Was die Mietpreisbremse 2025 für Vermieter wirklich bedeutet
Wenn Sie eine Wohnung vermieten, dann ist die Mietpreisbremse kein abstraktes Gesetz - sie bestimmt, wie viel Geld Sie am Monatsende auf dem Konto haben. Ab 2025 gilt sie weiterhin, und das ändert alles. Die Regelung, die ursprünglich nur bis Ende 2025 befristet war, wurde im Juni 2025 vom Bundestag bis zum 31. Dezember 2029 verlängert. Das bedeutet: Sie haben jetzt keine Ausrede mehr, die Grenzen zu ignorieren. Wer sie missachtet, riskiert nicht nur Streit mit dem Mieter, sondern auch Rückzahlungen - oft mit Zinsen.
Die Mietpreisbremse greift nur in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt. Das sind meist Großstädte wie Berlin, Hamburg, München, Frankfurt oder Köln, aber auch einzelne Stadtteile in Graz, Salzburg oder Linz, wenn die Mieten dort deutlich über dem landesweiten Durchschnitt liegen. In diesen Zonen dürfen Sie bei einer Neuvermietung nicht mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Diese Vergleichsmiete wird vom Mietspiegel bestimmt - einem offiziellen Verzeichnis, das von den Kommunen oder Landesbehörden veröffentlicht wird.
Wie Sie die zulässige Miete richtig berechnen
Vielen Vermietern ist nicht klar, wie genau die 10 %-Grenze funktioniert. Es ist nicht die durchschnittliche Miete in der Straße. Es ist die ortsübliche Vergleichsmiete - also der Medianwert aus Mieten, die in den letzten sechs Jahren in vergleichbaren Wohnungen vereinbart wurden. Das bedeutet: Wenn Ihre Wohnung 70 €/m² kostet, dann dürfen Sie bei Neuvermietung maximal 77 €/m² verlangen. Nicht mehr. Nicht weniger.
Wichtig: Der Mietspiegel ist Ihr bester Freund. Er ist offiziell, rechtssicher und wird von Gerichten anerkannt. Holen Sie ihn sich von Ihrer Stadtverwaltung, dem Mieterbund oder online über die Website Ihrer Gemeinde. Vergessen Sie nicht: Nur aktuelle Mietspiegel zählen. Ein Mietspiegel aus 2022 ist in 2025 nicht mehr gültig. In vielen Städten gibt es sogar interaktive Online-Rechner, die Ihnen helfen, die Obergrenze für Ihre Wohnung zu berechnen - einfach nach „Mietspiegel [Ihre Stadt]“ suchen.
Ein häufiger Fehler: Vermieter nehmen die letzte Miete des Vormieters als Ausgangspunkt. Das ist falsch. Es zählt nur die ortsübliche Vergleichsmiete - nicht die vergangene Miete. Selbst wenn der Vormieter 1.000 € gezahlt hat, dürfen Sie bei Neuvermietung nur 10 % darüber verlangen - und das ist oft deutlich weniger als 1.100 €.
Ausnahmen: Wo die Mietpreisbremse nicht gilt
Nicht jede Wohnung fällt unter die Mietpreisbremse. Es gibt klare Ausnahmen - und die nutzen viele Vermieter gezielt.
- Neubauten ab Oktober 2019: Wohnungen, die nach diesem Datum zum ersten Mal vermietet wurden, sind komplett ausgenommen. Das ist ein klarer Anreiz für Investoren. Wenn Sie eine neue Wohnung bauen, können Sie die Miete frei festlegen - solange sie marktgerecht ist.
- Umfassend modernisierte Wohnungen: Wenn Sie die Wohnung komplett sanieren - neue Heizung, Fenster, Bäder, Estrich, Elektrik - und die Kosten mehr als ein Drittel des Neubauwerts betragen, dann dürfen Sie die Miete ungebremst festlegen. Wichtig: Sie müssen die Modernisierung nachweisen. Rechnungen, Fotos, Baugenehmigungen. Sonst gilt die Mietpreisbremse trotzdem.
- Wohnungen, die vor dem 1. Oktober 2014 erstmals vermietet wurden: Diese sind nicht betroffen. Aber Vorsicht: Wenn Sie danach eine umfassende Sanierung durchgeführt haben, könnte die Ausnahme doch greifen.
Ein Beispiel aus der Praxis: Ein Vermieter in Wien hat eine Wohnung aus dem Jahr 2005. Der Mieter zieht aus. Die Wohnung ist 1990 modernisiert worden - aber nur die Küche erneuert. Keine neue Heizung, keine Fenster, keine Dämmung. Die Mietpreisbremse gilt. Der Vermieter macht eine umfassende Sanierung: neue Fenster, Wärmedämmung, Fußbodenheizung, komplett neues Bad. Die Kosten liegen bei 45.000 €, der Neubauwert der Wohnung beträgt 110.000 €. Das sind über 40 %. Jetzt darf er die Miete frei festlegen - aber nur, wenn er die Sanierung richtig dokumentiert.
Was passiert, wenn Sie zu viel verlangen?
Ein Mieter, der zu viel zahlt, hat ein Recht auf Rückzahlung - und zwar rückwirkend bis zum Beginn des Mietverhältnisses. Das ist kein theoretisches Risiko. In Berlin und Hamburg wurden in den letzten drei Jahren über 1.200 Fälle von Mieterhöhungen erfolgreich angefochten. Die Mieter bekamen bis zu 18 Monate zu viel gezahlte Miete zurück - mit Zinsen.
Die Folge: Sie verlieren nicht nur Geld, sondern auch Vertrauen. Ein Mieter, der sich über die Miete beschwert, wird nicht mehr lange bleiben. Und wenn er geht, müssen Sie die Wohnung neu vermieten - mit noch mehr Bürokratie.
Und das ist nicht alles: Mieter können auch eine Mietsenkung verlangen, wenn die Miete zu hoch ist - sogar während des laufenden Mietverhältnisses. Das ist ein seltener, aber rechtlich zulässiger Schritt. Die meisten Vermieter unterschätzen das. Sie denken: „Solange der Mieter zahlt, ist alles gut.“ Aber das ist falsch. Die Mietpreisbremse gilt auch für Bestandsmieter, wenn die Miete über der zulässigen Obergrenze liegt.
Wie Sie Ihre Vermietungsstrategie anpassen
Die Mietpreisbremse zwingt Sie, anders zu denken. Es geht nicht mehr darum, die höchstmögliche Miete zu verlangen - sondern darum, langfristig stabil und rechtssicher zu vermieten.
- Investieren Sie in Modernisierungen - aber richtig: Eine Dämmung oder neue Fenster bringt nicht nur höhere Miete, sondern auch geringere Betriebskosten. Und: Sie machen Ihre Wohnung von der Mietpreisbremse frei. Machen Sie die Sanierung vor der Neuvermietung. Dokumentieren Sie alles. Rechnungen, Fotos, Baupläne. Das ist Ihr Schutz.
- Überlegen Sie, ob Neubau sinnvoll ist: Wenn Sie ein Grundstück haben, lohnt sich ein Neubau. Ab Oktober 2019 ist er von der Mietpreisbremse ausgenommen. Die Miete ist höher, die Nachfrage ist da, die Mieter sind bereit, mehr für neue Qualität zu zahlen.
- Vermeiden Sie „Mietsteigerungs-Strategien“: Viele Vermieter erhöhen die Miete bei jeder Neuvermietung um 10 % - und denken, das ist erlaubt. Aber das ist nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. Das ist eine Falle. Die Miete steigt nicht automatisch mit der Inflation. Sie muss am Mietspiegel gemessen werden.
- Prüfen Sie jedes Jahr, ob Ihre Stadt noch betroffen ist: Die Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt werden jährlich neu bewertet. Was 2024 noch galt, muss 2025 nicht mehr gelten. In manchen Städten wurde die Mietpreisbremse bereits aufgehoben, weil sich der Markt beruhigt hat. Halten Sie sich auf dem Laufenden.
Was passiert, wenn der Mietspiegel fehlt?
Ein Problem, das viele Vermieter haben: Es gibt keinen aktuellen Mietspiegel. Das ist besonders in kleineren Städten oder neuen Stadtteilen der Fall. Was tun?
Dann müssen Sie selbst eine Vergleichsmiete ermitteln. Dafür brauchen Sie mindestens drei vergleichbare Wohnungen - gleiche Größe, gleiche Lage, gleiche Ausstattung. Die Mieten dieser Wohnungen müssen aus den letzten sechs Jahren stammen. Sammeln Sie die Daten: Mietverträge, Immobilienportale, Mieterbefragungen. Dann berechnen Sie den Median - nicht den Durchschnitt. Der Median ist der Wert, bei dem die Hälfte der Mieten darunter und die andere Hälfte darüber liegt. Das ist der richtige Wert.
Und: Dokumentieren Sie alles. Wenn ein Mieter später sagt: „Ihre Miete ist zu hoch“, müssen Sie nachweisen können, wie Sie auf Ihre Zahl gekommen sind. Ohne Nachweis verlieren Sie den Streit.
Was kommt als Nächstes?
Die Mietpreisbremse wird bis 2029 gelten - das gibt Planungssicherheit. Aber die Bundesregierung arbeitet parallel an neuen Gesetzen. Es gibt Diskussionen über eine Ausweitung auf Bestandsmieten, eine Begrenzung von Modernisierungsmieterhöhungen oder sogar eine bundesweite Mietspiegel-Standardisierung. Wer heute nicht aufpasst, läuft morgen in eine Falle.
Die Deutsche Bundesbank hat berechnet: Die Mietpreisbremse hat den Mietanstieg in Ballungsräumen um durchschnittlich 2,3 Prozentpunkte pro Jahr gedämpft. Das ist gut für Mieter. Aber: Die Investitionen in den Bestand sind um 7 % zurückgegangen. Das ist schlecht für die Zukunft. Wenn Sie nicht sanieren, wird Ihre Wohnung in 10 Jahren unattraktiv - und dann sinkt auch der Wert.
Die Lösung liegt nicht im Ignorieren der Regelung, sondern im cleveren Umgang damit. Nutzen Sie die Ausnahmen. Investieren Sie in Sanierungen. Dokumentieren Sie alles. Und denken Sie langfristig. Die Mietpreisbremse ist kein Feind - sie ist eine Rahmenbedingung. Wer sie versteht, hat einen klaren Vorteil.
Gilt die Mietpreisbremse 2025 auch in Graz?
Ja, wenn Ihr Stadtteil als angespannter Wohnungsmarkt eingestuft ist. In Graz ist die Mietpreisbremse nicht flächendeckend aktiv, aber in bestimmten Vierteln wie dem Stadtzentrum, Lend oder Murpark kann sie gelten. Prüfen Sie den aktuellen Mietspiegel der Stadt Graz oder kontaktieren Sie das Amt für Wohnen.
Darf ich die Miete bei Neuvermietung einfach um 10 % erhöhen?
Nein. Die 10 %-Grenze bezieht sich nicht auf die letzte Miete, sondern auf die ortsübliche Vergleichsmiete. Sie müssen den aktuellen Mietspiegel zugrunde legen und dürfen maximal 10 % darüber liegen. Wenn die Vergleichsmiete 8 €/m² beträgt, dürfen Sie 8,80 €/m² verlangen - nicht mehr.
Was ist eine umfassende Modernisierung?
Eine umfassende Modernisierung liegt vor, wenn die Kosten für Sanierungsmaßnahmen mindestens ein Drittel des Neubauwerts der Wohnung betragen. Das sind typischerweise: neue Fenster, Wärmedämmung, Heizung, Bad, Elektrik, Estrich. Kleinere Reparaturen wie neue Tapeten oder eine neue Küche reichen nicht aus.
Kann ich die Mietpreisbremse umgehen, indem ich die Wohnung verkaufe?
Nein. Die Mietpreisbremse gilt für Neuvermietungen - unabhängig davon, ob Sie die Wohnung selbst besitzen oder sie an einen neuen Vermieter verkaufen. Der neue Vermieter ist an die gleichen Regeln gebunden. Verkaufen hilft nicht, wenn die Wohnung in einem betroffenen Gebiet liegt.
Was passiert, wenn ich die Mietpreisbremse ignoriere?
Der Mieter kann die Miete senken lassen und die zu viel gezahlte Miete zurückverlangen - rückwirkend bis zum Beginn des Vertrags. In schweren Fällen drohen auch Bußgelder. Außerdem verlieren Sie Vertrauen und die Chance, zukünftige Mieter zu finden. Es ist kein Risiko, das sich lohnt.
