Wenn Sie eine Immobilie erben, ist das oft ein emotionaler Moment - aber auch eine steuerliche Herausforderung. Viele Erben wissen nicht, dass sie mit einer einfachen, aber strategischen Maßnahme jährlich Tausende Euro an Steuern sparen können: die Kaufpreisaufteilung. Dabei geht es nicht darum, den Kaufpreis neu zu verhandeln - denn es gibt keinen Kauf. Es geht darum, den Wert der Immobilie in zwei Teile zu zerlegen: den Bodenwert und den Gebäudeanteil. Nur der Gebäudeteil lässt sich steuerlich abschreiben. Und genau hier liegt der Schlüssel zur Ersparnis.
Stellen Sie sich vor: Sie erben ein Einfamilienhaus in Bremen, das heute 750.000 € wert ist. Wenn Sie nichts tun, nimmt das Finanzamt den Gesamtwert als Anschaffungskosten an - und erlaubt nur eine minimale Abschreibung. Aber wenn Sie den Gebäudeteil richtig berechnen, können Sie jährlich bis zu 15.000 € mehr absetzen. Das ist kein Traum. Das ist Standard - wenn Sie es richtig machen.
Warum nur der Gebäudeteil abgeschrieben wird
Im deutschen Steuerrecht gilt eine klare Regel: Böden sind nicht abnutzbar. Der Boden unter Ihrem Haus bleibt, was er ist - ein Grundstück. Ein Haus hingegen altert. Dachziegel werden brüchig, die Heizung kaputt, die Fassade braucht Farbe. Deshalb wird nur der Gebäudeteil als abnutzbares Anlagevermögen angesehen. Das ist kein Fehler, sondern Absicht. Die Gesetze wollen verhindern, dass Menschen durch Immobilienbesitz steuerlich zu stark begünstigt werden. Aber sie erlauben es, die tatsächliche Abnutzung abzubilden. Und genau das nutzen Sie aus.
Die Regelung steht in § 7 Abs. 4 EStG. Sie gilt nicht nur für Käufer, sondern auch für Erben. Das Finanzamt erkennt die Aufteilung an, wenn sie den realen Marktverhältnissen entspricht. Der Bundesfinanzhof (BFH) hat das in mehreren Urteilen klargestellt - zuletzt im September 2022. Wenn Sie die Aufteilung nachvollziehbar dokumentieren, akzeptiert das Finanzamt sie. Keine Ausnahme. Kein Risiko. Nur eine klare Rechnung.
Drei Methoden, um den Gebäudewert zu berechnen
Nicht jede Methode führt zum gleichen Ergebnis. Und das ist Ihr Vorteil. Sie haben drei Möglichkeiten, den Gebäudewert zu ermitteln - und Sie wählen die, die Ihnen den höchsten Abschreibungswert bringt.
- Sachwertverfahren: Hier wird die Wohnfläche mit einem Richtwert multipliziert. In Bremen liegen die Werte aktuell bei 700-850 € pro Quadratmeter, je nach Baujahr. Ein Haus mit 150 m² Wohnfläche hat also einen Gebäudewert zwischen 105.000 € und 127.500 €. Der Rest ist Boden. Dieses Verfahren ist oft am günstigsten für Erben - besonders bei älteren Häusern.
- Ertragswertverfahren: Diese Methode rechnet mit dem Mieteinkommen. Sie nehmen den jährlichen Reinertrag (Miete abzüglich Kosten), ziehen die Bodenwertverzinsung ab (aktuell 2 %) und kapitalisieren den Rest. Bei einem Mietobjekt mit 120.000 € jährlichem Reinertrag und einem Bodenwert von 3.000.000 € ergibt das einen Gebäudewert von fast 3 Millionen €. Klingt hoch? Ist es auch - aber nur, wenn der Bodenwert stimmt. Diese Methode ist oft für Gewerbeimmobilien oder in stark nachgefragten Lagen sinnvoll.
- Vergleichswertverfahren: Hier schauen Sie, was ähnliche Häuser in der Nachbarschaft gekostet haben. Wenn drei Häuser mit gleicher Größe, Ausstattung und Lage vor fünf Jahren für 700.000 € verkauft wurden, und Ihr Haus ist identisch, dann liegt Ihr Wert dort. Das Finanzamt akzeptiert diese Methode seit dem BFH-Urteil vom September 2023 ausdrücklich - auch bei Erbfällen, die schon Jahre zurückliegen.
Die meisten Erben wählen das Sachwertverfahren. Es ist einfach, transparent und wird von den Finanzämtern am häufigsten akzeptiert. Ein Gutachter braucht dafür nur die Wohnfläche, das Baujahr und den Bodenrichtwert. Keine komplizierten Mietberechnungen. Keine Prognosen. Nur Fakten.
Wie viel Bodenwert ist realistisch?
Ein häufiger Fehler: Erben nehmen den Bodenrichtwert aus dem Jahr 2010. Oder sie verwenden den Wert aus dem Nachbarort. Das funktioniert nicht. Das Finanzamt prüft genau - und lehnt Aufteilungen ab, wenn sie nicht mit den offiziellen Daten übereinstimmen.
Der Bodenrichtwert wird vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte veröffentlicht - und zwar pro Quadratmeter. In Bremen liegt er 2026 bei durchschnittlich 2.800 €/m² für Einfamilienhäuser. In der Innenstadt können es 4.500 € sein. In ländlichen Orten wie Bremervörde sinkt er auf 1.200 €. Sie finden diese Werte online über die Landesvermessungsämter oder die Bodenrichtwertkarte des Bundesamts für Justiz. Die Daten sind öffentlich - und sie sind verbindlich.
Ein Beispiel: Sie erben ein Grundstück von 400 m² mit einem Haus von 160 m² Wohnfläche. Der Bodenrichtwert beträgt 3.000 €/m². Der Gebäudewert nach Sachwertverfahren: 160 m² × 800 € = 128.000 €. Der Bodenwert: 400 m² × 3.000 € = 1.200.000 €. Gesamt: 1.328.000 €. Der Gebäudeteil: 9,6 %. Das ist zu wenig. Sie sparen kaum.
Aber was, wenn das Haus 1950 gebaut wurde, die Außenwände 45 cm dick sind, die Dachkonstruktion massiv und die Heizung modernisiert? Dann ist der Sachwert höher. Ein Gutachter kann den Wert auf 1.000 €/m² anheben - dann ergibt sich ein Gebäudewert von 160.000 €. Der Anteil steigt auf 12 %. Und das ist schon ein Unterschied von 1.200 € jährlicher Abschreibung. Bei einem Steuersatz von 42 %: 504 € mehr pro Jahr. Über 20 Jahre: mehr als 10.000 €.
Was passiert, wenn Sie nichts tun?
Viele Erben ignorieren die Aufteilung. Sie nehmen den Wert aus der Erbschaftssteuererklärung - und denken, das reicht. Das ist ein Fehler. Denn die Erbschaftssteuer berücksichtigt den Gesamtwert. Die Einkommensteuer aber nicht. Wenn Sie nichts tun, nimmt das Finanzamt automatisch einen Durchschnittswert an - meist 30-40 % Gebäudeanteil. Das ist niedrig. Sehr niedrig.
Ein Fall aus der Praxis: Ein Erbe in Hannover erbt ein Haus mit einem Marktwert von 500.000 €. Ohne Aufteilung: 35 % Gebäudeanteil = 175.000 €. Jährliche Abschreibung: 3.500 €. Mit optimaler Aufteilung: 65 % = 325.000 €. Jährliche Abschreibung: 6.500 €. Differenz: 3.000 €. Bei 42 % Steuersatz: 1.260 € mehr Steuereinsparung pro Jahr. In 10 Jahren: 12.600 €. Und das nur, weil jemand ein Gutachten bestellt hat.
Die meisten Erben sparen gar nichts - weil sie nicht wissen, dass sie es können.
Die besondere Regel für ererbte Immobilien
Bei gekauften Immobilien ist die Aufteilung klar: Sie dokumentieren sie im Kaufvertrag. Bei geerbten Immobilien ist es komplizierter. Sie haben keinen Kaufvertrag. Aber: Die Kosten für ein Gutachten können Sie als Anschaffungskosten geltend machen. Das hat der BFH im Dezember 2022 entschieden (Aktenzeichen II R 20/21). Vorher war das nicht erlaubt. Jetzt ist es Standard.
Das bedeutet: Sie bezahlen 1.500 € für ein Gutachten. Diese 1.500 € addieren Sie zu Ihrem Gebäudewert. Sie können sie über 50 Jahre abschreiben - also 30 € pro Jahr. Klingt wenig? Aber sie erhöhen Ihre Abschreibungsbasis. Und das macht den Unterschied.
Und noch etwas: Die Erbschaftssteuer hat Freibeträge. Für Kinder: 400.000 €. Für Ehepartner: 500.000 €. Wenn Ihr Haus 600.000 € wert ist und Sie es als Erbe annehmen, zahlen Sie Erbschaftssteuer auf 200.000 €. Aber: Wenn Sie den Gebäudeteil höher ansetzen, senken Sie den Bodenwert - und damit den Gesamtwert. Das ist kein Betrug. Das ist Recht. Und es kann Ihre Erbschaftssteuer senken.
Was Sie tun müssen - Schritt für Schritt
- 1. Bestimmen Sie den Erbfallzeitpunkt. Das ist der Tag des Todes. Die Immobilie wird zu diesem Zeitpunkt bewertet - nicht später, nicht früher.
- 2. Ermitteln Sie den Bodenrichtwert. Nutzen Sie die offizielle Karte des Bundesamts für Justiz. Nicht den Wert aus der Zeitung. Nicht den Wert von Nachbarn. Den offiziellen.
- 3. Berechnen Sie die Wohnfläche. Nur die bewohnbare Fläche zählt. Keller, Dachboden ohne Beheizung, Garagen nicht. Messen Sie genau. Ein Fehler von 5 m² kann 4.000 € an Abschreibung kosten.
- 4. Wählen Sie die Methode. Für die meisten: Sachwertverfahren. Es ist am einfachsten und am sichersten.
- 5. Bestellen Sie ein Gutachten. Von einem öffentlich bestellten Sachverständigen (öbuv). Kosten: 800-2.500 €. Aber: Es amortisiert sich in 2-3 Jahren.
- 6. Geben Sie die Aufteilung in der Einkommensteuererklärung an. Spätestens im ersten Jahr nach dem Erbfall. Später geht es nur noch für zukünftige Jahre.
Die meisten Finanzämter akzeptieren eine Aufteilung, wenn sie mit dem Gutachten übereinstimmt. Keine Diskussion. Keine Nachforderung. Nur eine saubere Dokumentation.
Was schiefgehen kann - und wie Sie es vermeiden
Ein häufiger Fehler: Sie setzen den Gebäudewert auf 80 %, obwohl das Haus aus den 1960er Jahren stammt und nur 120 m² Wohnfläche hat. Das ist unrealistisch. Das Finanzamt lehnt das ab - und fordert Nachzahlungen. Das BFH-Urteil IX R 10/22 hat das klar gesagt: Eine 90 %ige Aufteilung bei einem Grundstück in München war abgelehnt, weil der Bodenrichtwert 4.000 €/m² betrug. Kein Gutachten rettet eine unrealistische Annahme.
Ein anderer Fehler: Sie ignorieren die Bodenwertverzinsung. Bei 2 % Zinsen ist das ein fester Posten. Wenn Sie den Reinertrag aus der Miete nehmen, müssen Sie 2 % des Bodenwerts abziehen. Viele tun das nicht. Dann kommt es zu einer falschen Berechnung. Und das Finanzamt prüft es.
Die meisten Probleme entstehen durch Eigeninitiative ohne Experten. Wer alleine rechnet, macht Fehler. Wer einen Steuerberater hinzuzieht, spart Geld - und vermeidet Ärger.
Warum jetzt handeln?
Die Immobilienpreise in Deutschland sind seit 2010 um 147 % gestiegen. Das bedeutet: Viele Erben erben Immobilien, die deutlich mehr wert sind als vor 20 Jahren. Aber die Abschreibungsbasis bleibt auf den Wert zum Erbfall begrenzt. Wenn Sie nicht handeln, verlieren Sie die Chance, diese Wertsteigerung steuerlich auszunutzen.
Die Spitzensteuersätze sind 2023 auf 47,5 % gestiegen. Das macht jede Abschreibung wertvoller. Ein Euro Abschreibung spart heute 47,5 Cent. Vor zehn Jahren waren es 30 Cent.
Und die Digitalisierung kommt: Bis 2026 werden die Bodenrichtwertkarten online und standardisiert verfügbar sein. Dann wird es einfacher - aber auch transparenter. Wer jetzt nicht dokumentiert, hat später keine Chance mehr.
Ein Haus zu erben ist kein Geschenk. Es ist eine Verantwortung. Und mit der richtigen Aufteilung wird es zur größten steuerlichen Chance, die Sie seit Jahren hatten.
