Kurzzeitvermietung in der WEG: Rechtliche Lage und Tipps

Stellen Sie sich vor, Sie machen Ihre Eigentumswohnung über Plattformen wie Airbnb oder Booking.com verfügbar und erzielen plötzlich das Doppelte der herkömmlichen Miete. Klingt perfekt, oder? Doch während das Geld auf dem Konto landet, kündigt sich im Hausflur Ärger an. Die Nachbarn beschweren sich über den ständigen Besucherstrom, und die Hausverwaltung droht mit rechtlichen Schritten. Die Frage ist schnell gestellt: Darf ich meine Wohnung eigentlich überhaupt so kurzfristig vermieten, wenn ich Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft bin?

In der Praxis führt die Kurzzeitvermietung oft zu einem heftigen Clash zwischen dem Recht des Einzelnen auf Nutzung seines Eigentums und dem Interesse der Gemeinschaft an einem ruhigen Hausfrieden. Wer hier ohne Prüfung der rechtlichen Lage startet, riskiert nicht nur teure Gerichtsprozesse, sondern in manchen Städten auch Bußgelder, die so hoch sind, dass sie die Einnahmen mehrerer Jahre komplett auffressen.

Die wichtigste Hürde: Was steht in der Teilungserklärung?

Bevor Sie das erste Inserat schalten, müssen Sie ein Dokument lesen, das viele Eigentümer leider ignorieren: die Teilungserklärung. In dieser Teilungserklärung ist die grundlegende Satzung einer Wohnungseigentümergemeinschaft, die festlegt, wie das Sondereigentum genutzt werden darf . Hier wird oft definiert, ob eine Wohnung zu Wohnzwecken oder gewerblich genutzt werden darf.

Interessanterweise hat der Bundesgerichtshof (BGH) in mehreren Urteilen, unter anderem am 12.04.2019 (Az.: V ZR 112/18), klargestellt, dass die bloße Formulierung "zu Wohnzwecken" eine Kurzzeitvermietung im Regelfall nicht verbietet. Der BGH argumentiert, dass das Recht des Eigentümers gemäß § 13 Abs. 1 WEG, mit seinem Eigentum nach Belieben zu verfahren, sonst zu stark eingeschränkt würde.

Aber Vorsicht: Wenn in der Teilungserklärung explizit steht, dass die Vermietung an einen ständig wechselnden Personenkreis oder die Nutzung als Ferienwohnung untersagt ist, dann ist das bindend. Anbieter wie Pandion integrieren solche Verbote oft standardmäßig in ihre Verträge. In einem solchen Fall haben Sie kaum eine Chance, die Vermietung rechtlich durchzusetzen.

Kann die WEG die Vermietung per Mehrheitsbeschluss verbieten?

Viele Wohnungseigentümergemeinschaften versuchen, das Problem durch einen Beschluss in der Eigentümerversammlung zu lösen. Die Logik: "Wir sind alle gestört, also beschließen wir einfach, dass Airbnb-Vermietungen ab jetzt verboten sind."

Hier gibt es eine gute Nachricht für die Vermieter: Das BGH-Urteil vom 17.05.2019 (V ZR 34/18) hat deutlich gemacht, dass eine WEG die Kurzzeitvermietung im Allgemeinen nicht einfach per Mehrheitsbeschluss verbieten kann. Solange die Nutzung nicht gegen die Teilungserklärung verstößt und keine unzumutbare Störung vorliegt, bleibt die Entscheidung beim einzelnen Eigentümer. Ein Beschluss, der die Vermietung pauschal untersagt, ist daher oft rechtlich nicht haltbar.

Wenn der Hausfrieden leidet: Die Rolle der Hausordnung

Auch wenn die Vermietung grundsätzlich erlaubt ist, bedeutet das nicht, dass Gäste machen können, was sie wollen. Hier kommt die Hausordnung ins Spiel, die als konkrete Ausgestaltung der Nutzungsvorschriften dient. Wenn Feriengäste nachts Party machen, Müll im Flur lagern oder die Aufzüge blockieren, greift § 15 Abs. 3 WEG.

Die WEG kann in solchen Fällen Unterlassungsansprüche geltend machen. Das bedeutet konkret: Wenn Sie als Eigentümer nicht sicherstellen, dass Ihre Gäste die Hausordnung einhalten, kann die Gemeinschaft Sie rechtlich dazu zwingen, die Störungen zu unterbinden. In extremen Fällen kann dies sogar zu einer Beschränkung der Nutzung führen, wenn die Beeinträchtigung für die anderen Bewohner unzumutbar wird. Laut einer Fallstudie von VDIV aus dem Jahr 2022 waren etwa 68% der WEGs bereits mit konkreten Störungen durch Kurzzeitmieter konfrontiert.

Das Risiko außerhalb der WEG: Zweckentfremdungsverbote

Das größte finanzielle Risiko ist oft gar nicht der Streit mit den Nachbarn, sondern der Staat. In vielen Großstädten gibt es sogenannte Zweckentfremdungsverbote, welche die Nutzung von Wohnraum als reine Ferienunterkunft untersagen, um den Mangel an dauerhaftem Wohnraum zu bekämpfen .

Wer in Berlin, München oder Hamburg vermietet, ohne die lokalen Satzungen zu kennen, spielt russisches Roulette. In Berlin können Verstöße gegen die Wohnraumschutzsatzung zu Bußgeldern von bis zu 500.000 Euro führen. Es gibt reale Berichte von Eigentümern, die bereits 15.000 Euro zahlen mussten, weil sie dachten, eine Registrierungsnummer sei optional oder die Regeln gelten nur für gewerbliche Hotelbetreiber. Die Kanzlei Schindhelm warnt davor, dass die Behörden in Metropolen immer präziser Inserate auf Plattformen scannen, um illegale Vermietungen aufzuspüren.

Unterschiede im DACH-Raum: Deutschland vs. Österreich

Wer in Österreich vermietet, spielt nach anderen Regeln. Während die deutsche Rechtsprechung eher eigentümerfreundlich ist, zeigt sich der Oberste Gerichtshof Österreich (OGH) deutlich strenger. In einem Urteil vom 18.01.2024 stellte der OGH fest, dass eine wiederholte Kurzzeitvermietung eine genehmigungspflichtige Widmungsänderung darstellen kann.

Besonders Wien hat die Zügel angezogen: Seit der Novelle der Wiener Bauordnung vom 23.11.2023 ist die Kurzzeitvermietung in reinen Wohngebieten ohne spezielle Ausnahmebewilligung schlicht untersagt. Das bedeutet, dass in Wien die Hürden für Airbnb-Gastgeber massiv höher sind als beispielsweise in einer deutschen Stadt ohne Zweckentfremdungsverordnung.

Praktische Tipps: So vermieten Sie stressfrei

Damit aus der lukrativen Einnahmequelle kein Albtraum wird, sollten Sie strategisch vorgehen. Es bringt nichts, die rechtliche Lage zu ignorieren und zu hoffen, dass niemand etwas merkt.

• Prüfen Sie die Unterlagen: Lesen Sie die Teilungserklärung Wort für Wort. Suchen Sie nach Begriffen wie "Ferienwohnung", "gewerbliche Nutzung" oder "wechselnder Personenkreis".
• Kommunizieren Sie mit der WEG: Ein kurzes Gespräch mit dem Verwalter oder den Nachbarn kann Wunder wirken. Wenn die Leute wissen, dass Sie die Gäste persönlich auswählen und auf die Ruhe achten, sinkt die Bereitschaft zum Klagen.
• Setzen Sie klare Regeln für Gäste: Erstellen Sie ein "Hausregeln-Blatt" in Ihrer Sprache und Englisch. Weisen Sie explizit auf Ruhezeiten und Mülltrennung hin.
• Checken Sie die lokale Satzung: Suchen Sie auf der Webseite Ihrer Stadt nach "Zweckentfremdungsverordnung". Prüfen Sie, ob Sie eine Registrierungsnummer benötigen.
• Dokumentieren Sie alles: Halten Sie fest, wie oft Sie vermieten. Eine gelegentliche Vermietung wird oft anders bewertet als ein Full-Time-Business, das die Wohnung in ein quasi-Hotel verwandelt.