Zweitwohnsitz & Möblierte Vermietung: Steuern, Anmeldung und neue Regeln 2026

Ein Extra-Apartment in der Stadt für die Arbeit oder eine Ferienwohnung am See - auf dem Papier klingt das nach Freiheit. In der Praxis bedeutet es aber oft einen Berg an Bürokratie und versteckte Kosten. Besonders wenn Sie diese Wohnung möbliert vermieten oder selbst nutzen, kommen Zweitwohnungssteuer, Einkommensteuer und Umsatzsteuer ins Spiel. Die Regeln sind komplex, ändern sich ständig und ein kleiner Fehler im Vertrag kann teuer werden.

In diesem Artikel klären wir auf, was Sie bei einem Zweitwohnsitz beachten müssen, wie Sie eine möblierte Wohnung steuerlich richtig gestalten und welche neuen Gesetze ab 2026 gelten. Wir gehen dabei konkret vor: Von der Anmeldung bis zur Abschreibung der Möbel.

Was ist eigentlich ein Zweitwohnsitz?

Viele verwechseln den Begriff. Ein Zweitwohnsitz ist jede Wohnstätte, die nicht Ihre Hauptwohnung ist. Das gilt für gemietete Wohnungen, Eigentumswohnungen, Ferienhäuser oder Wochenendunterkünfte. Ob Sie dort wohnen oder die Wohnung weitervermieten, spielt für die Definition keine Rolle. Wichtig ist nur: Es handelt sich um eine zusätzliche Wohngelegenheit neben Ihrem Hauptdomizil.

Diese Steuer ist kein Bundesgesetz, sondern liegt im Ermessen der Kommunen. Das bedeutet: In einer Stadt zahlen Sie vielleicht gar nichts, in der Nachbargemeinde schon. Typischerweise liegt die Höhe zwischen 5 % und 15 % der Jahresnettokaltmiete. Die Bemessungsgrundlage ist dabei die Kaltmiete ohne Nebenkosten. Achten Sie darauf: Bei einer möblierten Wohnung kann der gesamte Mietpreis, inklusive des Zuschlags für die Einrichtung, als Bemessungsgrundlage herangezogen werden. Ein Gerichtsurteil aus Bayern (April 2022) hat klargestellt, dass Gemeinden nicht verpflichtet sind, einen pauschalen Abzug für die Möblierung vorzunehmen.

Anmeldung und Meldepflicht: Worauf Sie achten müssen

Sie ziehen in eine Zweitwohnung? Dann läuft die Uhr. Gemäß § 17 des Bundesmeldegesetzes (BMG) müssen Sie den Zweitwohnsitz innerhalb von zwei Wochen nach dem Einzug bei der Meldebehörde anmelden. Tun Sie das nicht, droht ein Bußgeld von bis zu 1.000 Euro.

Es gibt jedoch eine wichtige Ausnahme: Wenn Sie die Wohnung weniger als sechs Monate bewohnen, besteht keine Anmeldepflicht (§ 27 Abs. 2 BMG). Das ist besonders relevant für befristete Projekte, Pendler mit Dienstwohnung oder kurzfristige Einsätze. Bewohnen Sie die Wohnung länger als sechs Monate, müssen Sie sie anmelden, und damit fällt sie meist unter die Zweitwohnungssteuer.

• Befristet unter 6 Monaten: Keine Anmeldung, keine Zweitwohnungssteuer.
• Länger als 6 Monate: Anmeldung Pflicht, Steuerpflicht wahrscheinlich.
• Ausnahmen: Bewohner von Heimen, Kasernen oder Gefängnissen sind befreit.

Möblierte Vermietung: Rechtliche Besonderheiten

Eine möblierte Wohnung wird zivilrechtlich grundsätzlich wie eine unmöblierte behandelt. Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) gilt also uneingeschränkt. Kündigungsfristen, Mieterhöhungen und Mängelregulierungen funktionieren genau so wie bei einer normalen Wohnung. Der Unterschied liegt im Preis und in der Ausstattung.

Vermieter dürfen einen Möblierungszuschlag erheben. Dieser muss jedoch sachlich begründet sein. Er soll die Kosten und den Wert der Möbel widerspiegeln. Hier wird es knifflig: Wenn in Ihrer Stadt die Mietpreisbremse gilt, darf die Gesamtmiete (Kaltmiete plus Möblierungszuschlag) den ortsüblichen Vergleichswert nicht übersteigen, es sei denn, der Zuschlag ist realistisch kalkuliert.

Seit Februar 2026 gibt es neue Wind in den Segeln: Das Bundesministerium der Justiz (BMJ) hat einen Gesetzesentwurf vorgestellt, der Vermieter bei voll möblierten Wohnungen künftig eine Pauschale von 5 % der Nettokaltmiete für die Möblierung erlauben soll. Damit entfällt die lästige Detailbewertung jedes einzelnen Stuhls oder Schrankes. Bisher müssen Vermieter oft mühsam nachweisen, wie viel ein Sofa wirklich wert ist. Diese Reform vereinfacht die Verwaltung erheblich und schafft mehr Transparenz für Mieter.

Steuern bei möblierter Vermietung: Was können Sie absetzen?

Für Vermieter ist die möblierte Vermietung oft attraktiver als die unmöblierte, weil höhere Mieten erzielt werden können. Aber auch steuerlich gibt es Vorteile. Die Kosten für die Einrichtung lassen sich als Werbungskosten geltend machen.

Die Grenze von 800 Euro netto ist hier entscheidend. Kaufen Sie ein Bett für 790 Euro, schreiben Sie es sofort ab. Kaufen Sie es für 810 Euro, müssen Sie es über seine Lebensdauer abschreiben. Das kann Ihre Steuerlast im ersten Jahr deutlich beeinflussen. Planen Sie Ihre Einkäufe daher strategisch.

Umsatzsteuer: Kurzfristig vs. Langfristig

Hier liegt die größte Falle für viele Vermieter. Die Umsatzsteuerbehandlung hängt davon ab, wie lange Sie die Wohnung vermieten.

1. Langfristige Vermietung (mehr als 6 Monate): Die Vermietung von Wohnraum ist nach § 4 Nr. 12 UStG umsatzsteuerfrei. Das gilt auch für möblierte Wohnungen. Die Überlassung der Möbel wird als Teil der Wohnraumnutzung gesehen. Sie müssen also keine Mehrwertsteuer auf die Miete berechnen und können auch keine Vorsteuer abziehen.
2. Kurzfristige Vermietung (weniger als 6 Monate): Wenn Sie die Wohnung an wechselnde Gäste (wie bei Airbnb oder Ferienwohnungen) vermieten, ist dies eine Beherbergungsleistung. Diese ist stets umsatzsteuerpflichtig (meist 7 %). Sie müssen Umsatzsteuer berechnen und abführen.

Falls Sie Kleinunternehmer sind (Einnahmen im Vorjahr unter 22.000 Euro, ab 2020 angehoben; früher war es 17.500 Euro), können Sie von der Umsatzsteuer befreit sein. Prüfen Sie unbedingt, ob Sie unter diese Regelung fallen, da sich die Schwellenwerte ändern können.

Doppelte Haushaltsführung: Werbungskosten für Arbeitnehmer

Nutzen Sie den Zweitwohnsitz für Ihre Arbeit? Dann könnten Sie die Kosten als Werbungskosten bei der Einkommensteuer geltend machen. Voraussetzung ist eine doppelte Haushaltsführung. Das heißt, Sie haben Ihren Lebensmittelpunkt weiterhin am Hauptwohnsitz und reisen täglich oder regelmäßig zum Arbeitsplatz zurück.

Die Unterkunftskosten am Zweitwohnsitz sind begrenzt. Sie können maximal 1.000 Euro pro Monat (insgesamt 12.000 Euro pro Jahr) als Werbungskosten absetzen. Alles darüber hinaus wird nicht anerkannt. Sonstige notwendige Mehraufwendungen, wie etwa die Anschaffung von Kleidung oder Büromaterial, sind unbegrenzt abziehbar. Für Beträge bis 5.000 Euro geht das Finanzamt pauschal von Notwendigkeit aus.

Wichtig: Ein Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) vom Dezember 2023 hat klargestellt, dass die gezahlte Zweitwohnungssteuer zu den beschränkt abziehbaren Unterkunftskosten zählt. Das bedeutet: Ziehen Sie 1.000 Euro Miete und 200 Euro Zweitwohnungssteuer, zählen beide Summen gegen die 1.000-Euro-Grenze. Sie können also effektiv nur noch 800 Euro Miete absetzen. Das reduziert den Steuervorteil spürbar.

Praxistipp: Der richtige Mietvertrag

Um Probleme mit dem Finanzamt und der Gemeinde zu vermeiden, sollten Sie im Mietvertrag klar trennen. Schreiben Sie explizit heraus, welcher Anteil der Miete für die reine Wohnung (Raum) und welcher Anteil für die Möblierung gezahlt wird.

Warum ist das wichtig?

• Für den Mieter (bei doppelter Haushaltsführung): Nur der Raumanteil zählt gegen die 1.000-Euro-Monatsgrenze. Der Möblierungsanteil kann als sonstiger Aufwand ggf. unbegrenzt abziehbar sein, wenn er notwendig ist.
• Für die Zweitwohnungssteuer: Wie bereits erwähnt, besteuern viele Kommunen die gesamte Nettokaltmiete. Eine klare Trennung hilft zwar nicht immer gegen die Steuer, schafft aber Transparenz.

Ohne diese Aufteilung kann das Finanzamt den Möblierungsanteil schätzen. Und Schätzungen gehen selten zu Lasten des Steuerpflichtigen. Nutzen Sie die geplante 5-%-Pauschale (sobald sie in Kraft tritt) als Orientierung, aber dokumentieren Sie den tatsächlichen Wert Ihrer Möbel, solange das Gesetz noch unscharf ist.