Ein Haus aus den 1970er-Jahren sieht vielleicht charmant aus, aber es kostet dich jedes Jahr tausende Euro an Heizkosten - und du könntest schon morgen rechtlich verpflichtet sein, es zu sanieren. In Österreich und Deutschland gilt seit 2024: Wer ein altes Haus kauft, hat zwei Jahre Zeit, um es energietechnisch auf den neuesten Stand zu bringen. Das ist kein Vorschlag. Das ist Gesetz. Und es betrifft dich, egal ob du ein Einfamilienhaus in Graz oder eine Altbauwohnung in Wien besitzt.
Das GEG: Was sich seit 2024 wirklich geändert hat
Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) hat die alte Energieeinsparverordnung abgelöst - und mit ihr die alten Spielregeln. Früher musstest du nur sanieren, wenn du das Dach komplett neu gedeckt hast oder die Fassade komplett erneuert hast. Heute reicht schon ein Eigentümerwechsel. Wenn du ein Haus kaufst, das vor 1978 gebaut wurde, musst du innerhalb von zwei Jahren dafür sorgen, dass es den Mindeststandards entspricht. Das ist ein großer Unterschied. Du kannst nicht mehr einfach warten, bis es "richtig kaputt" ist.
Die Zahlen sprechen für sich: Rund 68 % der Bestandsgebäude in den alten Bundesländern wurden vor 1978 errichtet. Das heißt: In vielen Städten und Dörfern ist fast jedes zweite Haus betroffen. Und wenn du ein solches Haus kaufst, bekommst du nicht nur ein altes Gebäude - du bekommst auch eine gesetzliche Pflicht.
Was du unbedingt sanieren musst - und warum
Das GEG listet klare Pflichten auf. Keine "wenn du willst", sondern "du musst". Hier sind die drei wichtigsten Punkte:
- Dachdämmung: Wenn deine oberste Geschossdecke nicht einen U-Wert von 0,24 W/(m²K) erreicht, musst du dämmen. Das ist der Wert, den moderne Passivhäuser schaffen. Bei einer Teilsanierung - etwa wenn du nur 15 % der Dachfläche erneuerst - gilt diese Regel ebenfalls. Du kannst nicht einfach ein paar Dachziegel austauschen und hoffen, dass niemand merkt, dass die Dämmung fehlt.
- Fassadendämmung: Sobald du mehr als 10 % der Fassadenfläche erneuerst - egal ob Putz, Farbe oder Fenster - musst du auch die Dämmung nachrüsten. Nur Streichen oder kleine Reparaturen sind erlaubt, ohne dass du sanieren musst. Aber sobald du tiefer gehst, wird’s ernst.
- Heizungsaustausch: Heizkessel, die älter als 30 Jahre sind, müssen ausgetauscht werden. Das gilt auch, wenn sie noch funktionieren. Ein alter Ölkessel aus den 80ern ist nicht nur ineffizient - er ist rechtswidrig, wenn du das Haus weiterverkaufst oder umfassend sanierst. Ab 2024 müssen neue Heizungen mindestens 65 % erneuerbare Energien nutzen. Das klingt nach viel, aber für Bestandsgebäude gilt eine Übergangsfrist. Du hast Zeit, dich umzustellen.
Und vergiss nicht: Wärmeleitende Rohre in unbeheizten Räumen müssen auch isoliert werden. Das ist ein kleiner Punkt, aber er wird oft übersehen - und dann kommt der Schornsteinfeger und stellt eine Verletzung fest.
Was passiert, wenn du nicht sanierst?
Du kannst nicht einfach ignorieren, was das Gesetz verlangt. Die Kontrolle läuft über den Schornsteinfeger. Er prüft bei jeder jährlichen Abnahme, ob die Vorgaben erfüllt sind. Wenn nicht, bekommst du eine Auflage. Wenn du dich nicht daran hältst, kann die Behörde eine Zwangsvollstreckung anordnen. Das bedeutet: Du zahlst nicht nur für die Sanierung - du zahlst auch noch Strafen.
Aber es geht nicht nur um Strafen. Wenn du dein Haus verkaufen willst, musst du den Energieausweis vorlegen. Und wenn er nicht den aktuellen Standards entspricht, sinkt der Wert deines Hauses. Käufer werden sich fragen, warum sie 50.000 Euro mehr investieren sollen - nur damit du deine Pflicht erfüllst.
Die Kosten - und wie du sie reduzieren kannst
Ja, es ist teuer. Eine komplette Sanierung eines Einfamilienhauses kostet zwischen 50.000 und 100.000 Euro. Das ist kein kleiner Betrag. Aber du musst nicht alles auf einmal machen. Du kannst schrittweise vorgehen.
Erstens: Nutze die Fördermittel. Das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) und die KfW zahlen bis zu 25 % Zuschuss, wenn du eine Komplettsanierung durchführst. Das sind bis zu 20.000 Euro, die dir niemand abnimmt. Zweitens: Plane gut. Ein Energieberater kostet 800 bis 2.000 Euro - aber er verhindert, dass du 20.000 Euro für eine falsche Dämmung ausgibst. Viele Sanierungen scheitern nicht am Geld, sondern an schlechter Planung. Schimmel entsteht, wenn die Dämmung nicht mit der Lüftung abgestimmt ist.
Ein Beispiel aus Graz: Ein Kunde ließ sein Dach mit einer Dämmung von 20 cm ausstatten - aber ohne Luftdichtheit. Ein Jahr später hatte er Schimmel an der Decke. Die Nachbesserung kostete 8.000 Euro. Mit einem guten Energieberater hätte er das vermeiden können.
Was du nicht tun solltest
Vermeide die häufigsten Fehler:
- Nicht planen: Du denkst, du kannst einfach einen Dachdecker und einen Maler beauftragen - und fertig. Falsch. Du brauchst einen Energieberater, der den Gesamtzusammenhang kennt.
- Nur einzelne Maßnahmen: Eine neue Heizung allein bringt wenig, wenn die Wände kalt bleiben. Du musst die Gebäudehülle und die Technik zusammen denken.
- Denkmalgeschützte Häuser ignorieren: Wenn dein Haus unter Denkmalschutz steht, gelten andere Regeln. Aber du kannst trotzdem sanieren - nur mit Genehmigung. Die Behörden haben Lösungen, aber du musst sie rechtzeitig anfragen.
- Die Kosten unterschätzen: 50.000 Euro klingt viel. Aber wenn du 1.500 Euro pro Jahr an Heizkosten sparst, hast du die Investition in 30 Jahren amortisiert. Und das ist ohne Förderung. Mit Förderung ist es schneller.
Die Zukunft: Was ab 2026 kommt
Die Gesetze werden sich weiter verschärfen. Ab 2026 soll die Sanierungspflicht auch für Gebäude ab Baujahr 1995 gelten. Das bedeutet: Ein Haus aus dem Jahr 2000, das heute als "modern" gilt, könnte dann auch sanierungsbedürftig sein. Außerdem wird der zulässige U-Wert für Dächer von 0,24 auf 0,18 W/(m²K) sinken. Das ist ein großer Sprung. Es bedeutet, dass du dicker dämmen musst - und das kostet mehr.
Die Marktforschung sagt: Bis 2030 muss sich die Sanierungsquote verdoppeln - von 1,1 % auf 2,0 % pro Jahr. Aktuell schaffen wir das nicht. Zu viele Hausbesitzer warten noch. Zu viele haben Angst vor den Kosten. Aber die Kosten wachsen - und die Zeit läuft.
Was du jetzt tun kannst
Wenn du ein altes Haus hast - oder eines kaufen willst - dann handle jetzt. Nicht in zwei Jahren. Nicht, wenn der Schornsteinfeger kommt. Jetzt.
- Bestelle einen Energieausweis - und lies ihn genau. Er sagt dir, wo das Haus schwach ist.
- Beauftrage einen unabhängigen Energieberater. Nicht den vom Dachdecker, sondern einen neutralen.
- Prüfe, welche Fördermittel du bekommst. BAFA und KfW haben Online-Tools - nutze sie.
- Plane schrittweise: Fange mit dem Dach an. Dann die Fassade. Dann die Heizung.
- Sprich mit deinem Schornsteinfeger. Er kennt die Praxis - und er sagt dir, was wirklich wichtig ist.
Alte Häuser sind nicht schlecht. Sie sind nur alt. Und mit der richtigen Sanierung werden sie nicht nur energieeffizient - sie werden wertvoller, komfortabler und lebenswerter. Die Gesetze zwingen dich nicht, dein Zuhause zu verlieren. Sie zwingen dich, es zu verbessern. Und das ist kein Nachteil. Das ist eine Chance.
Muss ich mein Haus sanieren, wenn ich es nur vermiete?
Ja. Die Sanierungspflicht gilt unabhängig davon, ob du das Haus selbst bewohnst oder vermietest. Wenn du ein Gebäude vor 1978 besitzt und es vermietest, musst du die energetischen Mindeststandards erfüllen - besonders wenn du den Mieter wechselst oder größere Reparaturen durchführst. Der Mieter kann nicht verlangen, dass du sanierst, aber du bist rechtlich verpflichtet, es zu tun.
Kann ich die Sanierung in mehreren Jahren aufteilen?
Ja, das ist sogar empfohlen. Du musst nicht alles auf einmal machen. Die Gesetze erlauben eine schrittweise Sanierung. Wichtig ist nur: Wenn du eine Maßnahme startest - etwa die Dachsanierung - dann musst du sie vollständig und gemäß GEG durchführen. Du kannst später die Fassade dämmen, dann die Heizung austauschen. Aber du darfst nicht nur "halbe Lösungen" einbauen, die den Vorgaben nicht entsprechen.
Was passiert, wenn ich ein Haus kaufe, das nicht sanierter ist?
Du bist der neue Eigentümer - und damit auch der, der die Pflichten übernimmt. Der vorherige Besitzer hat keine Verantwortung mehr. Du hast zwei Jahre Zeit, die notwendigen Maßnahmen umzusetzen. Wenn du das Haus ohne Sanierung kaufst, musst du diese Kosten tragen. Es ist keine Ausrede, dass du "nicht gewusst hast" - der Energieausweis ist beim Kauf verpflichtend vorzulegen.
Ist eine Holzpellet-Heizung immer die beste Lösung?
Nicht unbedingt. Holzpellets sind erneuerbar, aber sie erfordern viel Platz für den Tank und regelmäßige Wartung. Bessere Alternativen sind Wärmepumpen, die mit Strom aus Photovoltaik betrieben werden, oder Hybridheizungen, die Gas und Solar kombinieren. Die beste Lösung hängt von deinem Haus, deiner Lage und deinem Budget ab. Ein Energieberater kann dir zeigen, welche Optionen für dich wirklich sinnvoll sind - nicht welche am meisten vermarktet werden.
Warum gibt es so viele negative Erfahrungen mit Sanierungsfirmen?
Weil viele Firmen nur auf den schnellen Gewinn aus sind. Sie verkaufen eine Dämmung, ohne auf Luftdichtheit, Lüftung oder Feuchtigkeit zu achten. Das führt zu Schimmel, Kondenswasser und Bauschäden. Die häufigsten Kritikpunkte sind Kostenüberschreitungen und schlechte Planung. Deshalb ist es entscheidend, nicht den billigsten, sondern den qualifiziertesten Anbieter zu wählen. Prüfe Referenzen, frag nach Zertifikaten und verlange einen detaillierten Sanierungsplan - nicht nur ein Angebot.
