Wenn du eine Ferienimmobilie in Deutschland oder im Ausland an deine Kinder oder andere Verwandte verschenkst, musst du mit Steuern rechnen. Die Schenkungssteuer ist hier nicht nur kompliziert, sie kann auch richtig teuer werden - besonders, wenn du nicht weißt, wie die Regeln funktionieren. Im Gegensatz zu einem Familienheim, das du selbst bewohnst, gibt es bei einem Wochenendhaus, einer Ferienwohnung oder einem Haus am Meer keine Steuervergünstigungen. Das ist der entscheidende Unterschied.
Warum Ferienimmobilien anders besteuert werden
Ein Haus, das du selbst bewohnst, ist steuerlich anders behandelt als ein Ferienhaus. Wenn Ehegatten oder Lebenspartner das Familienheim aneinander verschenken, fällt keine Schenkungssteuer an - egal wie hoch der Wert ist. Das gilt nur, wenn das Haus tatsächlich als Hauptwohnsitz genutzt wird. Bei einer Ferienimmobilie ist das anders. Ob du sie in Spanien, Italien oder direkt nebenan in der Lüneburger Heide hast: Sobald sie nicht dein Hauptwohnsitz ist, verliert sie jede steuerliche Begünstigung. Sie wird als Vermögenswert behandelt, den du überträgst - und dafür zahlt der Beschenkte Steuern.Wie wird die Schenkungssteuer berechnet?
Die Berechnung läuft immer gleich ab: Zuerst wird der Verkehrswert der Immobilie ermittelt. Dann ziehst du den persönlichen Freibetrag ab. Der Rest wird mit einem progressiven Steuersatz multipliziert. Je näher du dem Beschenkten verwandt bist, desto höher ist dein Freibetrag.- Ehegatten und Lebenspartner: 500.000 Euro
- Kinder, Stiefkinder, Adoptivkinder: 400.000 Euro
- Enkelkinder (wenn Eltern verstorben): 400.000 Euro
- Andere Enkelkinder, Eltern, Großeltern, Geschwister, Nichten, Neffen: 20.000 Euro
Die Steuersätze steigen mit dem Betrag und der Steuerklasse. Für Kinder (Steuerklasse I) beginnt die Steuer bei 7 Prozent, wenn der übersteigende Betrag unter 300.000 Euro liegt. Steigt er über 6 Millionen Euro, zahlt man 23 Prozent. Bei Verwandten in Steuerklasse II (z. B. Eltern von Kindern) liegt der Anfangssatz bei 15 Prozent und steigt bis zu 40 Prozent. Bei Steuerklasse III (z. B. Freunde) startet man bei 30 Prozent und erreicht bis zu 50 Prozent.
Was ist mit vermieteten Ferienimmobilien?
Wenn du deine Ferienimmobilie vermietest, gibt es einen kleinen Lichtblick: § 13d ErbStG gewährt einen Verschonungsabschlag von 10 Prozent. Das bedeutet: Nur 90 Prozent des Verkehrswerts werden als Bemessungsgrundlage herangezogen. Ein Haus mit 1.000.000 Euro Wert wird also nur mit 900.000 Euro besteuert.Beispiel: Du schenkst deinem Sohn eine vermietete Ferienwohnung in Spanien mit einem Wert von 800.000 Euro. Der Verschonungsabschlag reduziert den Wert auf 720.000 Euro. Dein Sohn hat einen Freibetrag von 400.000 Euro. Der steuerpflichtige Betrag beträgt also 320.000 Euro. Bei einem Steuersatz von 15 Prozent (Steuerklasse I) zahlst du 48.000 Euro Schenkungssteuer.
Schenkung ins Ausland: Doppelte Steuer? Nicht unbedingt
Wenn du eine Ferienimmobilie im Ausland verschenkst - etwa eine Wohnung auf Mallorca -, gilt nicht nur die deutsche Steuer. Das Land, in dem die Immobilie steht, kann ebenfalls Steuern verlangen. Spanien, Frankreich oder Italien haben eigene Schenkungssteuern. Aber: Deutschland hat mit den meisten EU-Ländern Doppelbesteuerungsabkommen. Das bedeutet: Die Steuer, die du im Ausland bezahlt hast, kannst du in Deutschland anrechnen (§ 21 ErbStG). Du zahlst also nicht doppelt, sondern nur die Differenz.Beispiel: Du schenkst deiner Tochter eine Ferienwohnung in Spanien mit einem Wert von 600.000 Euro. Spanien erhebt 40.000 Euro Schenkungssteuer. In Deutschland wäre die Steuer ohne Anrechnung 60.000 Euro (nach Abzug des 400.000-Euro-Freibetrags). Du zahlst also nur 20.000 Euro zusätzlich in Deutschland - und hast insgesamt 60.000 Euro Steuer gezahlt.
Die zehnjährige Regel: Freibeträge wiederholen nutzen
Das ist eine der wichtigsten Gestaltungsmöglichkeiten: Jeder Freibetrag kann alle zehn Jahre neu genutzt werden. Du kannst also nicht nur einmal, sondern mehrfach steuerfrei verschenken - wenn du die Zeit einhältst.Stell dir vor, du hast eine Ferienimmobilie mit einem Wert von 1.200.000 Euro und zwei Kinder. Jedes Kind hat einen Freibetrag von 400.000 Euro. Du schenkst jetzt 400.000 Euro an den ersten Sohn - steuerfrei. Nach zehn Jahren schenkst du weitere 400.000 Euro an denselben Sohn - wieder steuerfrei. Und nach weiteren zehn Jahren gibst du 400.000 Euro an den zweiten Sohn. Insgesamt hast du die Immobilie steuerfrei aufgeteilt - ohne dass jemand eine Steuer zahlen musste.
Diese Strategie funktioniert nur, wenn du die zehn Jahre einhältst. Wenn du innerhalb von neun Jahren nochmal schenkst, wird der neue Betrag mit dem alten zusammengezählt - und du verlierst den Freibetrag.
Nießbrauch halten: Miete behalten, Immobilie verschenken
Du willst deine Ferienimmobilie deinem Kind überlassen, aber weiterhin die Mieteinnahmen nutzen? Dann nutze den Nießbrauch. Du verschenkst das Eigentum, behältst aber das Recht, die Immobilie zu nutzen - oder die Miete zu kassieren. Der Wert des Nießbrauchs wird vom Verkehrswert abgezogen. Dadurch sinkt der steuerpflichtige Teil der Schenkung deutlich.Beispiel: Eine Ferienwohnung ist 500.000 Euro wert. Du behältst den Nießbrauch für 20 Jahre. Der Wert des Nießbrauchs wird nach der Lebenserwartung berechnet - etwa 150.000 Euro. Der steuerpflichtige Anteil der Schenkung ist also nur noch 350.000 Euro. Dein Kind hat einen Freibetrag von 400.000 Euro. Keine Steuer fällt an.
Teilweise Schenkung: Nur so viel geben, wie der Freibetrag erlaubt
Du hast eine Immobilie im Wert von 800.000 Euro und ein Kind mit 400.000 Euro Freibetrag. Du schenkst nicht alles auf einmal, sondern nur 400.000 Euro - also 50 Prozent der Immobilie. Der Rest bleibt bei dir. Später, nach zehn Jahren, schenkst du die andere Hälfte - wieder steuerfrei. So vermeidest du die Steuer komplett. Der Beschenkte wird im Laufe der Zeit Eigentümer, ohne jemals Steuern zahlen zu müssen.
Was, wenn Kinder ihre Immobilie an Eltern verschenken?
Das ist eine seltene, aber wichtige Situation. Wenn ein Kind seine Ferienimmobilie an seine Eltern verschenkt, greift Steuerklasse II. Der Freibetrag liegt bei nur 20.000 Euro. Bei einer Immobilie mit 500.000 Euro Wert bleibt ein steuerpflichtiger Betrag von 480.000 Euro. Bei einem Steuersatz von 25 Prozent (für diesen Betrag) ergibt das 120.000 Euro Steuer. Das ist eine massive Belastung. Deshalb ist es wichtig: Wenn du deine Immobilie an deine Eltern übertragen willst, überlege dir genau, ob das sinnvoll ist - oder ob du sie lieber verkaufst.Warum die Wertermittlung heute so wichtig ist
Die Verkehrswerte von Ferienimmobilien steigen - besonders in beliebten Regionen wie der Ostsee, dem Allgäu oder an der Costa del Sol. Die neue Bewertungsmethode nach dem Marktwertverfahren führt oft zu höheren Werten als früher. Das bedeutet: Was vor fünf Jahren noch 400.000 Euro wert war, ist heute vielleicht 600.000 Euro. Und plötzlich fällt die Schenkungssteuer an, wo vorher alles steuerfrei war. Wenn du planst, eine Immobilie zu verschenken, lass dich nicht von alten Schätzwerten täuschen. Hole dir einen aktuellen Gutachter.Schenkung vs. Erbschaft: Was ist besser?
Viele denken, Erbschaft ist besser. Aber bei Ferienimmobilien ist die Schenkung oft vorteilhafter. Bei der Erbschaft gibt es zwar eine Steuerbefreiung für das Familienheim bis 200 Quadratmeter (§ 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG), aber nur für das Hauptwohnhaus. Ferienimmobilien fallen nicht darunter. Außerdem: Bei der Schenkung entfällt die Grunderwerbsteuer bei nahen Verwandten - die fällt bei Kauf oder Erbschaft an. Und: Du kannst die Freibeträge mehrfach nutzen. Bei Erbschaft ist es einmalig.Die Schenkung gibt dir also mehr Kontrolle. Du kannst den Zeitpunkt bestimmen, die Verteilung planen und Steuern vermeiden - wenn du es richtig machst.
Wann fällt bei einer Ferienimmobilie Schenkungssteuer an?
Schenkungssteuer fällt an, wenn der Wert der Immobilie den persönlichen Freibetrag übersteigt. Bei Kindern ist der Freibetrag 400.000 Euro, bei Eltern nur 20.000 Euro. Auch wenn die Immobilie im Ausland liegt, gilt die deutsche Schenkungssteuer - sofern du in Deutschland wohnst. Der Freibetrag wird immer auf den gesamten Wert angerechnet, unabhängig vom Standort.
Kann ich eine Ferienimmobilie steuerfrei verschenken?
Ja, aber nur, wenn du den Freibetrag richtig nutzt. Wenn du deine Ferienimmobilie in mehreren Schritten über zehn Jahre verteilst, kannst du sie komplett steuerfrei übertragen. Beispiel: Du schenkst jedes Jahr 200.000 Euro an dein Kind - nach zehn Jahren hast du 2 Millionen übertragen, ohne eine Steuer zu zahlen. Wichtig: Die zehn Jahre müssen eingehalten werden, sonst verfällt der Freibetrag.
Beeinflusst die Vermietung die Steuer?
Ja. Wenn die Ferienimmobilie vermietet wird, gibt es einen 10-Prozent-Verschonungsabschlag nach § 13d ErbStG. Das bedeutet, nur 90 Prozent des Verkehrswerts werden besteuert. Das senkt die Steuerlast deutlich. Der Abschlag gilt auch für Immobilien im Ausland - vorausgesetzt, du bist in Deutschland steuerpflichtig.
Muss ich die Schenkung notariell beurkunden?
Ja. In Deutschland ist eine Immobilienschenkung ohne notarielle Beurkundung rechtlich unwirksam. Du brauchst einen Notar, der den Schenkungsvertrag aufsetzt und beim Grundbuchamt einträgt. Das ist unverzichtbar - egal ob die Immobilie in Deutschland oder im Ausland liegt. Ohne Notar gibt es keine Übertragung.
Was passiert, wenn ich die Steuer nicht zahle?
Du haftest als Schenker, wenn der Beschenkte die Steuer nicht zahlt. Das Finanzamt kann dich zwingen, die Steuer zu bezahlen - auch wenn du den Betrag schon vor Jahren verschenkt hast. Deshalb ist es wichtig, dass der Beschenkte die Steuererklärung fristgerecht abgibt. Wenn du unsicher bist, lass dich von einem Steuerberater beraten - sonst riskierst du hohe Nachzahlungen und Zinsen.
