Was Sie beim Renovieren wirklich wissen müssen
Wenn Sie Ihr Haus sanieren, den Dachboden ausbauen oder die Heizung austauschen, dann geht es nicht nur um neue Fenster oder eine modernere Küche. Es geht um Gesetze. Und diese Gesetze sind nicht nur kompliziert - sie sind auch durchsetzbar. Wer sie ignoriert, riskiert nicht nur teure Nachbesserungen, sondern auch Bußgelder bis zu 50.000 Euro. Die drei wichtigsten Baustellen bei jeder Renovierung: das Gebäudeenergiegesetz (GEG), der Brandschutz und die Statik.
Das GEG: Energie sparen ist Pflicht
Seit dem 1. November 2020 gilt in Deutschland das Gebäudeenergiegesetz (GEG). Es hat die alte Energieeinsparverordnung (EnEV) abgelöst und ist heute das zentrale Regelwerk für alle Renovierungen. Es regelt, wie gut Ihr Haus gedämmt sein muss, welche Heizung Sie einbauen dürfen und wie viel Energie Ihr Gebäude insgesamt verbrauchen darf.
Die größte Änderung kam am 1. Januar 2024: Ab diesem Datum dürfen Sie in Bestandsgebäuden keine neue Heizung mehr einbauen, die nicht zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien arbeitet. Das heißt: Wenn Sie Ihre alte Öl- oder Gasheizung austauschen, muss die neue Anlage - egal ob Wärmepumpe, Holzpelletkessel oder Solarthermie - diesen Anteil erreichen. Bei Hybridheizungen, zum Beispiel Wärmepumpe plus Gas-Brennwertkessel, muss die Wärmepumpe so stark sein, dass sie den Großteil des Jahres die Wärme allein liefert. Der Gas-Kessel darf nur einspringen, wenn es richtig kalt wird.
Ausnahmen gibt es nur für sehr kleine oder sehr große Heizungen (unter 4 kW oder über 400 kW) und für Niedertemperatur-Kessel. Besonders wichtig: Eigentümer von Ein- und Zweifamilienhäusern, die das Haus seit dem 1. Februar 2002 selbst bewohnen, sind von der Pflicht befreit. Aber: Wenn Sie das Haus verkaufen, muss der neue Besitzer innerhalb von zwei Jahren die alte Heizung abmontieren lassen.
Und es geht nicht nur um die Heizung. Bei jeder Änderung an der Gebäudehülle - also bei neuen Fenstern, einer neuen Dachdämmung oder einer Außenwandisolation - müssen Sie die sogenannten U-Werte einhalten. Das sind Zahlen, die sagen, wie viel Wärme durch ein Bauteil verloren geht. Für Dächer und oberste Geschossdecken darf der U-Wert maximal 0,14 W/(m²K) betragen, für Außenwände maximal 0,20 W/(m²K). Diese Werte sind nicht frei wählbar. Sie müssen sie nachweisen, und zwar mit einem sogenannten Wärmeschutznachweis, den ein Energieberater oder Architekt erstellt.
Der Nachweis wird Teil Ihres Bauantrags. Ohne ihn bekommen Sie keine Baugenehmigung. Und nach der Renovierung dient er auch als Grundlage für den Energieausweis. Wer hier falsch rechnet - etwa die beheizte Fläche unterschätzt oder Wärmebrücken ignoriert - riskiert eine Ablehnung durch die Behörde. Laut einer Analyse der Architektenkammer Baden-Württemberg aus 2025 sind das die häufigsten Fehler bei Renovierungen.
Brandschutz: Nicht nur ein Thema für große Gebäude
Viele denken, Brandschutz gilt nur für Wohnblocks oder Gewerbeimmobilien. Falsch. Auch bei Ihrer Renovierung müssen Sie darauf achten, dass im Brandfall alle sicher rauskommen und sich das Feuer nicht ungehindert ausbreitet.
Die konkreten Regeln stehen nicht im GEG, sondern in der Landesbauordnung (LBO) Ihres Bundeslandes. In Bremen, Hamburg oder Bayern gelten andere Vorschriften als in Sachsen oder Rheinland-Pfalz. Deshalb ist der erste Schritt immer: Nachfragen bei Ihrer zuständigen Bauaufsicht.
Was wird geprüft? Zum Beispiel: Wie lange halten Wände und Decken, wenn sie Feuer ausgesetzt sind? Das nennt man Feuerwiderstandsdauer. Ein tragendes Wandelement muss zum Beispiel 90 Minuten standhalten (F90). Wie viele Fluchtwege gibt es? Müssen Treppenhäuser als Rauchabschnitte ausgeführt werden? Und: Haben Sie bei einem Ausbau des Dachgeschosses neue Türen eingebaut, die den Brandschutz nicht mehr gewährleisten?
Bei größeren Umbauten - etwa wenn Sie eine Wand durchbrechen, um eine offene Küche zu schaffen - müssen Sie oft neue Brandabschnitte schaffen. Das kann bedeuten, dass Sie feuerhemmende Türen einbauen, Rauchmelder installieren oder die Deckenkonstruktion anpassen. Selbst wenn es nur ein kleiner Ausbau ist: Wenn Sie tragende Wände verändern, wird der Brandschutz automatisch relevant. Denn jede Änderung an der Struktur kann die Feuerwiderstandsfähigkeit beeinträchtigen.
Ein häufiger Fehler: Wer denkt, „ich baue nur innen um“, ignoriert oft, dass auch innenliegende Wände oder Treppen als Brandschutzwände gelten können. Und: Rauchmelder sind in vielen Bundesländern Pflicht - nicht nur in neuen Häusern, sondern auch bei Renovierungen, die einen Wohnraum verändern.
Statik: Warum Sie keinen Durchbruch ohne Plan machen dürfen
Stellen Sie sich vor: Sie wollen eine große Öffnung in eine Außenwand schneiden, um einen Wintergarten anzuschließen. Klingt gut, oder? Aber: Was hält dann das Dach? Was hält die Decke darüber? Und was, wenn es stark schneit?
Das ist Statik. Und sie ist kein Vorschlag. Sie ist Pflicht.
Das GEG sagt nichts über Tragwerke. Dafür sind die Technischen Baubestimmungen und die Landesbauordnung zuständig. Wenn Sie tragende Wände, Decken oder Stützen verändern - egal ob durchbrechen, entfernen oder verstärken - müssen Sie einen statischen Nachweis vorlegen. Der muss von einem zertifizierten Statiker erstellt werden. Er berechnet, welche Lasten die Bauteile tragen müssen: Eigenlast, Nutzlast, Schneelast, Windlast. Und er prüft, ob die bestehende Konstruktion das noch schafft oder ob Sie neue Stützen, Balken oder Stahlträger einbauen müssen.
Die Berechnung folgt den Eurocodes, also den europäischen Normen wie EN 1990 bis EN 1999. Wer das ignoriert, baut auf Sand. Und das ist nicht nur gefährlich - es ist auch strafbar. Die Bauaufsicht prüft den Nachweis genau. Ohne ihn: kein Baugenehmigung.
Und was ist mit alten Häusern? Bei Gebäuden aus den 50er oder 60er Jahren sind die ursprünglichen Lasten oft nicht mehr bekannt. Hier ist der Statiker besonders gefordert. Er muss Materialproben entnehmen, die Tragfähigkeit testen und dann rechnerisch nachweisen, ob die Struktur noch sicher ist. Bei denkmalgeschützten Häusern kommt noch etwas hinzu: Die Denkmalbehörde kann vorschreiben, dass bestimmte Bauteile erhalten bleiben müssen - auch wenn sie statisch nicht mehr optimal sind. Dann muss der Statiker kreative Lösungen finden, die Denkmalschutz und Sicherheit vereinen.
Wie Sie alles richtig machen - ohne Stress
Sie sehen: Renovieren ist kein DIY-Projekt mehr, wenn es um Gesetze geht. Es ist ein Team-Sport. Sie brauchen:
- Einen Energieberater für den GEG-Nachweis
- Einen Architekten oder Bauingenieur für die Planung
- Einen Statiker für Tragwerksnachweise
- Und immer: die Bauaufsicht Ihres Landkreises
Die Verbraucherzentrale rät: Holen Sie sich frühzeitig einen zertifizierten Energieberater ins Boot. Der kann nicht nur den GEG-Nachweis erstellen, sondern auch zeigen, welche Fördermittel Sie bekommen. Die KfW zahlt bis zu 20 Prozent Zuschuss oder gewährt zinsgünstige Kredite mit Tilgungszuschüssen bis zu 27,5 Prozent - aber nur, wenn Sie das GEG erfüllen.
Ein typischer Einfamilienhaus-Sanierung in 2025 kostet durch die GEG-Vorgaben durchschnittlich 18.500 Euro mehr als ohne. Das klingt viel. Aber: Wer jetzt spart, zahlt später doppelt. Denn ab 2026 soll der Effizienzhaus-Standard von 55 auf 40 verschärft werden. Ab 2028 wird es Pflicht, die oberste Geschossdecke zu dämmen - und alle Heizungen müssen mit Raumtemperaturreglern ausgestattet sein. Wenn Sie jetzt nicht planen, müssen Sie später nochmal ran.
Die Industrie- und Handelskammern empfehlen: Planen Sie langfristig. Sanieren Sie schrittweise. Tauschen Sie zuerst die Heizung aus, dann die Fenster, dann die Dämmung. So verteilen Sie die Kosten und halten sich an die Fristen.
Was passiert, wenn Sie nichts tun?
Wenn Sie ohne Genehmigung renovieren, riskieren Sie:
- Eine Baugenehmigung wird nicht erteilt - oder zurückgenommen
- Eine Verurteilung zur Rückbau - Sie müssen alles wieder rückgängig machen
- Eine Bußgeldstrafe bis zu 50.000 Euro - das ist kein Kleingeld
- Einen Verlust der Versicherung - bei Schäden zahlt die Versicherung nicht, wenn die Renovierung rechtswidrig war
Und: Wenn Sie das Haus später verkaufen, müssen Sie den Käufern alle Baupapiere vorlegen. Wenn der Energieausweis falsch ist oder der statische Nachweis fehlt, sinkt der Wert Ihres Hauses. Oder der Käufer verlangt eine Preisminderung.
Frequently Asked Questions
Muss ich bei einer einfachen Fenstererneuerung den GEG-Nachweis machen?
Ja. Jede Änderung an der Gebäudehülle - auch nur Fenster - unterliegt den GEG-Vorgaben. Sie müssen den Wärmedurchgangskoeffizienten (U-Wert) der neuen Fenster einhalten. Der Nachweis wird meist vereinfacht mit dem sogenannten „Pauschalwert“ geführt, wenn die Fenster die Anforderungen der EnEV 2014 erfüllen. Aber: Der Energieberater muss den Nachweis dokumentieren und beim Bauamt einreichen.
Darf ich meine alte Ölheizung einfach stehen lassen, wenn ich sie nicht austausche?
Ja - aber nur, wenn Sie sie nicht ersetzen. Wenn die Heizung kaputt geht und Sie eine neue brauchen, müssen Sie die 65-Prozent-Regel einhalten. Sie dürfen die alte Heizung weiter nutzen, solange sie funktioniert. Aber: Sobald Sie sie austauschen, ist die neue Anlage 65 Prozent erneuerbar zu machen. Ausnahmen gelten nur für Eigentümer, die das Haus seit 2002 selbst bewohnen - aber auch die müssen sie bei Verkauf innerhalb von zwei Jahren abmontieren.
Brauche ich einen Statiker, wenn ich nur eine Wand streiche?
Nein. Wenn Sie nur die Oberfläche verändern - streichen, tapezieren, Fliesen legen - ohne tragende Elemente zu berühren, brauchen Sie keinen statischen Nachweis. Sobald Sie aber Löcher bohren, Wände durchbrechen, Decken abtragen oder Lasten verlagern, ist ein Statiker Pflicht. Auch bei der Einbau von schweren Einbauschränken in tragende Wände kann es relevant werden.
Gilt die 65-Prozent-Regel auch für Mietwohnungen?
Ja. Die Regelung gilt für alle Gebäude, egal ob Eigentum oder Mietwohnung. Bei Mehrfamilienhäusern entscheidet die Wohnungseigentümergemeinschaft. Sie muss innerhalb von fünf Jahren ein Umsetzungskonzept beschließen, wie die Heizung auf 65 Prozent erneuerbare Energien umgestellt wird. Bis dahin muss jährlich über den Fortschritt berichtet werden. Der Vermieter kann die Kosten auf die Mieter umlegen - aber nur, wenn die Maßnahme die Energiekosten langfristig senkt.
Was passiert, wenn ich die Baugenehmigung nicht einhole?
Die Bauaufsicht kann die Arbeiten untersagen, Sie zur Rückerstattung zwingen und ein Bußgeld verhängen. Wenn später ein Schaden eintritt - etwa weil eine Wand nicht statisch berechnet wurde - haftet der Bauherr persönlich. Die Versicherung zahlt nicht. Und beim Verkauf wird der Kaufvertrag ungültig, wenn die Renovierung rechtswidrig war. Es ist kein Risiko, das sich lohnt.
Was kommt als Nächstes?
Ab 2026 wird der Effizienzhaus-Standard von 55 auf 40 verschärft. Das bedeutet: Neue Gebäude müssen 27 Prozent weniger Energie verbrauchen als heute. Ab 2028 ist die Dämmung der obersten Geschossdecke Pflicht - auch in Häusern, die bisher davon befreit waren. Und Raumtemperaturregler an jeder Heizung werden zur Pflicht. Wer jetzt plant, kann diese Schritte schrittweise umsetzen. Wer wartet, zahlt später doppelt - in Geld, Zeit und Stress.
Peter Friedl
Jan 31, 2026 AT 03:05Ich hab nur ne neue Dusche eingebaut und jetzt soll ich einen Energieberater bezahlen? Das ist doch Wahnsinn.
Warum muss ich für jeden Nagel einen Nachweis haben?