Ein Einfamilienhaus aus den 70er oder 80er Jahren verbraucht heute oft doppelt so viel Energie wie ein neues Gebäude. Heizkosten steigen, die Umwelt belastet sich, und doch scheint eine Sanierung unüberwindbar teuer. Dabei ist der Schlüssel nicht eine große, teure Renovierung auf einmal - sondern ein klarer Sanierungsfahrplan. Er zeigt dir, was wirklich sinnvoll ist, in welcher Reihenfolge du vorgehen musst und wie du mit staatlicher Förderung bis zu 80 % der Kosten zurückerhältst.
Was ist ein individueller Sanierungsfahrplan (iSFP)?
Ein individueller Sanierungsfahrplan (iSFP) ist kein bloßes Dokument, sondern ein personalisierter Roadmap für deine Immobilie. Er wird von einem staatlich zugelassenen Energieberater erstellt - nach einer detaillierten Vor-Ort-Beratung. Der Berater prüft deine Wände, dein Dach, deine Fenster, deine Heizung und deine Lüftung. Dann sagt er dir genau: Wo verlierst du Wärme? Was bringt die größte Einsparung? Und was kannst du jetzt schon tun, ohne dich zu verschulden?
Der iSFP ist neutral. Er empfiehlt nicht die Heizung eines bestimmten Herstellers, sondern die beste Lösung für dein Haus. Er sagt nicht: „Sanieren Sie jetzt!“, sondern: „Hier kannst du in den nächsten fünf Jahren schrittweise 40 % deiner Energiekosten sparen.“
Das Besondere: Der iSFP wird vom Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) gefördert. Für ein Einfamilienhaus bekommst du 50 % der Beratungskosten erstattet - maximal 650 Euro. Das bedeutet: Du zahlst nach Förderung oft nur noch 650 bis 1.000 Euro, statt 1.300 bis 2.100 Euro. Und das ist nur der Anfang.
Wie läuft die Beratung ab?
Die Beratung beginnt mit einem Termin bei dir zu Hause. Ein Energieberater kommt vorbei - meist innerhalb von ein bis zwei Wochen nach deiner Anfrage. Er nimmt Messungen vor: Wie dick ist deine Dämmung? Wie alt ist deine Heizung? Sind deine Fenster dicht? Er fragt nach deinem Heizverhalten, deinen Stromverbrauch und deinen Plänen für die Zukunft.
Danach erstellt er einen detaillierten Bericht. Der enthält:
- Den aktuellen Energieeffizienz-Status deines Hauses (in kWh/m²a)
- Eine Liste aller möglichen Sanierungsmaßnahmen - von der Dachdämmung bis zur Wärmepumpe
- Eine Priorisierung: Was bringt die höchste Einsparung pro Euro?
- Eine Kostenschätzung für jede Maßnahme
- Die Fördermöglichkeiten für jede Aktion
- Eine Amortisationsrechnung: Wann lohnt sich die Investition?
- Den prognostizierten Energieverbrauch nach Abschluss aller Maßnahmen
Der Berater erklärt dir alles in einem Gespräch. Keine technischen Jargon, keine Verkaufsgespräche. Nur klare Zahlen und konkrete Schritte. Du bekommst den Fahrplan als PDF und als gedruckte Version - und kannst ihn später als Nachweis für Förderanträge nutzen.
Welche Maßnahmen kommen als Erstes?
Die Reihenfolge ist entscheidend. Viele Hausbesitzer machen den Fehler: Sie tauschen die Heizung aus, bevor die Wände gedämmt sind. Dann läuft die neue Heizung trotzdem 12 Stunden am Tag - weil die Wärme einfach durch die undichten Wände entweicht.
Die richtige Abfolge ist energetisch logisch:
- Gebäudehülle optimieren: Dach, Außenwände, Kellerdecke, Fenster. Das ist die Grundlage. Ohne eine gute Hülle ist jede Heizungssanierung verschwendetes Geld.
- Heizung ersetzen oder optimieren: Nach der Dämmung brauchst du nur noch eine kleinere, effizientere Heizung. Ein hydraulischer Abgleich allein kann bis zu 15 % Energie sparen - und kostet oft unter 1.000 Euro.
- Lüftung modernisieren: Eine kontrollierte Wohnraumlüftung verhindert Schimmel und hält die Wärme im Haus. Sie wird oft erst nach der Dämmung nötig - weil sonst die Luftfeuchtigkeit steigt.
- Erneuerbare Energien hinzufügen: Solarenergie, Wärmepumpe, Biomasse. Das ist der letzte Schritt - aber auch der, der dich langfristig unabhängig macht.
Beispiel: Ein Haus aus 1985 mit 150 m² Wohnfläche hat einen Energiebedarf von 220 kWh/m²a. Nach Dämmung der Außenwände und des Daches sinkt er auf 120 kWh/m²a. Die Heizung wird dann von Öl auf eine Luft-Wasser-Wärmepumpe umgestellt - und der Verbrauch fällt auf 60 kWh/m²a. Das ist ein Einsparpotenzial von 73 %.
Kosten: Was kostet der Fahrplan und die Sanierung?
Die Kosten für den Sanierungsfahrplan selbst liegen zwischen 1.300 und 2.100 Euro. Aber du zahlst nicht den vollen Betrag. Mit der BAFA-Förderung von 50 % (max. 650 €) reduziert sich dein Selbstbehalt auf 650 bis 1.050 Euro. Einige Berater bieten sogar Rabatte an - dann liegt dein Eigenanteil oft unter 500 Euro.
Was kommt danach? Hier die typischen Kosten für die wichtigsten Maßnahmen - mit Förderung:
| Maßnahme | Kosten vor Förderung | Förderung (BAFA) | Nettokosten nach Förderung |
|---|---|---|---|
| Dachdämmung (150 m²) | 12.000 € | 20 % (2.400 €) + 5 % Bonus (1.200 €) = 3.600 € | 8.400 € |
| Außenwanddämmung (180 m²) | 15.000 € | 20 % (3.000 €) + 5 % Bonus (1.500 €) = 4.500 € | 10.500 € |
| Neue Fenster (20 m²) | 8.000 € | 15 % (1.200 €) + 5 % Bonus (400 €) = 1.600 € | 6.400 € |
| Hydraulischer Abgleich | 800 € | 20 % (160 €) + 5 % Bonus (40 €) = 200 € | 600 € |
| Luft-Wasser-Wärmepumpe | 20.000 € | 30 % (6.000 €) + 5 % Bonus (1.000 €) = 7.000 € | 13.000 € |
Wichtig: Wenn du den iSFP nutzt und die Maßnahmen innerhalb von 15 Jahren umsetzt, bekommst du zusätzlich 5 % Bonus pro Maßnahme. Das macht aus 15 % Förderung 20 % - und erhöht die förderfähigen Kosten von 30.000 auf 60.000 Euro pro Sanierungsvorhaben. Das ist ein riesiger Unterschied.
Beispiel: Du sanierst dein Haus in drei Schritten. Ohne iSFP: 15 % Förderung auf 30.000 € = 4.500 €. Mit iSFP: 20 % Förderung auf 60.000 € = 12.000 €. Du sparst 7.500 Euro an Förderung - mehr als der Fahrplan gekostet hat.
Wie lange dauert die Umsetzung?
Der Sanierungsfahrplan ist kein Sprint, sondern ein Marathon - und das ist gut so. Du musst nicht alles auf einmal machen. Viele Hausbesitzer starten mit der Dachdämmung und dem hydraulischen Abgleich. Das kostet 10.000 bis 15.000 Euro netto - und senkt die Heizkosten sofort um 30 bis 40 %. Die Einsparungen decken dann die nächsten Schritte.
Ein typischer Zeitplan sieht so aus:
- Jahr 1-2: iSFP erstellen, Dachdämmung, Fenster tauschen, hydraulischer Abgleich
- Jahr 3-5: Außenwanddämmung, Lüftungsanlage installieren
- Jahr 6-10: Heizung auf Wärmepumpe oder Holzpelletkessel umstellen
- Jahr 10-15: Photovoltaik-Anlage hinzufügen, Speicher installieren
Du kannst auch einzelne Schritte verschieben - wenn du mehr Geld hast, gehst du schneller vor. Wenn du warten musst, bleibt der Fahrplan gültig. Du musst ihn nicht jedes Jahr erneuern.
Warum lohnt sich der Fahrplan wirklich?
Ein Energieberater sagt oft: „Du sparst mehr als du denkst.“ Das ist kein Werbespruch - das ist Statistik. Laut Verbraucherzentrale Deutschland wird die Investition in die erste Sanierungsmaßnahme meist innerhalb von 5 bis 8 Jahren durch die gesparten Heizkosten ausgeglichen. Danach ist die Energie fast kostenlos.
Und es geht nicht nur um Geld. Ein gut gedämmtes Haus ist auch angenehmer: Keine Zugluft, keine kalten Wände, kein Schimmel. Die Luft ist sauberer, die Raumtemperatur gleichmäßiger. Kinder und ältere Menschen fühlen sich wohler.
Und dann ist da noch der Wert deiner Immobilie. Ein Haus mit Energieeffizienzklasse B oder A hat einen deutlich höheren Marktwert als ein Haus mit Klasse F. Wer heute kauft, fragt nach dem Energieausweis - nicht nach der Anzahl der Zimmer.
Der Sanierungsfahrplan ist die einzige Methode, die dir zeigt, wie du mit klarem Kopf und klarem Budget durch deine Sanierung kommst. Er verhindert, dass du Geld für unnötige Maßnahmen ausgibst. Und er macht Fördergelder greifbar - die sonst oft ungenutzt bleiben.
Was passiert, wenn du nichts tust?
Die Energiekosten werden weiter steigen. Die Bundesregierung plant, ab 2029 keine Öl- und Gasheizungen mehr in bestehenden Gebäuden einzubauen - und ab 2045 muss der gesamte Gebäudebestand klimaneutral sein. Wer jetzt nicht sanieren kann, wird später gezwungen - und zahlt dann noch mehr.
Und die Förderung? Sie wird nicht ewig so hoch bleiben. Die Nachfrage steigt - 2025 gab es 35 % mehr Anträge als 2024. Wer jetzt beginnt, sichert sich die besten Konditionen. Wer wartet, riskiert höhere Eigenanteile und längere Wartezeiten.
Was du jetzt tun kannst
Starte nicht mit einem Angebot von einem Heizungsverkäufer. Suche dir einen BAFA-zertifizierten Energieberater in deiner Region. Die Liste findest du auf der BAFA-Website. Frage nach einem iSFP für Einfamilienhäuser - und vereinbare einen Termin.
Bevor du den Berater einlädst, sammle alle Unterlagen: alte Energieausweise, Heizkostenabrechnungen der letzten drei Jahre, Fotos von Dach und Wänden. Je besser du vorbereitet bist, desto schneller und präziser ist der Bericht.
Und dann: Lies ihn. Vergleiche die Maßnahmen. Frag nach: „Was ist die günstigste Maßnahme mit dem größten Effekt?“ Und dann: „Was kann ich in den nächsten 12 Monaten tun?“
Der Sanierungsfahrplan ist nicht der letzte Schritt. Er ist der erste - und der wichtigste.
Kann ich den Sanierungsfahrplan auch für ein Mehrfamilienhaus nutzen?
Ja, aber die Förderung ist anders. Für Gebäude mit drei oder mehr Wohneinheiten beträgt der maximale Förderbetrag für den iSFP nur noch 850 Euro (statt 650 Euro für Ein- und Zweifamilienhäuser). Die Beratungskosten sind oft höher, weil das Gebäude komplexer ist. Der Fahrplan ist aber genauso nützlich - er hilft, die Sanierung schrittweise und kosteneffizient zu planen, auch bei mehreren Parteien.
Muss ich den Sanierungsfahrplan vor der Sanierung haben?
Nein, du kannst den iSFP auch nach einer Sanierung erstellen. Aber dann verlierst du den 5 %-igen Bonus für die Umsetzung. Du bekommst nur die Basisförderung von 50 % für die Beratung - aber nicht die erhöhten Förderquoten für die Maßnahmen. Deshalb: Erst den Fahrplan, dann sanieren. So sparst du am meisten.
Wie lange ist der Sanierungsfahrplan gültig?
Der iSFP ist fünf Jahre lang gültig. Innerhalb dieser Zeit kannst du Fördermittel für die Maßnahmen beantragen. Wenn du nach fünf Jahren noch nicht fertig bist, kannst du einen neuen Fahrplan erstellen - aber du verlierst den Bonus für die alten Pläne. Es lohnt sich also, die Maßnahmen innerhalb von fünf Jahren zu starten.
Kann ich den Sanierungsfahrplan selbst erstellen?
Nein. Der iSFP muss von einem staatlich zugelassenen Energieberater erstellt werden. Nur dann ist er förderfähig. Online-Tools oder Apps können helfen, einen groben Überblick zu bekommen - aber sie ersetzen nicht den offiziellen, prüfbaren und förderfähigen Fahrplan. Die BAFA akzeptiert nur Berichte von zertifizierten Beratern.
Wie finde ich einen guten Energieberater?
Gehe auf die offizielle BAFA-Website und nutze deren Suchfunktion für zertifizierte Energieberater. Filtere nach „Ein- und Zweifamilienhäuser“ und deiner Region. Lies Bewertungen, frag nach Referenzen und vermeide Berater, die gleich Heizungen verkaufen wollen. Ein guter Berater erklärt dir die Optionen - er verkauft nichts.
