Gefrierschrank, eine Ladestation und eine Kaffeemaschine gleichzeitig versorgt, ist überlastet. Das führt zu Überhitzung - und Brand.

Diese Messungen sind nicht optional. Sie sind die einzige Möglichkeit, verborgene Risiken zu erkennen. Eine Sichtprüfung allein reicht nicht aus.

Typische Mängel, die immer wieder auftauchen

Bei fast jeder zweiten Prüfung in alten Wohnungen werden kritische Mängel gefunden. Hier sind die häufigsten:

• Kein Fehlerstromschutzschalter: In Häusern vor 1990 fehlen oft RCDs komplett. Das ist heute illegal. Jeder Stromkreis muss geschützt sein.
• Veraltete Sicherungen: Sicherungsdraht, Sicherungskästen mit Kupferstreifen oder alte Sicherungen ohne Auslösecharakteristik - alles verboten. Moderne Leitungsschutzschalter (LS-Schalter) sind die Pflicht.
• Überlastete Stromkreise: Ein Kreis für Küche und Wohnzimmer? Oder ein Stromkreis für drei Zimmer? Das ist ein klassischer Fehler. Heutige Geräte verbrauchen zu viel Leistung.
• Feuchte Stellen in der Elektrik: In Bädern, Kellern oder hinter Wänden mit Leckagen kann Feuchtigkeit die Isolierung angreifen. Das führt zu Korrosion und Kurzschluss.
• Keine Abschaltung bei Photovoltaik oder Wallbox: Wer eine Solaranlage oder eine Ladebox fürs Elektroauto nachrüstet, muss die bestehende Installation prüfen. Oft ist sie nicht für die zusätzliche Last ausgelegt.

Besonders kritisch: Smart-Home-Systeme. Sie sind praktisch - aber sie verlangen stabile, moderne Leitungen. Eine alte Installation mit 1,5 mm² Kabeln ist dafür nicht geeignet. Das kann zu Überhitzung und Brand führen.

Wann müssen Sie eine Prüfung unbedingt durchführen?

Es gibt Situationen, in denen eine Prüfung nicht nur sinnvoll, sondern zwingend notwendig ist:

• Beim Kauf einer Immobilie: Selbst wenn es nicht gesetzlich vorgeschrieben ist - machen Sie es. Ein E-Check ist der beste Schutz vor teuren Nachbesserungen nach dem Kauf.
• Beim Mieterwechsel: Als Vermieter sind Sie verpflichtet, eine sichere Wohnung zu übergeben. Ein aktueller E-Check ist Ihr Nachweis.
• Vor einer Renovierung: Wenn Sie Wände aufmachen oder neue Leitungen verlegen, sollten Sie die bestehende Anlage prüfen. Oft werden alte Kabel einfach überdeckt - und bleiben ein Zeitbombe.
• Beim Einbau einer Wallbox: Die Ladeleistung von 11 kW oder mehr belastet alte Leitungen extrem. Ohne Prüfung riskieren Sie einen Brand.
• Nach einer Photovoltaik-Anlage: Die Einspeisung in das Hausnetz verändert die Stromflüsse. Das kann zu unerwarteten Überlastungen führen.

Auch wenn Sie keine dieser Situationen haben: Alle vier Jahre ist der richtige Zeitpunkt. Wie ein Auto braucht auch Ihre Elektroinstallation regelmäßige Wartung.

Was ist der Unterschied zwischen Deutschland und der Schweiz?

In der Schweiz ist die Regelung klarer: Elektroinstallationen in Wohngebäuden müssen alle 20 Jahre geprüft werden - außer beim Verkauf. Dann ist eine Prüfung Pflicht. Das Eidgenössische Starkstrominspektorat (ESTI) greift sogar ein, wenn die Frist ignoriert wird.

In Deutschland ist es anders. Die Prüfung alle vier Jahre ist gesetzlich vorgeschrieben - aber es gibt keine Kontrolle. Kein Amt prüft, ob Sie es tun. Das führt dazu, dass viele Eigentümer es ignorieren. Der E-Check ist freiwillig - außer in Gewerbeimmobilien.

Das ist riskant. Denn wenn ein Unfall passiert, ist die Versicherung nicht verpflichtet zu zahlen, wenn keine Prüfung vorliegt. Immer mehr Versicherungen fordern deshalb einen E-Check als Voraussetzung für den Versicherungsschutz - besonders bei älteren Immobilien.

Was Sie nach der Prüfung tun müssen

Nach der Prüfung erhalten Sie ein Prüfprotokoll. Das ist Ihr wichtigster Dokument. Es enthält:

• Alle gemessenen Werte (Isolationswiderstand, Schutzleiterwiderstand)
• Ob die Schutzeinrichtungen funktionieren
• Eine Liste aller festgestellten Mängel
• Eine Frist zur Behebung (meist 6-12 Wochen)

Wichtig: Der Prüfer darf nicht derselbe sein, der die Mängel behebt. Das ist gesetzlich vorgeschrieben, um die Unabhängigkeit zu gewährleisten. Ein anderes Unternehmen muss die Reparatur machen.

Nach der Behebung bekommen Sie einen neuen Nachweis. Diesen sollten Sie aufbewahren - für den Fall, dass Sie später verkaufen oder eine Versicherungsschadensmeldung machen.

Wie Sie einen seriösen Prüfer finden

Nicht jeder Elektriker darf einen E-Check durchführen. Nur Innungsfachbetriebe, die Mitglied der Elektro-Innung sind und zertifiziert sind, dürfen das Prüfsiegel ausstellen. Suchen Sie nach dem E-Check-Siegel auf der Website des Unternehmens.

Vermeiden Sie Angebote von „Elektro-Checkern“ mit günstigen Paketen oder Werbung auf Facebook. Oft sind das keine zertifizierten Betriebe. Sie messen nicht richtig, dokumentieren nicht korrekt - und geben Ihnen einen falschen Sicherheitsnachweis.

Frage bei der Anfrage: „Sind Sie zertifiziert für den E-Check nach DIN VDE 0100-600?“ Wenn Sie keine klare Antwort bekommen, gehen Sie weiter.

Was kommt als Nächstes? Die Zukunft der Elektro-Prüfungen

Die Technik verändert sich - und damit auch die Prüfstandards. Heute werden digitale Messgeräte verwendet, die die Daten direkt in eine Cloud hochladen. Prüfprotokolle werden als PDF oder QR-Code ausgegeben. Das macht Nachweise schneller und sicherer.

Auch die Fristen könnten sich ändern. Experten warnen: Mit der zunehmenden Zahl von Elektroautos, Photovoltaik-Anlagen und Smart-Home-Systemen wird die Belastung der Leitungen immer höher. Einige Fachleute fordern bereits eine Prüfung alle zwei Jahre für Häuser mit moderner Technik.

Versicherungen werden bald nicht mehr nur bei Gewerbe, sondern auch bei Wohnimmobilien einen E-Check als Voraussetzung für den Versicherungsschutz verlangen. Wer heute nicht prüft, zahlt morgen mehr - oder gar nichts.